Hai thập kỷ mòn mỏi chờ sổ hồng: Lộ diện 'chìa khóa' gỡ vướng cho người dân

Nhiều khách hàng mua nhà tại các dự án ở TP.HCM hiện vẫn thấp thỏm vì đã qua nhiều năm mà họ vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là sổ hồng).

Vướng mắc bắt nguồn từ một chính sách cũ đã được bãi bỏ nhưng để lại hệ lụy kéo dài. Giờ đây, với sự vào cuộc quyết liệt của các sở ngành thành phố và những tiền lệ giải quyết cụ thể, hy vọng ngày "sổ về" sẽ không còn xa.

Muôn kiểu vướng mắc khi làm hồ sơ cấp sổ hồng

Câu chuyện của 25 hộ dân tại dự án Khu nhà ở 9B4 - 9B8 (Khu dân cư Dương Hồng) ở huyện Bình Chánh là một ví dụ điển hình cho nỗi khổ của người mua nhà. Dù chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Thương mại Xây dựng và Kinh doanh Nhà Dương Hồng đã hoàn thành 100% hạ tầng và nghĩa vụ tài chính, 90% cư dân (229 căn) đã được cấp sổ hồng nhưng 25 hộ còn lại vẫn đang chờ đợi suốt hai thập kỷ. Tình trạng này đã đẩy đến tình trạng người dân khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của doanh nghiệp.

Đây không phải là trường hợp cá biệt. Theo thống kê từ Sở Xây dựng TP.HCM, hiện có khoảng 17 dự án nhà ở thương mại trên toàn thành phố với hàng ngàn căn hộ đang rơi vào tình cảnh tương tự.

Có thể kể đến những cái tên như dự án Khu nhà ở Tiến Hùng (Ehome3) ở quận Bình Tân (200 căn hộ), dự án chung cư Phương Việt ở quận 8 (244 căn hộ), hay 150 căn hộ tại dự án RivaPark ở quận 4 cũng chưa được cấp sổ hồng. Nút thắt lớn nhất tại các dự án này bắt nguồn từ một chính sách của thành phố trong giai đoạn 2003-2005.

Nhiều cư dân ở Khu dân cư Dương Hồng chưa được cấp sổ hồng dù dự án đã bàn giao hơn 20 năm.

Thời điểm đó, UBND TP.HCM ban hành Chỉ thị số 07/2003, yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải dành 10% quỹ đất hoặc 20% quỹ nhà ở để bán lại cho nhà nước theo giá vốn, phục vụ chương trình tái định cư. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, thành phố lại chấp thuận không mua lại quỹ nhà đất này sau khi các địa phương xác nhận không có nhu cầu.

Vấn đề phát sinh khi thành phố yêu cầu các chủ đầu tư phải "rà soát, xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có)" từ việc không phải bán lại nhà đất này. Thế nhưng, do chưa được pháp luật quy định cụ thể, việc xác định khoản nghĩa vụ tài chính bổ sung này bị ách tắc suốt nhiều năm qua, trở thành rào cản khiến cơ quan chức năng không thể cấp sổ hồng cho người dân đã mua nhà hợp pháp trên phần diện tích này.

Thực tế, vướng mắc không chỉ dừng lại ở Chỉ thị 07. Trong buổi làm việc ngày 21-5 vừa qua, Tổ công tác 5013 (tổ công tác được UBND TP.HCM thành lập với nhiệm vụ giải quyết các khó khăn trong việc cấp sổ hồng) còn chỉ ra sự nhiều nút thắt tại nhiều dự án khác.

Đơn cử như dự án tòa nhà HH4-3 (quận 1) vướng ở khâu xác nhận hoàn tất nghĩa vụ nhà ở xã hội; dự án chung cư TDH Phước Long (TP Thủ Đức) thì gặp khó trong việc xác định nghĩa vụ tài chính do cách tính diện tích đất công cộng chưa rõ ràng. Sự phức tạp của các vấn đề này cho thấy mỗi dự án là một bài toán riêng, đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt, chi tiết của các cơ quan chức năng.

Lối ra đã mở và những tiền lệ đầu tiên

Trước các vướng mắc trên, Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết TP đã có một "chìa khóa" quan trọng để tháo gỡ. Đó chính là Thông báo số 77/TB-VP ngày 25-1-2024 của Văn phòng UBND TP.HCM. Trong đó, thành phố đã đưa ra các tiêu chí để phân loại và xử lý các vướng mắc liên quan đến nhà ở thương mại từng có kế hoạch sử dụng làm tái định cư.

Điều này mở ra một lối thoát rõ ràng cho các dự án đã "sạch" về mặt pháp lý. Cụ thể, thành phố hoàn toàn có thể chỉ đạo giải quyết ngay việc cấp sổ hồng cho khách hàng tại các dự án đáp ứng đủ các điều kiện sau: Có đầy đủ pháp lý dự án; nguồn gốc đất do chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

TP.HCM đã quyết liệt tháo gỡ pháp lý, đẩy nhanh thủ tục cấp sổ hồng cho nhiều dự án vướng mắc kéo dài.

Quan trọng hơn, hướng giải quyết này không còn là lý thuyết. Một tiền lệ cụ thể đã được thực hiện, thắp lên hy vọng cho hàng ngàn người dân. Theo đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP đã có giấy mời hướng dẫn Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long nộp hồ sơ cấp sổ hồng cho 200 căn hộ tại dự án Ehome3.

Với tiền lệ này, HoREA nhận định trường hợp của 25 hộ dân tại Khu dân cư Dương Hồng cũng hoàn toàn đủ điều kiện để được giải quyết cấp sổ hồng ngay lập tức. Dự án này có pháp lý đầy đủ, đất do chủ đầu tư tự thỏa thuận và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bằng chứng là đã được cấp 229 sổ hồng cho 90% sản phẩm.

“Do đó mới đây, Hiệp hội đã có văn bản số 66/2025 kiến nghị UBND TP.HCM xem xét, chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn Công ty Dương Hồng và các trường hợp tương tự thực hiện ngay thủ tục đề nghị cấp sổ hồng cho những khách hàng còn lại, chấm dứt tình trạng khiếu kiện kéo dài” – ông Châu thông tin.

QUANG HUY