HDTC và cú 'lật kèo' khách hàng ở Dự án An Phú - An Khánh - Bài 3: 'Cuộc đấu' của viện kiểm sát và tòa án

Sau khi về tay “đại gia” Đinh Trường Chinh, Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà (HDTC) “lật kèo”, không thực hiện các hợp đồng bán nền Dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh (TP.HCM) mà công ty tiền thân đã ký với khách hàng. Lý do, HDTC cho rằng, việc mua bán trước đây là phạm luật. Nhưng sự thật là bởi đất nền đã trở thành “đất vàng”.

Bài 3: “Cuộc đấu” của viện kiểm sát và tòa án

Khách hàng kiện HDTC ra tòa, nhưng Tòa án Nhân dân TP. Thủ Đức lại chấp nhận phản tố của HDTC. Trước bản án này, Viện Kiểm sát Nhân dân TP. Thủ Đức đã phản ứng quyết liệt. Đáng nói, sau bản án của Tòa và phản ứng của Viện, cơ quan công an đã khởi tố và bắt Chủ tịch HDTC.

Khi “thượng đế” đưa HDTC ra tòa

Tháng 2/2000, ông Phi Hồng Phú và HDTC (thời chưa cổ phần hóa) ký Hợp đồng bán nhà trả tiền nền và hạ tầng. Theo nội dung hợp đồng, Công ty sẽ chuyển nhượng cho ông Phú 1 nền đất trong Dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh, có mã số 173 (nay là thửa đất số 172), diện tích 150 m2 với đơn giá 2.310.000 đồng/m2, tổng giá trị hợp đồng là 346,5 triệu đồng, giao nền trước tháng 3/2002. Do Công ty chậm tiến độ nên ngày 8/8/2005, hai bên đã ký “Biên bản gia hạn Hợp đồng” với nội dung gia hạn thời gian giao nền số 173 thêm 12 tháng kể từ ngày ký Biên bản gia hạn.

Sau khi HDTC cổ phần hóa, rơi vào tay “đại gia” Đinh Trường Chinh, vẫn chưa thấy HDTC có động tĩnh giao nền, tháng 3/2021, ông Phú phát hiện nền của mình được Công ty quây hàng rào và treo bảng thực hiện dự án “Nhà công vụ” nên vội đến yêu cầu dừng thi công, đòi nền. Sau buổi làm việc với ông Đinh Trường Chinh hồi tháng 4/2021 không đạt kết quả, ông Phú bất ngờ nhận được thông báo của HDTC tuyên bố đơn phương chấm dứt hợp đồng mà công ty cũ đã ký bán nền cho ông, vì cho rằng hợp đồng này vi phạm pháp luật.

HDTC lấy nhiều lý do để không giao nền cho khách. Trong ảnh: Dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh.

Kêu cứu đến mỏi mòn, ông Phi Hồng Phú khởi kiện HDTC ra Tòa án Nhân dân TP. Thủ Đức, đề nghị Tòa hủy bỏ việc đơn phương chấm dứt hợp đồng; buộc HDTC giao nền cho ông.

Một khách hàng nữa là ông Huỳnh Ngọc Sơn (ngụ quận 5, TP.HCM) cũng khởi kiện HDTC ra Tòa án Nhân dân TP. Thủ Đức, đề nghị tuyên thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng của HDTC là không đúng pháp luật; buộc HDTC phải kế thừa trách nhiệm, bàn giao nền cho ông, bởi nền số 839 tại Khu đô thị An Phú - An Khánh đã được ông Sơn ký hợp đồng mua và đã đóng 50% giá trị hợp đồng, HDTC cam kết giao nền trước tháng 3/2002, nhưng sau cổ phần hóa, HDTC liên tục trì hoãn giao nền, vi phạm cam kết.

Tòa lại chấp nhận phản tố của HDTC

Tháng 8/2023, Tòa án Nhân dân TP. Thủ Đức đưa cả 2 vụ kiện trên ra xét xử sơ thẩm. Tại cả 2 phiên xử, HDTC đều chung một lý luận là, sau khi có phê duyệt Dự án của Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan chức năng của TP.HCM cấm việc sang nhượng mua bán khu đất nêu trên, chờ giải tỏa đền bù theo quy định của pháp luật.

HDTC (cũ) và khách hàng biết điều này nhưng vẫn ký hợp đồng mua bán nền, nhận thanh toán là vi phạm điều cấm của pháp luật. Hiện nay, giá đền bù mà HDTC (đã cổ phần hóa) phải chi trả cao hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận, đã gây thất thoát tài sản của Nhà nước và cổ đông sau cổ phần hóa.

Dù tại Tòa án, khách hàng Huỳnh Ngọc Sơn đồng ý thanh toán số tiền còn lại của hợp đồng cũ, nhưng theo giá thị trường được Tòa án định giá là 90 triệu đồng/m2, thay vì hơn 2,3 triệu đồng/m2 như hợp đồng đã ký trước đây, nhưng HDTC vẫn không chịu.

HDTC đề nghị Tòa án không chấp nhận khởi kiện của các khách hàng, mà cần tuyên hợp đồng đã ký là vô hiệu. HDTC sẽ hoàn trả lại tiền cho khách hàng cùng với khoản hỗ trợ, còn nền đất thì HDTC giữ lại.

Hội đồng xét xử Tòa án Nhân dân TP. Thủ Đức đã chấp nhận phản tố của HDTC, tuyên Hợp đồng bán nền của HDTC (cũ) với cả 2 khách hàng trên là vô hiệu; tuyên hậu quả xử lý hợp đồng vô hiệu là HDTC trả lại tiền khách đã thanh toán của… 20 năm trước và tiền bồi thường thiệt hại do hợp đồng bị vô hiệu.

Viện kiểm sát kháng nghị

Khoảng 1 tháng sau khi Tòa án Nhân dân TP. Thủ Đức tuyên 2 bản án trên, trong cùng tháng 9/2023, Viện Kiểm sát Nhân dân TP. Thủ Đức đã ký liền 2 kháng nghị bản án.

Theo Viện Kiểm sát, sau khi ký kết hợp đồng, các bên không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay, mà vẫn thỏa thuận một thời hạn để HDTC hoàn thành các nghĩa vụ của chủ đầu tư với Nhà nước rồi mới bàn giao nền đất cho người mua. “Việc Tòa án nhận định tại thời điểm ký kết hợp đồng nền đất chưa được đền bù, chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500, chưa có vị trí cụ thể, chưa có cơ sở hạ tầng và chưa được cấp giấy chứng nhận nên vi phạm điều cấm của pháp luật là không đúng”, Viện Kiểm sát phân tích.

Thực tế, sau 2 năm HDTC chưa thể hoàn thành các thủ tục pháp lý để có thể bàn giao nền đất thì lại ký tiếp thỏa thuận về việc gia hạn thời gian bàn giao nền thêm 1 năm kể từ ngày ký thỏa thuận gia hạn. Sau khi được cổ phần hóa, phía HDTC vẫn làm việc, thương lượng với khách về việc gia hạn thời gian giao nền đất.

Không chỉ vậy, Kết luận thanh tra số 24/KL-TTTP-P4 ngày 30/12/2022 của Thanh tra TP.HCM đã kết luận một số nội dung: Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500; đã triển khai việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhưng chưa hoàn thành hết các hạng mục; đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhưng do có sự tăng thêm diện tích so với quyết định giao đất của Thủ tướng Chính phủ nên chưa xác định chính xác số tiền phải nộp vào ngân sách nhà nước; đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa đủ so với phần diện tích đất mà chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất. Theo đó, Kết luận thanh tra xác định trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư Dự án là HDTC và các cơ quan chức năng có liên quan.

Ngoài ra, theo bản tổng hợp diện tích đã bồi thường trong Dự án của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng thì nền đất số 173 mà ông Phi Hồng Phú nhận chuyển nhượng đã được đền bù giải tỏa xong từ năm 2008. Tương tự, nền số 839 của ông Huỳnh Ngọc Sơn cũng đã đền bù giải tỏa xong.

Như vậy, Dự án vẫn đang được triển khai thực hiện để đi đến hoàn tất đầu tư. Hạ tầng chưa thực hiện được là do lỗi từ phía chủ đầu tư là HDTC vi phạm thỏa thuận của các bên trong hợp đồng và từ phía các cơ quan hữu quan, không có lỗi từ phía người mua.

Bên cạnh đó, hợp đồng giữa người mua và HDTC có hình thức và nội dung phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành là Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013.

Mặt khác, trong tổng số nền đang kinh doanh tại Dự án là 2.218 nền, HDTC đã bàn giao 2.155 nền, chưa giao 63 nền, đã có 2.050 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã giao 1.934 giấy, chưa có giấy 168 trường hợp.

Điều này chứng tỏ các nền đất mà HDTC đang kinh doanh tại Dự án hiện đã được chuyển nhượng hết, chỉ còn một số nền chưa bàn giao nên chưa hoàn thành hợp đồng. Nhiều hộ dân đã nhận đất, tiến hành xây dựng nhà và sinh sống. Tuy kết cấu hạ tầng chưa hoàn thiện hết tất cả hạng mục, nhưng đã đáp ứng các nhu cầu tối thiểu để người dân sinh sống như hệ thống điện nước, đường đi kết nối giữa các khu.

Do vậy, việc Tòa án nhận định nền đất của cả 2 khách hàng chưa có hạ tầng, chưa có đường giao thông, chưa có các công trình công cộng nên chưa đảm bảo kết nối nền đất với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trong khi Dự án đã gần hoàn thiện là không phù hợp.

Từ những phân tích trên, Viện Kiểm sát Nhân dân TP. Thủ Đức cho rằng, cả 2 bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án Nhân dân TP. Thủ Đức đã vi phạm nghiêm trọng về nội dung giải quyết vụ án.

Vì vậy, Viện Kiểm sát Nhân dân TP. Thủ Đức ra 2 quyết định kháng nghị toàn bộ phán quyết của Tòa án Nhân dân TP. Thủ Đức, đề nghị Tòa án Nhân dân TP.HCM xét xử phúc thẩm.

Sau kháng nghị trên, khi Tòa án Nhân dân TP.HCM chưa kịp mở phiên tòa phúc thẩm, thì mới đây, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an TP.HCM đã khởi tố, bắt tạm giam ông Đinh Trường Chinh. Qua điều tra thể hiện, ông Chinh lấy nhiều lý do để đơn phương chấm dứt hợp đồng và không thực hiện bàn giao các nền đất này cho người dân nhằm chiếm đoạt và bán lại cho cá nhân khác, ăn chênh hàng trăm tỷ đồng.

Ngô Nguyên