Hệ lụy kéo dài dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái ở TP Hồ Chí Minh

Giao đất cho dự án thành phần khi chưa làm xong hạ tầng kỹ thuật chính

Khi đó UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuận cho 14 nhà đầu tư thứ cấp tham gia đầu tư vào Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái và giao Công ty Phú Nhuận làm chủ đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật chính trên phần diện tích hơn 44 ha tại dự án này. Kèm theo đó, UBND thành phố yêu cầu lập ngay dự án đầu tư hạ tầng trục chính để trình duyệt nhằm xác định mức vốn góp, thời gian góp vốn của các đơn vị tham gia đầu tư.

Ngay trong năm 2001, UBND TP Hồ Chí Minh đã quyết định giao gần 137 ha đất cho Công ty Phú Nhuận để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính của Dự án khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái. Thành phố đặt ra với nhà đầu tư, sau khi xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính, Công ty Phú Nhuận phải bàn giao toàn bộ diện tích đất cho UBND thành phố xem xét, quyết định việc giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp đầu tư dự án thành phần.

Nhưng 2 năm sau, với lý do để các nhà đầu tư dự án thành phần của khu dân cư trên chủ động triển khai dự án, Sở KHĐT đã đề xuất giao đất cho các chủ dự án thành phần với điều kiện các nhà đầu tư thứ cấp này đã đóng góp đủ nghĩa vụ tài chính cùng Công ty Phú Nhuận để làm hạ tầng dự án. Công ty Phú Nhuận có trách nhiệm đảm bảo việc xây dựng hạ tầng chính của dự án và kiểm soát việc đền bù, thu hồi đất làm dự án.

Tuy nhiên đến nay, khi Thanh tra thành phố vào cuộc, chủ đầu tư mới chỉ bồi thường được hơn 21,7 ha trong số 44 ha đã được UBND thành phố giao làm hạ tầng kỹ thuật chính cách đây 25 năm. Đối với các dự án thành phần, dù ngay sau đó UBND thành phố đã giao đất cho 5 nhà đầu tư thứ cấp, nhưng các dự án thành phần mới chỉ đầu tư hệ thống giao thông nội bộ, chưa làm công viên cây xanh, công trình công cộng và phần lớn chưa xây dựng nhà ở, chưa kết nối giao thông khu vực.

Đối với dự án đầu tư hạ tầng chính do Công ty Phú Nhuận chịu trách nhiệm, hiện mới chỉ có một phần tuyến 6A được xây dựng với chiều dài 782m. Trong khi đó Dự án khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái có tới 23 tuyến đường giao thông với tổng chiều dài hơn 13,8km, gồm 2 tuyến đường đối ngoại có lộ giới 40m, các tuyến còn lại rộng từ 12-20m.

Khu vực triển khai dự án 154 ha.

Về nguyên nhân dẫn tới khó khăn, vướng mắc của dự án này, Thanh tra thành phố nêu rõ, các chủ đầu tư dự án thành phần có năng lực tài chính không đồng đều, khiến việc góp vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính không đồng bộ, kịp thời theo tiến độ triển khai dự án. Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng dở dang, không thực hiện được hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trục giao thông chính của dự án dẫn đến việc kết nối hạ tầng trong toàn bộ dự án gặp khó khăn, một số dự án thành phần không thể triển khai.

Sau khi UBND thành phố thu hồi, huỷ bỏ quyết định giao đất cho Công ty Phú Nhuận vào năm 2014, dự án chính bị “treo” lại, các nhà đầu tư dự án thành phần cũng phải dừng để chờ. Đến nay vẫn chưa lựa chọn lại được nhà đầu tư mới cho việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính của dự án. Quyết định thu hồi đất đã bị hủy bỏ nên việc bồi thường, thu hồi đất cũng bị dừng lại theo. Dự án khu dân cư có diện tích khá lớn này rơi vào cảnh bế tắc nhiều năm dẫn khiếu kiện, bức xúc của người dân có đất trong dự án và người dân góp vốn mua nền từ các nhà đầu tư thành phần.

Thanh tra thành phố xác định, nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng trên là do UBND thành phố thay đổi phương thức thực hiện dự án, từ việc yêu cầu Công ty Phú Nhuận phải hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính trước khi xem xét giao đất cho các nhà đầu tư dự án thành phần sang việc giao đất ngay cho các dự án thành phần.

Ngoài việc Công ty Phú Nhuận chậm bồi thường khu đất hơn 44 ha để làm hạ tầng kỹ thuật chính, các chủ đầu tư dự án thành phần chưa có phương án khả thi trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Thanh tra thành phố cho rằng, trách nhiệm trong việc để xảy ra dự án “treo” nêu trên thuộc về chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính, các nhà đầu tư dự án thành phần và các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan.

Hàng chục doanh nghiệp cùng “xí phần”, đất dự án bị “băm” nát

Dù việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung của dự án chưa làm xong, nhưng Thanh tra thành phố xác định, đến nay có 5 dự án thành phần không bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất cho Công ty Phú Nhuận. Trong đó, dự án thành phần do Công ty Phú Nhuận làm chủ đầu tư có diện tích hơn 5,4 ha đã được UBND thành phố giao đất cách đây 20 năm để xây dựng khu dân cư, có đến 6.342 m2 đất do Nhà nước quản lý và đến nay vẫn còn 359m2 chưa được bồi thường với lý do chưa tìm được chủ sử dụng đất (!?).

Dự án thành phần thứ 2 có diện tích hơn 3,2 ha được UBND thành phố giao đất cho Công ty TNHH tư vấn - thiết kế - xây dựng giao thông Hoàng Gia để xây dựng nhà ở. Đến nay công ty này chưa làm công viên; chưa kết nối giao thông với hạ tầng chính toàn khu và các dự án liền kề và mới chỉ có 75/140 nền đất được cấp “sổ hồng”.

Dự án thành phần thứ 3 do Công ty CP đầu tư và xây dựng - kinh doanh nhà Bến Thành làm chủ, gồm 2 khu với tổng diện tích gần 5,7 ha được UBND thành phố giao đất cách đây 18 năm, nhưng Thanh tra thành phố xác định đến nay nhà đầu tư này mới chỉ dừng lại ở mức đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Dự án thành phần thứ 4 của Công ty CP Eden với diện tích hơn 4,8 ha, được UBND thành phố giao đất cách đây 19 năm. Để được giao đất, công ty này đã cam kết cùng một số chủ đầu tư lân cận thỏa thuận với Công ty Phú Nhuận để tự thi công tuyến đường hạ tầng chính kết nối với đường Nguyễn Duy Trinh. Hiện dự án thành phần này đã được cấp 56 “sổ hồng” trong tổng số 102 nền đất, nhưng vẫn chưa được kết nối với hạ tầng chính, nên chưa có người vào ở.

Dự án thành phần thứ 5 do Công ty công trình công cộng Quận 1 cùng Công ty TNHH xây dựng và thương mại Tân Tạo làm chủ đầu tư với diện tích hơn 3,57 ha cũng đã được UBND thành phố giao đất từ cách đây 19 năm để xây dựng nhà ở. Sau đó Công ty TNHH xây dựng và thương mại Tân Tạo tiếp tục hợp tác với Công ty CP đầu tư kinh doanh nhà để đầu tư kinh doanh một phần diện tích; Công ty công trình công cộng Quận 1 cũng nhận góp vốn của cán bộ, công nhân viên công ty để có vốn đầu tư. Hiện đã có 95/131 nền đất của dự án thành phần này được cấp “sổ hồng” nhưng hầu như chưa có người vào xây dựng nhà ở.

Một góc dự án thành phần của Công ty Trường Thịnh.

Ngoài ra, tại Dự án khu dân cư 154 ha Bình Trưng Đông - Cát Lái còn có tới 14 nhà đầu tư dự án thành phần đang triển khai, chưa được UBND thành phố giao đất nhưng cũng không bị ảnh hưởng bởi quyết định của UBND thành phố thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất cho Công ty Phú Nhuận làm hạ tầng kỹ thuật chính của dự án. Trong đó, dự án thành phần do Công ty Phú Nhuận làm chủ đầu tư có diện tích hơn 5,47 ha, đã san lấp xong phần diện tích bồi thường. Công ty này đã nhận góp vốn mua của người dân 202 nền trong tổng số 209 nền đất của dự án dù chưa được UBND thành phố giao đất.

Dự án thành phần thứ 2 có diện tích hơn 2,97 ha do Công ty TNHH MTV đầu tư xây dựng Trường Thịnh làm chủ đầu tư. Đến nay tuy chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa được cấp “sổ hồng”, nhưng công ty đã chuyển nhượng 154/158 nền đất và đã có một số nền đất được người dân xây nhà.

Dự án thành phần thứ 3 của Công ty phát triển và dịch vụ nhà Quận 1 có diện tích gần 12 ha đã được chuyển giao cho Tổng Công ty Bến Thành làm chủ đầu tư nhưng nhà đầu tư này tiếp tục chia thành 3 khu để hợp tác với Công ty P&D, Công ty Công nghệ, Công ty Minh Xương và Công ty TNHH Êm Đềm để đầu tư dự án. Dù vậy hiện dự án thành phần này mới chỉ dừng lại ở mức đang thi công hạ tầng kỹ thuật.

Dự án thành phần thứ 4 trong số các dự án thành phần chưa được giao đất thuộc Công ty CP đầu tư - xây dựng - kinh doanh nhà Bến Thành, diện tích hơn 2,8 ha đến nay cũng chưa được nộp tiền sử dụng đất, trong khi chủ đầu tư đang thi công hạ tầng.

Dự án thứ 5 do Công ty CP Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư, có diện tích hơn 3,5 ha, hiện mới bồi thường được khoảng 2,28 ha.

Dự án thứ 6 của Công ty CP ngoại thương và phát triển đầu tư thành phố có diện tích 5 ha, mới bồi thường gần xong nhưng hiện đang thi công hạ tầng.

Dự án thứ 7 của Công ty CP đầu tư - xây dựng và kinh doanh nhà Thái Sơn với diện tích gần 4,5 ha, tuy mới chỉ kịp san lấp phần diện tích bồi thường nhưng nhà đầu tư đã ký hợp đồng góp vốn mua 105/119 nền đất của dự án với người dân.

Dự án thứ 8 thuộc về Công ty CP Hải Duy với diện tích hơn 5 ha, hiện mới bồi thường được hơn 3,9 ha nhưng công ty đã ký 142 hợp đồng góp vốn.

Dự án thứ 9 của Công ty CP đầu tư - xây dựng số 14 có diện tích 8,35 ha. Dù đã được nhà đầu tư đem liên danh với Công ty Đất Lành nhưng đến nay mới bồi thường được hơn 5,18 ha.

Dự án thứ 10 của Công ty TNHH MTV dịch vụ công ích Quận 1, có diện tích 6,48 ha, tuy đã được nhà đầu tư này đem đi hợp tác với Công ty nhà Bến Thành và Công ty Êm Đềm, nhưng đến nay mới chỉ bồi thường được gần 5,7 ha.

Dự án thứ 11 của Công ty xây dựng và kinh doanh nhà Bách Giang, có diện tích hơn 3 ha, dù mới chỉ bồi thường được gần 2,4 ha nhưng công ty này đã ký hợp đồng góp vốn mua nền với 116 nền đất trong tổng số 124 nền đất của dự án.

Dự án thứ 12 của Công ty CP đầu tư phát triển nhà và khu công nghiệp Đồng Tháp, có diện tích 1,24 ha, đã bồi thường được 1,15 ha. Dù chưa có quyết định giao đất, nhưng công ty này đã đem chuyển nhượng 0,69 ha cho Công ty CP chế biến sản phẩm công sản quốc tế và chuyển nhượng 741m2 cho 3 hộ dân.

Dự án thành phần thứ 13 thuộc về Công ty TNHH miền đất Hoàng Thịnh Phát, có diện tích gần 9,4 ha, hiện mới bồi thường được khoảng 80% diện tích. Dự án thành phần cuối cùng tại Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái do Công ty TNHH đầu tư địa ốc thành phố làm chủ đầu tư, diện tích hơn 6,65 ha, hiện mới bồi thường được khoảng 5,68 ha.

Nhiều khu đất bị bỏ hoang cho cỏ mọc.

Thực trạng hàng chục doanh nghiệp tập trung “xí phần” đất tại Dự án khu dân cư 154 ha Bình Trưng - Cát Lái mà Thanh tra TP Hồ Chí Minh đã chỉ ra ở trên cho thấy dự án khu dân cư có diện tích khá lớn này không chỉ bị “băm nát”, mà một vài nhà đầu tư yếu năng lực kéo theo cả loạt dự án lân cận bị khựng lại. Để gỡ vướng cho dự án, thời gian qua TP Hồ Chí Minh đã nhiều lần chỉ đạo tìm giải pháp phù hợp.

Gần đây nhất, ngày 26/3, UBND thành phố đã yêu cầu Công ty Phú Nhuận chủ động làm việc với người dân để giải quyết dứt điểm các hợp đồng góp vốn hoặc chuyển nhượng. Đồng thời phối hợp với Sở Tài chính đề xuất hướng giải quyết khó khăn. UBND các phường Bình Trưng, Cát Lái phối hợp với Ban Tiếp công dân thành phố hướng dẫn pháp lý cho người dân về các hợp đồng góp vốn. Sở Tài chính phải rà soát 5 dự án thành phần đã được giao đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường kiểm tra lại tính pháp lý của khu đất cũng như phối hợp với địa phương xác định hiện trạng và vướng mắc của toàn bộ 14 dự án thành phần.

Theo cơ quan thanh tra, để hoàn thành Dự án khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái 154 ha nêu trên, tránh gây lãng phí về nguồn lực đất đai và bức xúc dư luận, cần thiết phải lựa chọn chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính. Dự án thuộc trường hợp được áp dụng cơ chế chính sách đặc thù để xử lý vi phạm về đất đai, do đó Sở Tài chính thành phố có trách nhiệm phối hợp với cơ quan chức năng rà soát, tham mưu UBND thành phố xem xét, quyết định.