Hết thời 'đầu cơ' chung cư?

Khi kỳ vọng giảm dần

Sau nhiều tháng tăng trưởng mạnh cả về thanh khoản lẫn mặt bằng giá, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội trong tháng 11/2025 bắt đầu xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh rõ rệt.

Dữ liệu mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng, One Mount Group cho thấy, xét trên toàn thị trường, Hà Nội ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng trong tháng 11/2025, giảm 18% so với tháng 10.

Mặc dù con số này vẫn cao hơn mức trung bình của cả năm, cho thấy thanh khoản chưa rơi vào trạng thái trầm lắng, nhưng có xu hướng điều chỉnh, chủ yếu rơi vào giao dịch trên thị trường thứ cấp với khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng 10/2025.

Nhịp điều chỉnh giá được đánh giá là cần thiết để thị trường điều tiết và bước vào giai đoạn phát triển mới. Ảnh: Đức Thanh

Một trong những điểm đáng chú ý của tháng 11 là mức sụt giảm mạnh về thanh khoản tại 2 đại đô thị lớn nhất phía Đông và phía Tây Hà Nội. Vinhomes Ocean Park ghi nhận khoảng 880 giao dịch, giảm gần 40% so với tháng 10, trong khi Vinhomes Smart City chỉ đạt khoảng 310 giao dịch, giảm tới 40%.

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng, One Mount Group, từ giữa năm 2025, dòng tiền đầu cơ tăng mạnh, đặc biệt ở các đại đô thị có thanh khoản cao và biên độ tăng giá nhanh. Tuy nhiên, khi lãi suất bắt đầu nhích lên từ tháng 10, cùng với việc giá chào bán chạm ngưỡng cao, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn buộc phải rút lui.

Luôn theo sát từng diễn biến thị trường, chị Thu Hà - nhân viên môi giới bất động sản của Đất Xanh miền Bắc chia sẻ, thị trường căn hộ thứ cấp đang trong trạng thái “nghỉ”. Người “ôm hàng” cần tiền chịu áp lực bán nhanh để thu vốn quay vòng chu kỳ mới, còn người có nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư thì quan sát, nghe ngóng và có tâm lý chờ đợi giá chung cư giảm.

Không chỉ giảm giá bán, theo chị Thu Hà, tỷ lệ giao dịch thành công các căn hộ chung cư cũ cũng giảm thấy rõ. Gần 3 tháng qua, chị mới môi giới thành công 1 căn hộ tại dự án chung cư ở phường Từ Liêm (Hà Nội). Quá trình giao dịch khá vất vả khi người mua liên tục thay đổi và phải vài lần đàm phán giảm giá mới bán thành công.

Anh Lê Tuấn - chủ một sàn giao dịch bất động sản cũng cho hay, người có nhu cầu mua nhà vẫn liên hệ, nhưng chủ yếu để tham khảo giá, chứ chưa quyết định xuống tiền.

Đặc biệt, gần đây, trên các nền tảng rao bán bất động sản như Batdongsan.com.vn hay Chợ tốt, Nhà tốt…, số lượng tin đăng bán chung cư có mức chênh lệch giá giảm trung bình 10 - 20%, tương đương mức giảm 300 - 500 triệu đồng so với thời điểm sốt nóng.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội phân tích, thời gian qua, đà tăng giá của chung cư kéo dài, tốc độ tăng tốt, khiến không ít chủ nhà đặt nhiều kỳ vọng về giá bán, nhưng khi thị trường chững lại, giao dịch chậm hơn, họ buộc phải điều chỉnh. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đang muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư, nên chấp nhận hạ giá bán để "thoát hàng".

Cú điều chỉnh cần thiết

Trong báo cáo công bố cách đây không lâu, Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, từ cuối quý IV/2025, giá bất động sản bắt đầu có dấu hiệu chững lại tại một số khu vực. Giao dịch "cắt lỗ" ghi nhận ở các sản phẩm mua chênh cao hoặc giao dịch theo tâm lý fomo (sợ bị bỏ lỡ cơ hội) trong các đợt tăng "nóng" ngắn hạn trước đó. Nhóm nhà đầu tư này sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, kỳ vọng lướt sóng nhanh và buộc phải thu hồi vốn sớm khi thị trường có dấu hiệu đi ngang.

Trong tháng 11/2025, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 - 1,2 điểm phần trăm, đưa mức lãi suất bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Điều này gây áp lực chi phí lên các khoản vay của nhà đầu tư, nhất là nhiều khoản vay được giải ngân vào giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024 hiện bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc.

Theo ghi nhận của phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi so với quý I/2023. Tuy nhiên, trong cùng khoảng thời gian, giá thuê chung cư trung bình vẫn dao động quanh mức 12 - 13 triệu đồng/tháng, cho thấy mối quan hệ giữa giá trị tài sản và khả năng sinh lời từ cho thuê đang ngày càng trở nên bất cân đối.

Lợi suất cho thuê chung cư giảm, kéo theo việc nhà đầu tư mua chung cư với mục đích cho thuê đang thu về tỷ suất lợi nhuận ngày càng thấp, làm giảm sức hấp dẫn của kênh đầu tư này. Khi giá bán căn hộ chung cư ngày càng tạo khoảng cách lớn so với khả năng chi trả của số đông và lợi nhuận cho thuê không còn đủ hấp dẫn để bù đắp chi phí đầu tư ban đầu, việc giao dịch chậm lại là dễ hiểu.

Mức chênh lệch lớn giữa lợi suất của việc mua đi bán lại và cho thuê cho thấy sự mất cân bằng và có thể là dấu hiệu của việc giá bán đang bị đẩy lên bởi các yếu tố đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai, hơn là giá trị sử dụng thực tế.

Tất nhiên, ở một góc độ khác, theo chia sẻ một số môi giới, cũng không thể phủ nhận, nhiều thông tin “cắt lỗ” thực chất đã cũ hoặc chỉ là chiêu thu hút khách. Một số chủ nhà cho biết, nếu cần bán nhanh, họ chỉ giảm nhẹ vài chục triệu đồng để chốt giao dịch, chứ không “cắt lỗ sâu”. Nhưng thực tế, đang thực sự có một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải cơ cấu lại tài sản, chấp nhận giảm giá bán để thoát hàng, giảm tải gánh nặng tài chính.

Dù vậy, giới chuyên gia đánh giá, nhịp điều chỉnh này mang tính kỹ thuật và tích cực cho sự phát triển dài hạn. Dữ liệu lịch sử cho thấy, thị trường năm 2024 cũng trải qua giai đoạn trầm lắng vào cuối năm và kéo dài sang quý I/2025 trước khi bứt phá trở lại.

Chuyên gia của One Mount Group dự báo kịch bản tương tự có thể lặp lại trong năm 2026, nhưng với nền tảng lành mạnh hơn. Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn sẽ thu hẹp, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Khi mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng giảm đi, thị trường hứa hẹn sẽ vận hành bền vững hơn. Dự kiến, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội trong năm 2026 có thể đạt mốc 37.000 - 38.000 đơn vị, tăng nhẹ 4,5% so với năm 2025.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nhìn chung, việc điều chỉnh hiện nay trên thị trường giao dịch thứ cấp là cần thiết và cũng phù hợp xu hướng chung, trong bối cảnh các dự án nhà ở đang được rốt ráo gỡ vướng pháp lý sẽ giúp gia tăng nguồn cung, mang tới cho người mua nhiều cơ hội sở hữu nhà ở, nhất là tại các đô thị lớn.

Ngoài ra, một số dự án nhà ở xã hội sớm ra mắt thị trường cũng sẽ giúp đa dạng hóa sản phẩm, qua đó “hạ nhiệt” giá nhà.

Đồ họa: Phương Anh

Việt Dương