Hàng triệu tỷ đồng vẫn chảy đều vào bất động sản, vì sao 'cơn khát' căn hộ ngày càng tăng?

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM cho biết tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đã duy trì tốc độ tăng trưởng dương trong 3 tháng gần đây. Riêng tháng 5, tín dụng bất động sản tăng trưởng 1,15%, đạt mức dư nợ 992,8 nghìn tỷ đồng.

Tiền chảy mạnh, nguồn cung vẫn ít

Tăng trưởng tín dụng bất động sản tại đầu tàu kinh tế phía Nam cũng phản ánh phần nào tăng trưởng tín dụng bất động sản trên cả nước. Dư nợ tín dụng riêng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hiện đạt trên 1,1 triệu tỷ đồng, theo số liệu mới nhất do Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ NHNN.

Cùng với tín dụng ngân hàng, dòng vốn FDI cũng đang rót mạnh vào lĩnh vực địa ốc. Theo Bộ Xây dựng, bất động sản tiếp tục thu hút dòng vốn mạnh nhất trong nửa đầu năm 2024. Cụ thể, tính đến 20/6, lượng vốn FDI đổ vào bất động sản đã đạt 1,89 tỷ USD, đứng thứ 2 trong tổng vốn đăng ký cấp mới.

Những con số trên cho thấy tiền từ nhà băng và dòng vốn ngoại vẫn đang chảy mạnh vào lĩnh vực kinh doanh địa ốc. Vậy thì nguyên nhân do đâu nguồn cung nhà ở, đặc biệt là căn hộ, vẫn ở trong tình trạng khan hiếm?

Thị trường không quá thiếu vắng các dự án, tuy nhiên, phân khúc căn hộ dành cho số đông quá ít ỏi nên cảm giác "khát" nguồn cung luôn thường trực.

Phân tích vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng thực tế nguồn cung bất động sản dù không có đột biến nhưng vẫn tăng đều, tuy nhiên tập trung phần lớn vào các dự án có giá cao, dẫn tới tình trạng vốn nhiều nhưng số lượng nhà ở phục vụ số đông vẫn vô cùng ít ỏi, khiến thị trường luôn có cảm giác “khát cung”.

Đơn cử, tại TP.HCM, tín dụng bất động sản tăng trưởng đều, nguồn cung theo đó cũng tăng, tuy nhiên chủ yếu là nhà giá cao, xa tầm với. Cụ thể, theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản phía Nam quý II/2024 của DKRA, thị trường TP.HCM ghi nhận thêm hơn 8.100 căn hộ sơ cấp, nhưng phần lớn thuộc phân khúc hạng A, hạng sang thuộc khu Đông.

Báo cáo của Savills vừa công bố cũng cho thấy trong quý II vừa qua, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tăng nhẹ, tuy nhiên nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng ngày càng ít, chỉ chiếm 18% trong tổng số nguồn cung sơ cấp toàn địa bàn và giá bán sơ cấp ở mức trung bình 73 triệu đồng/m2.

Chính điều này đang đẩy cơn khát của người dân ngày càng lên cao. Như trường hợp của vợ chồng anh Đặng Phương Nam, cùng làm trong lĩnh vực truyền thông, cho hay hơn 1 năm qua, gia đình anh đã cất công tìm mua nhà ở TP.HCM. Các dự án thì không quá ít, nhưng đa phần dự án có giá cao chót vót, trên 100 triệu đồng/m2, một số dự án có giá thấp hơn thì ở khá xa trung tâm.

“Thực sự đi tìm nhà giờ khó vô cùng, dự án vừa ý thì giá quá cao, dự án giá vừa túi tiền thì chất lượng không ổn. Chưa kể, việc vay vốn hiện tại cũng là bài toán nan giải bởi thời gian ưu đãi ngắn, kinh tế khó khăn, rủi ro rất lớn. Vay mua nhà hiện tại giống như leo lên lưng cọp”, anh Nam bộc bạch.

Nguồn cung khó đột biến trong ngắn hạn

Những trường hợp mất nhiều tháng, thậm chí cả năm trời tìm mua nhà nhưng không thành như anh Nam không hiếm ở TP.HCM. Bởi, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hiện tại như "hoa trong gương, trăng đáy nước". Căn hộ trên thị trường thứ cấp đã hiếm, trên thị trường sơ cấp lại càng khó tìm.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Trần Định, một môi giới “thổ địa” ở khu Đông TP.HCM, cho hay kể từ cuối năm 2023 đến nay, lượng khách tìm kiếm căn hộ ở Sài Gòn và vùng ven ngày càng tăng, có tuần cao điểm, anh dẫn gần hai chục lượt khách đi xem nhà, nhưng chủ yếu là các dự án cũ.

“Khách giờ đi xem nhà chủ yếu là các dự án cũ, một phần vì giá thành hợp lý hơn, một phần là do nguồn cung dự án mới hiện tại rất ít. Có một số dự án mới, nhưng vì thủ tục pháp lý còn mù mờ, giá lại quá cao nên ít khách dám nhảy vào. Vị khách gần nhất của tôi phải mất gần 8 tháng mới tìm được căn nhà ưng ý về giá, nhưng cũng phải chấp nhận chờ sổ hồng”, anh Định tiết lộ.

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, nhiều người đang kỳ vọng trong thời gian tới, khi bộ 3 luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực sớm (từ 1/8) sẽ khơi thông dòng tín dụng, giúp thị trường địa ốc khởi sắc, nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền theo đó được cải thiện.

Ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc MB, nhận định: “Khi các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8 thì hàng loạt vấn đề sẽ được tháo gỡ. Hy vọng đến quý III, quý IV năm nay, các dự án bất động sản sẽ thông suốt về pháp lý, tạo một hiệu ứng tích cực cho thị trường”.

Tổng giám đốc MB cũng cho biết thời gian qua ngân hàng này đã tích cực phát triển các sản phẩm tín dụng, quy trình cấp tín dụng để đáp ứng luật mới và chính sách mới có hiệu lực từ 1/8.

Kỳ vọng là có cơ sở, tuy nhiên thực tế chỉ ra nguồn cung khó tăng trong ngắn hạn. Đơn cử, tại TP.HCM, thống kê cho thấy số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, tháo gỡ pháp lý để đưa nguồn cung ra thị trường trong thời gian tới rất ít, nhiều doanh nghiệp đang "đỏ mắt" tìm quỹ đất.

Trước đó, trong một hội nghị tổng kết ngành, ông Vũ Anh Dũng, Phó trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, cho hay năm 2022, TP có 2 dự án nhà ở mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, năm 2023 có 7 dự án, nhưng đến quý I/2024 chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo đại diện Sở Xây dựng TP.HCM, nguyên nhân là vì những vướng mắc pháp lý. Nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư còn vướng các thủ tục về nghĩa vụ tài chính, đất đai, quy hoạch, thậm chí có dự án phải rà soát lại pháp lý dự án, nguồn gốc đất...

Trong khi đó, ở góc nhìn của doanh nghiệp, bà Nguyễn Thái Hà, Tổng Giám đốc Thăng Long Real Group, đánh giá sau thời gian dài thăm dò, niềm tin của người mua nhà dần được cải thiện. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp lại thấp nhất trong nhiều năm qua, chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang trong khi phân khúc ở thực lại vô cùng hạn chế.

"Để tiếp tục duy trì niềm tin của khách hàng vào thị trường, cần những trợ lực từ cơ chế chính sách. Trong đó doanh nghiệp mong muốn ổn định lãi suất, khơi thông dòng vốn cho vay bất động sản và giải quyết nhanh thủ tục pháp lý, gỡ vướng cho các dự án đang triển khai nhanh chóng hoàn thiện thủ tục nhằm gia tăng nguồn cung. Đặc biệt ở phân khúc tầm trung", bà Hà nói.

Minh Trị