Hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba: Thị trường địa ốc ra sao?

Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát giá bất động sản đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến. Trong đó, nội dung thu hút sự quan tâm là đề xuất người vay mua nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, và từ căn thứ ba trở đi không quá 30%.

Quy định dự kiến có hiệu lực đến ngày 1-3-2027, được xem là một thông điệp mạnh mẽ về định hướng điều hành thị trường của Chính phủ.

Lành mạnh hóa thị trường và bảo vệ người mua ở thực

Trong bối cảnh giá nhà, đặc biệt là phân khúc chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, đã thiết lập những mặt bằng mới, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, đề xuất siết chặt van tín dụng với mục tiêu hạn chế đầu cơ được xem là một động thái cần thiết.

Quy định này khi được áp dụng sẽ tạo ra một bộ lọc hiệu quả, hướng dòng vốn tín dụng của các ngân hàng thương mại chảy về đúng đối tượng ưu tiên: Những người có nhu cầu mua nhà lần đầu để an cư, lập nghiệp.

Anh Tuấn Anh (35 tuổi, nhân viên văn phòng) cho biết vợ chồng anh kết hôn đã 7 năm nhưng đến nay vẫn ở nhà thuê. Nhiều năm dành dụm anh vẫn chưa mua được nhà vì giá luôn bỏ xa tốc độ tăng lương và tích lũy. Anh mong muốn chính sách trên có thể điều chỉnh để thị trường giảm bớt đi những cơn sốt, giá nhà ổn định hơn.

Hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba giúp hạn chế đầu cơ. Ảnh minh họa: QH

Tuy nhiên, để chính sách thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, việc lắng nghe các góp ý để hoàn thiện chi tiết là vô cùng quan trọng. Ông Nguyễn Văn Quốc, Phó giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM, cho rằng đề xuất trên sẽ hạn chế vay mua nhà thứ hai, thứ ba giúp hạn chế đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính bởi các đối tượng này thường vay đến 70-80% giá trị bất động sản rồi nhanh chóng bán sang tay, ăn chênh lệch đến vài chục phần trăm.

Cũng ủng hộ mạnh mẽ đề xuất, Luật sư Đào Văn Hưng - Viện trưởng Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển Doanh nghiệp cho rằng đây là công cụ hợp lý để phá vỡ vòng xoáy tăng giá. Ông phân tích tình trạng giá nhà quá cao không chỉ là vấn đề an sinh xã hội mà còn là một rào cản cho sự phát triển kinh tế.

"Khi một phần lớn thu nhập của người dân bị dồn vào việc trả nợ mua nhà, họ buộc phải cắt giảm các chi tiêu khác cho giáo dục, y tế, giải trí... Điều này làm suy yếu sức tiêu dùng nội địa, một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế. Do đó, việc hạ nhiệt thị trường bất động sản sẽ mang lại lợi ích kép: Vừa giúp người dân an cư, vừa kích thích các ngành kinh tế khác phát triển" - Luật sư Hưng phân tích.

Cần thêm công cụ dài hạn

Các chuyên gia cũng đồng thuận quy định siết tín dụng là bước đi mở đầu cho một chiến lược tổng thể, cần được triển khai cùng các chính sách hỗ trợ khác mang tính đồng bộ.

Chuyên gia bất động sản - Tiến sĩ Nguyễn Hoàng cho rằng cần làm rõ 5 vấn đề chính. Thứ nhất, cần có chính sách khuyến khích để dòng vốn bị hạn chế ở bất động sản có thể chảy vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, công nghệ cao. Thứ hai, cần xây dựng cơ chế xác thực thông tin sở hữu nhà đất rõ ràng, minh bạch.

Thứ ba, cần có quy định ngăn chặn các hành vi lách luật như vay tiêu dùng để mua bất động sản. Thứ tư, cần có giải pháp hỗ trợ các chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn khác để duy trì thanh khoản cho thị trường sơ cấp. Cuối cùng, chính sách phải đi kèm với các biện pháp quyết liệt để tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý, nếu không, việc siết cầu chỉ làm thị trường trầm lắng chứ khó lòng giảm giá sâu.

Phân tích sâu hơn, Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, luật và quản lý (ĐH Kinh tế TP.HCM) so sánh giữa hai công cụ là hạn chế cho vay và đánh thuế để điều tiết hành vi đầu cơ, chính sách thuế tỏ ra ưu việt hơn. Bởi lẽ, cùng một mục tiêu nhưng chính sách thuế có tính chiến lược và dài hạn hơn. Việc hạn chế cho vay thực chất chỉ là một công cụ kỹ thuật mang tính tình thế.

Việc điều tiết tín dụng là một công cụ ngắn hạn cần thiết để ổn định thị trường nhưng phải được theo sau bởi các giải pháp chiến lược dài hạn. Ảnh: QH

Ông lý giải, trong bối cảnh hiện nay, có thể hiểu Ngân hàng Nhà nước muốn hạn chế dòng tiền chảy vào các sản phẩm cao cấp sau khi đã hạ lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp và tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Biện pháp này nhằm ngăn chặn tâm lý đầu cơ có thể quay trở lại. Tuy nhiên, về dài hạn, nó sẽ không tốt bằng các chính sách căn cơ hơn liên quan đến thuế sở hữu bất động sản và quản lý nguồn cung.

Dưới góc độ triển khai, chính sách này sẽ đối mặt với nhiều thách thức nếu áp dụng chung chung, không giới hạn rõ loại nhà, phân khúc sản phẩm hay đối tượng cụ thể.

“Thay vì can thiệp mạnh vào khả năng tiếp cận vốn, nên sử dụng các công cụ tinh tế hơn như thuế. Về lâu dài, giải pháp phù hợp cho thị trường vẫn phải xoay quanh các yếu tố cốt lõi là lãi suất, nguồn cung và phân khúc sản phẩm. Đây chưa phải là một giải pháp cho sự phát triển bền vững của thị trường" - ông Nghĩa góp ý.

QUANG HUY