Hậu trường các thương vụ M&A dự án bất động sản

Tùy vào thời điểm để quyết định đưa ra giá mua, giá bán phù hợp, nếu không, già néo sẽ đứt dây.

Tiến thoái lưỡng nan

Từ năm 2020 trở về trước, một trong những khó khăn đối với các doanh nghiệp bất động sản muốn săn quỹ đất để phát triển dự án là nguồn hàng ít do thị trường phát triển mạnh, quỹ đất khan hiếm, nếu có bên nào đó bán thì giá cũng bị hét ở mức cao ngất ngưởng. Tuy nhiên, hiện nay nguồn hàng rao bán rất nhiều do sau 2 năm đối mặt với “cơn bão” Covid-19, tiếp đến năm 2022 thị trường rơi vào tình trạng tắc thanh khoản do tín dụng bị siết, thủ tục dự án kéo dài, khiến nhiều doanh nghiệp đuối sức không còn khả năng thực hiện dự án buộc phải rao bán dự án.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group cho biết, năm 2021, việc mua quỹ đất để phát triển dự án vô cùng khó, do người có đất không nhìn vào thực tế, hét giá rất cao. Nhưng thời gian gần đây, bắt đầu đã có nhiều người quay lại đặt vấn đề bán dự án với giá thấp hơn nhiều.

“Cuối năm trước, doanh nghiệp chúng tôi đàm phán mua lại một khu đất với mức giá 180 tỷ đồng, nhưng bên bán nhất quyết đòi 230 tỷ, chúng tôi không đồng ý. Song vừa qua, họ kêu đồng ý bán giá 180 tỷ, nhưng chúng tôi chỉ chấp nhận mua giá 150 tỷ đồng….”, ông Phúc nói và cho rằng, thị trường M&A cũng giống như thị trường bất động sản, tùy vào thời điểm để quyết định đưa ra giá mua, giá bán. Thị trường M&A dự án hiện đã có nhiều sự thay đổi, bởi ai cũng khó khăn, chỉ có những doanh nghiệp nào thực sự có nguồn lực và thương vụ phải thật sự hấp dẫn mới mua dự án lúc này, bởi thực tế chưa thể lường được sự khó khăn của thị trường bất động sản sẽ còn kéo dài đến khi nào.

Nhiều doanh nghiệp có chung nhìn nhận, M&A là con đường ngắn nhất để các chủ doanh nghiệp đẩy nhanh việc phát triển quỹ đất sạch, thực hiện các dự án. Thông qua các thương vụ M&A, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng như giải quyết được những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng. Tuy nhiên, có một thực tế, không phải thương vụ M&A nào bên mua cũng gặp thuận lợi, mà hậu các thương vụ, bên mua vẫn phải đối mặt với nhiều rủi ro xuất phát từ nhiều yếu tố.

Tổng giám đốc một tập đoàn đã từng thực hiện nhiều thương vụ M&A cho biết, doanh nghiệp đang rất “đau đầu” vì đang “ôm” một số dự án nhưng đối mặt với rủi ro của thị trường.

“Thời điểm đưa ra quyết định mua dự án, thị trường đang rất tốt, việc tiếp cận nguồn vốn dễ dàng và lãi suất khá thấp. Song, với tình hình hiện nay, việc tiếp cận nguồn vốn quá khó, lãi suất cao, trong khi đầu ra thị trường bị mất thanh khoản khiến doanh nghiệp rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”, triển khai không được, để đó cũng không xong”, vị này cho biết.

Ngoài trường hợp kể trên, theo ghi nhận của chúng tôi, có khá nhiều dự án từ các thương vụ M&A thời gian qua đang đối mặt với yếu tố rủi ro từ thị trường. Trong đó, có nhiều dự án được mua từ thời điểm cuối năm 2021, đầu năm 2022, thời điểm thị trường bất động sản đang diễn ra cơn sốt, tín dụng ngân hàng chưa bị siết chặt và lãi vay còn thấp, nên nhiều doanh nghiệp đã quyết định mua dự án với giá khá cao. Tuy nhiên, với tình hình thị trường hiện nay, khả năng các dự án bị “mắc kẹt” là rất lớn.

Hướng đi nào cho các dự án?

Trước thực tế thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn, các các đơn vị phát triển bất động sản đang bị đẩy vào một giai đoạn đầy thách thức khi các kênh huy động vốn như phát hành trái phiếu, tín dụng, thị trường chứng khoán đều bị gián đoạn. Bên cạnh vấn đề về nguồn vốn, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều trở ngại cả về khách quan và chủ quan, chẳng hạn như lãi suất, tỷ giá và chi phí xây dựng.

Tình hình thay đổi quá nhanh chóng khiến nhiều chủ Dự án trở tay không kịp, trong đó nhiều doanh nghiệp năm trước còn vui mừng vì gom được quỹ đất, thì này lại khóc thầm vì bị kẹt đủ đường.

Ở góc độ các doanh nghiệp bất động sản, để có nguồn vốn triển khai dự án, thời gian qua một số doanh nghiệp trong nước đã chủ động tìm kiếm nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài bằng việc liên doanh, liên kết để phát triển dự án. Chẳng hạn, giữa năm 2022, Tập đoàn Danh Khôi đã liên doanh với Tập đoàn Tokyu Corporation (Tokyu) của Nhật Bản để phát triển dự án The Meraki (tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu). Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, trong đó Tập đoàn Tokyu góp vốn 49% trên tổng mức đầu tư.

Tương tự, cũng trong năm nay, nhiều tập đoàn bất động sản lớn trong nước như Novaland, Hưng Thịnh… đều ít nhiều thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài, tuy nhiên so với nhu cầu sử dụng vốn lớn trong việc triển khai dự án, nguồn vốn từ kênh này không thấm vào đâu.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam, nền kinh tế Việt Nam so với nhiều quốc gia trên thế giới vẫn đang có các tín hiệu tích cực, giúp thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. FDI là nguồn vốn đáng tin cậy đối với các doanh nghiệp bất động sản trong nước, giúp thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường.

Cũng theo ông Neil MacGregor, hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đến Việt Nam. Chỉ trong 6 tháng qua, Savills Việt Nam đã đón nhiều lãnh đạo, chuyên gia cấp cao tại nhiều thị trường lớn trên thế giới và hơn 50 đại diện của dịch vụ tư vấn khách thuê bất động sản thương mại xuyên biên giới ở nhiều thị trường lớn như Mỹ, Anh, Trung Đông, Ấn Độ, Hàn Quốc, Đông Nam Á… “Các chuyên gia đều nhấn mạnh sự quan tâm của các nhà đầu tư đến thị trường Việt Nam ở nhiều lĩnh vực, đặc biệt là lĩnh vực sản xuất, bán lẻ, logistics, văn phòng và nhà ở”, ông Neil MacGregor nói và cho rằng, việc Việt Nam liên tục được chọn là điểm đến của các tập đoàn đa quốc gia cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường Việt Nam.

Phân tích thêm về giải pháp trong giai đoạn thị trường bất động sản “khát vốn”, ông Neil MacGregor cho rằng, việc tìm kiếm nguồn vốn cho ngành bất động sản từ dòng đầu tư nước ngoài là hoàn toàn khả thi, bởi sự quan tâm của các nhà đầu tư với thị trường Việt Nam hiện nay là rất lớn.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, có một số vấn đề tồn tại trở thành rào cản của việc tiếp cận nguồn vốn ngoại, đó là tình trạng vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án, đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Đây là vướng mắc lớn nhất của thị trường đã tồn đọng trong nhiều năm qua và trở thành rào cản để các nhà đầu tư trong nước tiếp cận với nguồn vốn nước ngoài.

Tăng Triển