Hết thời tăng trưởng nhờ tín dụng, bất động sản sẽ tìm vốn ở đâu?

Sau nhiều năm tăng trưởng dựa chủ yếu vào tín dụng ngân hàng và kỳ vọng tăng giá, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc với yêu cầu cao hơn về chất lượng tăng trưởng.

Trong bối cảnh đó, câu chuyện được đặt ra không đơn thuần là làm sao khơi thông dòng vốn, mà là làm thế nào để nguồn lực được phân bổ hiệu quả, đi cùng với cải cách thể chế, gia tăng nguồn cung và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Đây cũng là chủ đề xuyên suốt được các chuyên gia, cơ quan quản lý và đại diện doanh nghiệp trao đổi tại hai phiên đối thoại chính sách về thể chế, dòng vốn và thị trường bất động sản tại Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững".

Dòng tiền chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng thể chế minh bạch

Theo các chuyên gia, khó khăn của thị trường hiện nay không nằm ở việc thiếu vốn bằng mọi giá, mà ở việc dòng vốn chưa được phân bổ đúng khu vực tạo ra giá trị thực.

Từ góc độ điều hành chính sách, ông Đào Văn Hà - Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước), cho rằng ưu tiên lớn nhất là đưa tín dụng vào các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời kiểm soát rủi ro đối với các lĩnh vực mang tính đầu cơ.

"Nguồn vốn chảy vào dự án pháp lý đầy đủ và nhu cầu thực đó là những khoản tín dụng an toàn nhất. Ngược lại, vốn chảy vào đầu cơ mà các dự án chưa hoàn thiện, chưa đầy đủ pháp lý thì đó là nguồn gốc của rủi ro hệ thống", ông Hà nhấn mạnh.

Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, cùng với việc điều hành tín dụng linh hoạt, cơ quan quản lý sẽ tiếp tục duy trì các chương trình tín dụng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng minh bạch về lãi suất và phương thức điều chỉnh lãi suất sau thời gian ưu đãi để người vay có thể chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.

Toàn cảnh Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững".

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng tín dụng chỉ là một mắt xích trong bức tranh lớn hơn.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, điều doanh nghiệp cần không chỉ là khả năng tiếp cận vốn mà còn là sự ổn định và khả năng dự báo của chính sách. Khi môi trường pháp lý đủ minh bạch, doanh nghiệp sẽ chủ động hơn trong việc xây dựng kế hoạch đầu tư, còn người mua nhà cũng có cơ sở để tính toán tài chính trong dài hạn.

Ở góc độ quản lý, ông Trần Đăng Vinh - Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Thanh tra Chính phủ), cũng cho rằng niềm tin của thị trường phải được xây dựng từ một hệ thống pháp luật ổn định, minh bạch và có tính khả thi.

Theo ông, hoạt động thanh tra không chỉ nhằm phát hiện sai phạm mà còn phải nhận diện sớm các bất cập trong cơ chế để kịp thời kiến nghị hoàn thiện chính sách, giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường.

Khi nhu cầu ở thực tăng lên, bài toán lớn lại nằm ở nguồn cung

Nếu dòng vốn là điều kiện cần thì nguồn cung được nhiều chuyên gia đánh giá là điều kiện đủ để thị trường phát triển cân bằng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu mua nhà phục vụ mục đích an cư đang ngày càng rõ nét. Trong 6 tháng đầu năm 2026, mức độ quan tâm đến phân khúc căn hộ tăng từ 38% lên 49%, trong khi khảo sát trên hơn 1.000 người cho thấy có tới 67% người được hỏi mua bất động sản để ở, cao gấp đôi nhóm mua với mục đích đầu tư.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, sự thay đổi này phản ánh quá trình dịch chuyển của thị trường từ kỳ vọng tăng giá sang nhu cầu sử dụng thực.

Tuy nhiên, nghịch lý là nguồn cung hiện vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi phần lớn nhu cầu của người dân lại hướng tới các sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn. Khoảng cách giữa cung và cầu này đã kéo dài nhiều năm và tiếp tục là rào cản lớn đối với mục tiêu cải thiện khả năng sở hữu nhà ở.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn (Ảnh: Huy Tuấn).

Không chỉ vậy, người mua hiện cũng thận trọng hơn rất nhiều trong các quyết định tài chính. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 84% người được hỏi sẵn sàng vay để mua nhà nhưng có tới 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản. Phần lớn mong muốn khoản trả góp hằng tháng chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập và chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất ở mức dưới 9%.

Theo ông Quốc Anh, sự thay đổi này buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm, tập trung nhiều hơn vào chất lượng sống, hạ tầng, tiện ích và tính minh bạch của dự án thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Ở góc độ quản lý, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cũng cho rằng nếu chỉ khơi thông vốn mà không cải thiện nguồn cung thì rất khó kéo mặt bằng giá nhà xuống.

Theo ông, giải pháp trọng tâm là tiếp tục cải cách thủ tục đầu tư, số hóa quy trình, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án và phát triển thêm nguồn cung nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.

Hệ sinh thái vốn cần được mở rộng để giảm áp lực lên tín dụng ngân hàng

Theo ông Nguyễn Sơn - Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC), nhu cầu vốn của nền kinh tế trong những năm tới sẽ rất lớn, trong khi hệ thống ngân hàng khó có thể tiếp tục đóng vai trò là nguồn cung vốn trung và dài hạn duy nhất.

Ông Nguyễn Sơn - Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam VSDC (Ảnh: Huy Tuấn).

Ông cho rằng cùng với tín dụng ngân hàng, cần phát triển đồng bộ các kênh huy động vốn như thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REIT), thu hút dòng vốn FDI và các công cụ tài chính dài hạn khác nhằm tạo nền tảng vốn bền vững hơn cho nền kinh tế.

Việc thị trường chứng khoán Việt Nam được FTSE Russell nâng hạng cũng được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội thu hút thêm dòng vốn quốc tế trong thời gian tới.

Ở góc độ ngân hàng thương mại, bà Vũ Thị Thu Hà - Giám đốc Sản phẩm tín dụng Khối Khách hàng cá nhân ABBank, cho biết các ngân hàng đang linh hoạt hơn trong việc đánh giá thu nhập và thiết kế phương án trả nợ phù hợp với dòng tiền của khách hàng, đặc biệt là nhóm người trẻ mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, theo bà, để có thể duy trì mặt bằng lãi suất ổn định trong thời gian dài, điều quan trọng là phải hình thành được nguồn vốn huy động dài hạn cũng như tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý nhằm rút ngắn thời gian xử lý tài sản bảo đảm, từ đó giảm chi phí vốn cho hệ thống ngân hàng.

Khép lại diễn đàn, một điểm chung được nhiều diễn giả nhấn mạnh là thị trường bất động sản đang chuyển sang giai đoạn phát triển dựa nhiều hơn vào nhu cầu ở thực, chất lượng sản phẩm và hiệu quả phân bổ nguồn lực.

Điều đó cũng đồng nghĩa, việc khơi thông dòng vốn sẽ chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi cùng với cải cách thể chế, gia tăng nguồn cung và phát triển một hệ sinh thái vốn đa dạng.

Khi các mắt xích này được vận hành đồng bộ, dòng tiền không chỉ được lưu thông thuận lợi hơn mà còn có cơ hội tìm đến đúng những phân khúc tạo ra giá trị thực, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng minh bạch, an toàn và bền vững hơn.