Hà Nội xử lý vi phạm tại 12 dự án Mường Thanh: Quyền lợi cư dân được giải quyết thế nào?

Chưa chốt căn hộ nào phải di dời, phá dỡ

Theo kế hoạch của UBND thành phố Hà Nội, việc xử lý vi phạm tại các dự án, công trình thuộc hệ sinh thái Mường Thanh được đặt trong tổng thể giải quyết những vụ án, vụ việc liên quan đến các dự án nhà ở của doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái này.

Theo lộ trình dự kiến, việc xử lý di dời các căn hộ hoàn thành trong năm 2027; phá dỡ các hạng mục công trình, căn hộ, tòa nhà hoàn thành trong năm 2028. Ảnh: TA.

Phạm vi rà soát gồm 12 công trình, dự án: Khu CT6 Kiến Hưng; Khu hỗn hợp Đại Thanh; Khu nhà ở Xa La; công trình CT5 Tân Triều; các công trình VP3, VP5, VP6 Linh Đàm; các khu nhà ở HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm và Khu nhà ở CT11, CT12 Kim Văn - Kim Lũ.

Điểm đáng chú ý trong kế hoạch là thành phố chưa xác định ngay một danh sách cố định các căn hộ phải di dời hay phá dỡ. Trước khi đưa ra phương án xử lý, các cơ quan chức năng phải thực hiện một quy trình rà soát khá rộng, từ pháp lý dự án đến hiện trạng từng căn hộ.

Cụ thể, Sở Xây dựng được giao chủ trì, phối hợp với các sở, ngành và UBND các xã, phường liên quan xác định các vi phạm về xây dựng, quy hoạch. Việc rà soát được thực hiện trên cơ sở hồ sơ quy hoạch, chấp thuận tổng mặt bằng, phương án kiến trúc, giấy phép quy hoạch, giấy phép xây dựng, thiết kế cơ sở, quyết định phê duyệt dự án cùng các kết luận thanh tra, kiểm tra.

Từ đó, cơ quan chức năng phải xác định rõ, lập danh sách các căn hộ tại từng tầng của mỗi tòa nhà, công trình có vi phạm, bảo đảm chính xác, khách quan và có sự thống nhất của liên ngành.

Không chỉ rà soát về xây dựng, đất đai và nghĩa vụ tài chính cũng được kiểm tra. Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm xác định cụ thể các vi phạm về đất đai, việc giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất; đồng thời rà soát số căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại từng tầng, từng tòa nhà.

Ở cấp cơ sở, UBND các xã, phường liên quan sẽ trực tiếp kiểm tra hiện trường, xác định số lượng căn hộ thực tế, diện tích hiện trạng công trình, số căn hộ và diện tích căn hộ được xây dựng tại từng tầng.

Đây là cơ sở quan trọng để phân định quyền lợi của cư dân sau này. Bởi cùng một dự án, không phải tất cả căn hộ nhất thiết có cùng tình trạng pháp lý hoặc cùng mức độ vi phạm.

Theo kế hoạch, trên cơ sở kết quả rà soát, liên ngành sẽ đánh giá khả năng áp dụng các quy định, cơ chế đặc thù để xử lý những tồn tại, vi phạm phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực. Mục tiêu được đặt ra là lựa chọn phương án phù hợp, khả thi, khắc phục các yếu tố gây mất an toàn, cải tạo, tái thiết và nâng cao điều kiện sống của người dân, đồng thời bảo đảm các yêu cầu về dân số, chỗ đỗ xe, trường học, công trình công cộng, cây xanh.

Sau khi có Nghị quyết của HĐND thành phố về cơ chế, chính sách đặc thù, liên ngành dự kiến hoàn thành việc rà soát, phân loại trong tháng 10-11/2026. Các hạng mục công trình, căn hộ, tòa nhà sẽ được chia thành hai nhóm: được phép tồn tại hoặc bắt buộc di dời, phá dỡ.

Như vậy, ở thời điểm hiện tại, việc một căn hộ thuộc 12 dự án trên có phải di dời hay không vẫn phải chờ kết quả rà soát và quyết định của cấp có thẩm quyền.

Phải di dời: người dân có thể được chuyển nhà hoặc nhận tiền mua lại

Với những căn hộ sau này được xác định thuộc diện phải di dời, câu hỏi lớn nhất của cư dân là quyền lợi về chỗ ở và tài chính được giải quyết như thế nào.

Kế hoạch của UBND thành phố đưa ra hai nhóm giải pháp dự kiến.

Theo nhóm thứ nhất, các căn hộ phải di dời có thể được chuyển sang một dự án khác là nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại tại Khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B do chủ đầu tư đang triển khai. Đối với phương án nhà ở xã hội, kế hoạch nêu rõ người dân không phải qua bốc thăm, xác định đối tượng.

Trong thời gian chờ chủ đầu tư xây dựng xong nhà tại Thanh Hà A, Thanh Hà B, chủ đầu tư sẽ thỏa thuận với người dân để hỗ trợ chi phí thuê nhà ở tại nơi khác.

Đây là phương án có ý nghĩa trực tiếp đối với những gia đình đang sinh sống tại các căn hộ thuộc diện phải di dời. Theo lộ trình, việc bố trí chỗ ở mới không chỉ được tính đến sau khi công trình bị phá dỡ, mà phương án nhà ở trong thời gian chuyển tiếp cũng phải được đặt ra.

Nhóm giải pháp thứ hai được áp dụng theo hướng chủ đầu tư mua lại căn hộ, tòa nhà thuộc diện phải di dời sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định giá đền bù.

Kế hoạch quy định đối với các dự án đã có quyết định khởi tố vụ án của cơ quan công an, Sở Xây dựng chủ trì xác định giá đền bù; với các dự án chưa có quyết định khởi tố vụ án, Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng và các sở, ngành liên quan thực hiện. Thời gian dự kiến hoàn thành việc xác định giá là tháng 11-12/2026.

Đáng chú ý, kế hoạch nêu nguyên tắc giá đền bù theo giá thị trường.

Sau khi xác định được giá, chủ đầu tư sẽ thống nhất với tổ chức, cá nhân về việc mua lại các căn hộ, tòa nhà thuộc diện phải di dời. Khi nhận được tiền từ việc chủ đầu tư mua lại căn hộ, chủ sở hữu có thể lựa chọn mua nhà ở xã hội thuộc quỹ nhà do thành phố giới thiệu, cũng theo hướng không phải qua bốc thăm, xác định đối tượng; hoặc chủ động mua nhà theo nhu cầu.

Như vậy, kế hoạch đang thiết kế hai hướng xử lý quyền lợi: chuyển sang nhà ở khác hoặc mua lại căn hộ để người dân nhận tiền và chủ động lựa chọn nơi ở mới.

Kế hoạch mới xác định trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc tổ chức định giá và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xây dựng phương án xử lý, thỏa thuận với người dân.

Tuy nhiên, nhiều chi tiết quan trọng về cách xác định giá thị trường, thời điểm định giá, phương thức thanh toán, trường hợp người dân không thống nhất được với chủ đầu tư… chưa được quy định cụ thể trong tài liệu này. Đây cũng là những nội dung cần tiếp tục được làm rõ trong quá trình xây dựng phương án xử lý.

Cùng với đó, quá trình di dời được gắn với việc phá dỡ. Chủ đầu tư phải xây dựng kế hoạch phá dỡ các hạng mục, căn hộ, tòa nhà ngay sau khi hoàn tất việc đưa người dân ra khỏi các căn hộ. Phương án phá dỡ phải bảo đảm an toàn lao động, vệ sinh môi trường và an toàn cho khu vực xung quanh, đồng thời phải được cấp có thẩm quyền xem xét, chấp thuận trước khi thực hiện.

Theo lộ trình dự kiến, việc xử lý di dời các căn hộ hoàn thành trong năm 2027; phá dỡ các hạng mục công trình, căn hộ, tòa nhà hoàn thành trong năm 2028.

Trong suốt quá trình này, UBND các xã, phường có trách nhiệm hướng dẫn chủ đầu tư và người mua nhà thực hiện việc xử lý đối với các căn hộ thuộc diện di dời, phá dỡ; đồng thời phối hợp tuyên truyền, hạn chế phát sinh bức xúc, ảnh hưởng đến an ninh trật tự tại khu vực.

Một nội dung khác cũng được đặt ra là sau khi các căn hộ được di dời, phần diện tích liên quan đến công trình có vi phạm quy hoạch như cây xanh, nhà trẻ… thuộc diện phải thu hồi sẽ được rà soát để có phương án sử dụng phù hợp. Kế hoạch định hướng ưu tiên các công trình phục vụ cộng đồng, văn hóa, giáo dục, hạ tầng kỹ thuật, thương mại, văn phòng, đỗ xe…

Khu đô thị HH Linh Đàm. Ảnh TA.

Được phép tồn tại: phải khắc phục đủ điều kiện mới xem xét cấp sổ

Với những căn hộ không thuộc diện phải di dời, một vấn đề khác được cư dân đặc biệt quan tâm là liệu việc được phép tồn tại có đồng nghĩa với việc được cấp sổ hồng hay không.

Theo kế hoạch, đối với các công trình, căn hộ được phép tồn tại, Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao rà soát, báo cáo và đề xuất cấp có thẩm quyền việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Nhưng việc xem xét chỉ được đặt ra sau khi chủ đầu tư hoàn thành các yêu cầu khắc phục liên quan.

Các điều kiện được kế hoạch nêu khá cụ thể gồm: chủ đầu tư phải khắc phục vi phạm về đất đai, xây dựng, PCCC; công trình phải được nghiệm thu hoặc đánh giá bảo đảm an toàn chịu lực; hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung; đồng thời được UBND xã, phường xác nhận công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng.

Song song với việc giải quyết hồ sơ pháp lý, chủ đầu tư còn phải hoàn thiện các thủ tục về đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng và nghĩa vụ tài chính. Sở Tài chính được giao phối hợp rà soát, hướng dẫn hoàn thiện thủ tục đầu tư; Sở Nông nghiệp và Môi trường rà soát nghĩa vụ tài chính bổ sung về đất đối với phần diện tích xây dựng tăng thêm, chuyển công năng, mục đích sử dụng.

Sở Xây dựng có trách nhiệm xác định các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, dân số, số căn hộ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; hướng dẫn hoàn thiện các thủ tục về quy hoạch, xây dựng, PCCC và xác nhận hiện trạng đối với công trình vi phạm, công trình được phép tồn tại.

Đặc biệt, thành phố cũng dự kiến gắn việc xử lý các căn hộ phải di dời với việc tái thiết, cải tạo những phần công trình còn lại. Chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng phương án đầu tư xây dựng, bổ sung hệ thống và thiết bị hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm các yêu cầu về an ninh, an toàn, PCCC và chịu trách nhiệm bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của người dân.

Với các khu đô thị, dự án chưa hoàn thiện, chủ đầu tư cũng phải tiếp tục thực hiện những phần việc còn lại như giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được duyệt, đáp ứng yêu cầu về dân số, bãi đỗ xe, trường học, công trình công cộng và cây xanh.