Hoán đổi trái phiếu: Cơ hội thoát 'lầy' cho nhiều doanh nghiệp địa ốc

Việc hoán đổi từ trái phiếu sang sản phẩm bất động sản là giải pháp tốt cho các bên

Tốt cho cả hai

Mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết rằng, trên thế giới, việc dùng tài sản cấn trừ vào nợ (Payment-in-kind), thanh toán bằng hiện vật thay vì tiền là hình thức trả nợ phổ thông, nhưng ở Việt Nam lại chưa phổ biến. Hình thức trả nợ này chỉ mới phát sinh thời gian gần đây, khi nhiều nhà phát hành đối mặt với áp lực trái phiếu đến hạn trả nợ. Cũng bởi là vấn đề mới mẻ nên việc áp dụng còn nhiều lấn cấn, song đây là giải pháp cuối cùng khi tất cả các cánh cửa khác đóng lại - nhà phát hành chỉ còn cách dùng tài sản cấn trừ vào nợ như là giải pháp khả dĩ nhất.

Theo ông Hiếu, khi một nhà phát hành trái phiếu gặp khó khăn thì phải tìm mọi cách để thanh toán món nợ và việc dùng sản phẩm bất động sản để cấn trừ nợ là một giải pháp, nhưng cũng không dễ thực hiện. Lý do bởi nhà phát hành sẽ khó có thể “chịu đựng” được mức chiết khấu mà nhà đầu tư đưa ra.

“Có thể sẽ xuất hiện một tỷ lệ không nhỏ nhà đầu tư đòi chiết khấu rất sâu để đổi lấy bất động sản, có thể đến 50% giá trị bất động sản hoán đổi. Ví dụ, tài sản của nhà phát hành trị giá 100 đồng, nhà đầu tư đòi chiết khấu chỉ còn 50 đồng. Khi đó, dự án sẽ rất khó sinh lời và đây là điều nhà phát hành khó có thể chấp nhận được, nên cả 2 bên đều phải cháp nhận ‘lùi một bước’ để có được thỏa thuận khả dĩ nhất”, ông Hiếu nói, đồng thời cho biết thêm, với cách làm này, cả nhà phát hành và trái chủ cùng giải quyết được vấn đề là thanh toán nợ cho nhau, phạm vi tác động, ảnh hưởng cũng chỉ giữa hai bên nên nếu tự thu xếp được sẽ tốt hơn nhiều so với kéo nhau ra tòa, hay để nhà phát hành bị phá sản. Đặc biệt, với quy mô hàng chục, hàng trăm doanh nghiệp phá sản thì hệ lụy vô cùng lớn.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cũng cho rằng, hoán đổi trái phiếu - bất động sản là giải pháp khả thi cho cả 2 bên: Nhà phát hành và trái chủ. Theo ông Lực, cả 2 sản phẩm bất động sản và trái phiếu đều quy được ra tiền. Tiền đầu tư trái phiếu đã rõ ràng, giá trị bất động sản cũng có thể thống nhất giữa bên mua và bên bán, từ đó việc chuyển đổi có thể diễn ra thuận tiện. Trường hợp không tìm được tiếng nói chung, có thể thông qua đơn vị trung lập định giá tài sản, từ đó đưa ra được mức giá phù hợp.

Thủ tục pháp lý, tiến độ triển khai dự án… là những cơ quan trọng cho việc hoán đổi. Ảnh: Dũng Minh

Lưu ý gì khi “đổi hàng”?

Theo ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng tín nhiệm, FiinRatings, nếu như nhà phát hành và trái chủ đạt được thỏa thuận về việc hoán đổi trái phiếu - bất động sản thì sẽ tạo hiệu ứng tích cực nhất định cho cả thị trường trái phiếu doanh nghiệp lẫn thị trường bất động sản. Về phía nhà phát hành, điều này giúp giảm bớt sức ép nợ đến hạn, tạo điều kiện tìm kiếm các phương án kinh doanh, các giải pháp về nguồn vốn để cải thiện tình hình tài chính, vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Với trái chủ, cách làm này cung cấp thêm cơ sở để có phương án hành động cụ thể, tránh trường hợp đồng loạt yêu cầu thanh toán hoặc bán tháo trái phiếu nắm giữ, gây thiệt hại kinh tế cho các bên và làm trầm trọng hơn tình hình hiện tại, khi nhà phát hành vốn đã rơi vào tình trạng gián đoạn thanh khoản và không thể đáp ứng tất cả các nghĩa vụ nợ cùng lúc.

Dẫu vậy, ông Khang cũng không đánh giá cao khả năng hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản có thể thành công trên diện rộng xuất phát từ tâm lý lo ngại rủi ro, bởi bên cạnh khả năng tài chính, không phải nhà đầu tư nào cũng có thể đánh giá đầy đủ về tính pháp lý và giá trị của bất động sản nên không dễ chấp nhận hoặc đồng ý bổ sung thêm tiền để hoán đổi sang tài sản là bất động sản.

Ngoài ra, các tài sản là bất động sản nếu chưa hoàn thiện pháp lý hoặc đang bị cầm cố làm tài sản bảo đảm cho các nghĩa vụ nợ khác cũng là rào cản khiến cho phương án hoán đổi khó thành công do nhà đầu tư nghi ngại về khả năng hoàn thiện và bàn giao sản phẩm trong khi doanh nghiệp vẫn đang gặp khó khăn về dòng tiền và hoạt động kinh doanh không thuận lợi.

Ngược lại, trong trường hợp bất động sản ở trạng thái dở dang nhưng pháp lý đầy đủ, nếu đề xuất mức giá hợp lý sẽ kích thích dòng tiền mới đến từ nhà đầu tư có nhu cầu nắm giữ tài sản là bất động sản, qua đó hỗ trợ cho cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp trước tình hình khó khăn hiện tại.

Trong một báo cáo nghiên cứu mới đây, nhóm chuyên gia từ Sen Vàng Group cho rằng, giải pháp hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản có lợi cho nhà đầu tư bởi bất động sản là một tài sản thực, khác với các loại tài sản tài chính như cổ phiếu hay trái phiếu. Hơn nữa, đối với nhà đầu tư cá nhân, có thể đem bất động sản này làm tài sản thế chấp và tiếp cận vốn vay từ ngân hàng một cách dễ dàng, không phải chứng minh giấy tờ, thủ tục pháp lý… như các chủ đầu tư. Trong trường hợp tích cực, thị trường địa ốc sớm hồi phục, giá trị bất động sản tăng nhanh, nhà đầu tư không chỉ hoàn được vốn mà còn có thể thu về một khoản giá trị gia tăng.

Tuy nhiên, trước khi đưa ra quyết định hoán đổi, nhà đầu tư cần xem xét mặt bằng giá trên thị trường bất động sản, bởi việc định giá trong giai đoạn thị trường suy thoái là không dễ dàng, đó là chưa tính đến những rủi ro liên quan tới quy hoạch hay pháp lý dự án. Do đó, trong trường hợp này, nhóm chuyên gia từ Sen Vàng Group cho rằng, nhà đầu tư cần lưu ý đến các yếu tố như uy tín chủ đầu tư, pháp lý dự án, loại hình bất động sản, giá hoán đổi... để đánh giá tiềm năng dự án, sản phẩm bất động sản hoán đổi. Ngoài ra, trong trường hợp cần vay thêm vốn đặt cọc, nhà đầu tư cần cân nhắc khả năng tài chính cá nhân và các giải pháp tài chính để vay vốn, bởi nếu tiếp tục đưa thêm tiền cho chủ đầu tư mà chưa nắm chắc về thông tin sản phẩm, các vấn đề về pháp lý, chất lượng xây dựng... thì sẽ càng rủi ro.

“Quan trọng nhất, nhà đầu tư cần đánh giá được năng lực của chủ đầu tư dự án, nếu không còn khả năng phát triển kinh doanh thì nên ưu tiên việc thu hồi vốn để hạn chế rủi ro. Ngược lại, nếu có tiềm năng phát triển, nhà đầu tư có thể cân nhắc các phương án gia hạn thanh toán hay chuyển đổi khoản vay sang những tài sản khác như cổ phiếu hay bất động sản”, nhóm chuyên gia Sen Vàng Group khuyến nghị và cho biết thêm, trong trường hợp vốn cho vay trái phiếu của không đủ lớn để hoán đổi thành bất động sản, nhà đầu tư có thể chuyển đổi sang cổ phiếu bởi tính thanh khoản cao của loại tài sản này.

Trong trường hợp này, nhà đầu tư cũng cần xem xét hiệu quả kinh doanh và khả năng sinh lời của cổ phiếu hoán đổi, nếu có tiềm năng tăng giá trong dài hạn thì có thế nắm giữ. Ngược lại, nếu cổ phiếu giá trị thấp, dễ bị thao túng, thanh khoản hạn chế…, việc hoán đổi lại là một rủi ro. Đặc biệt, khi nhà đầu tư hoán đổi sang cổ phiếu để bán đi lấy lại vốn có nguy cơ đối mặt với tình trạng call margin đồng loạt như thời điểm tháng 11/2022 vừa qua.

Thêm một giải pháp gồm 3 bên: Ngân hàng, nhà phát hành và trái chủ

Ông Nguyễn Xuân Thành , Giảng viên Trường Chính sách công và Quản lý Fulbrigh

Có một giải pháp thỏa đáng khác, đó là một thỏa thuận 3 bên: Ngân hàng cho nhà phát hành vay, nhà phát hành dùng tiền vay ngân hàng để thanh toán trái phiếu cho trái chủ, trái chủ nhận được tiền sẽ gửi lại ngân hàng dưới dạng tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn.

Với giải pháp này, nhà phát hành có nguồn tiền để trả nợ cho trái chủ, trái chủ dù chưa nhận được tiền ngay nhưng khoản gửi tiết kiệm có kỳ hạn sẽ an toàn hơn nắm giữ trái phiếu, còn ngân hàng giảm được áp lực huy động vốn mà vẫn tuân thủ quy định về tỷ lệ cho vay trên vốn lưu động.

Tuy nhiên, vẫn cần một thông điệp từ Ngân hàng Nhà nước là không cảnh báo hay hạn chế cho vay bất động sản và các ngân hàng sẽ phải tự đánh giá rủi ro trong hoạt động cho vay đó.

Mấu chốt là pháp lý dự án và tiến độ triển khai tiếp theo

Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng tín nhiệm FiinRatings

Chúng tôi gợi ý phương án hoán đổi cần phải được phía tổ chức phát hành cung cấp chi tiết các thông tin liên quan đến: Tình trạng pháp lý dự án, thông tin về tài sản hiện đang cầm cố làm tài sản bảo đảm nếu có, phương án đầu tư và bàn giao sản phẩm đến trái chủ, đánh giá giá trị tài sản là bất động sản và các cam kết khác của tổ chức phát hành.

Nếu các thông tin nêu trên được minh bạch và doanh nghiệp có phương án trả nợ cụ thể, rõ ràng thì nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu có thể xem xét hoán đổi dựa trên khả năng tài chính của mình.

Cần thống nhất cách thức, quy trình, thủ tục thực hiện việc hoán đổi

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế

Hoán đổi trái phiếu - bất động sản là phương án phù hợp nhất cho cả nhà phát hành và trái chủ để giải quyết bài toán công nợ thời điểm này.

Về phía trái chủ, cần lưu ý bất động sản sản hoán đổi phải đầy đủ pháp lý, có như vậy mới đảm bảo việc sang nhượng hay làm tài sản đảm bảo sau này.

Ngoài ra, theo tôi, Bộ Tài Chính nên phối hợp với Bộ Xây dựng thống nhất về cách thức, quy trình, thủ tục thực hiện việc hoán đổi để doanh nghiệp có căn cứ triển khai, từ đó giảm thiểu rủi ro tranh chấp.

Doanh nghiệp cần được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong 24-36 tháng

Bà Đỗ Thị Phương Lan, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland)

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cần được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong 24-36 tháng. Trong giai đoạn doanh nghiệp gặp khủng hoảng, các ngân hàng thương mại lo ngại nguy cơ nợ xấu tăng nên đặt ra nhiều biện pháp phòng ngừa. Điều này cũng rất tự nhiên, bởi ngân hàng thương mại cũng là doanh nghiệp, phải bảo vệ lợi ích của mình. Song, nếu không được giãn nợ, tái cấu trúc nợ, doanh nghiệp sẽ không thể “chạm” đến khoản vay mới để hoàn thiện các dự án dở dang, không đưa được sản phẩm ra thị trường thì sẽ không có nguồn thu, không đảm bảo thanh toán nghĩa vụ nợ cũ. Khi đó, khối nợ xấu của các ngân hàng sẽ ngày càng phình to. Điều này có thể khiến vòng xoáy nợ nần, đình trệ lặp đi lặp lại với quy mô ngày càng lớn.

Quan trọng là minh bạch

TS. Trịnh Đoàn Tuấn Linh, Chuyên gia kinh tế - Giảng viên Trường Đại học Văn Hiến

Dự thảo Nghị định bổ sung, sửa đổi một số điều tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của Bộ Tài chính nếu được thông qua sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản, giúp doanh nghiệp “dễ thở” hơn trong việc xử lý trái phiếu. Tuy nhiên, để xác định được mức độ tác động như thế nào thì cần thêm thời gian để thị trường thẩm thấu.

Hơn nữa, để thuyết phục trái chủ đồng ý gia hạn nợ, các nhà phát hành phải trao đổi với trái chủ về những kế hoạch cụ thể, phải làm sao để trái chủ hình dung được bức tranh phát triển trong tương lai, thậm chí có thể tăng lãi suất để đảm bảo lợi ích cho trái chủ.

Các công ty bất động sản nếu muốn bàn bạc với nhà đầu tư để hợp tác kinh doanh thì cần minh bạch thông tin dự án, các vấn đề pháp lý, quy mô và tiến độ triển khai. Đồng thời, nhà đầu tư quan tâm việc hoán đổi từ trái phiếu sang cổ phiếu cần lưu ý việc định giá tài sản như thế nào, dựa trên cơ sở nào để định giá, làm thế nào để đảm bảo quyền lợi của trái chủ…

Để giải tỏa áp lực trái phiếu đáo hạn, trước tiên phải xem xét khả năng nội tại của doanh nghiệp...

Ông Mã Thanh Danh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tư vấn quốc tế (CIB)

Để giải tỏa áp lực trái phiếu đáo hạn, trước tiên phải xem xét khả năng nội tại của doanh nghiệp, cần liệt kê xem tài sản còn lại những gì. Đối với doanh nghiệp đang kinh doanh tốt nhưng trái chủ yêu cầu mua lại, có thể dùng nguồn tiền mặt để mua lại, nếu không đủ có thể đi vay thêm hoặc thế chấp một phần trái phiếu với lãi suất cao hơn để vay tiền mua phần còn lại. Bên cạnh đó, với tình hình kinh doanh ổn định, doanh nghiệp có thể thương lượng trực tiếp với trái chủ về thời gian thanh toán nợ trái phiếu.

Trong trường hợp trái chủ nhất quyết yêu cầu mua lại, doanh nghiệp có thể thương lượng chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu, bất động sản. Với những doanh nghiệp có tài chính không đủ mạnh hoặc kinh doanh kém khả quan, cần chuẩn bị một kế hoạch tái cấu trúc rõ ràng để thương lượng với trái chủ. Nếu không được, doanh nghiệp buộc phải bán các tài sản đang có để thanh toán, đó có thể là đất đai, thương hiệu, hệ thống phân phối…

Cuối cùng, doanh nghiệp cần tính đến phương án tham gia thị trường mua bán nợ. Tuy nhiên, các công cụ mua bán nợ tại Việt Nam hiện chưa phổ biến. Đồng thời, nếu có một thị trường trái phiếu thứ cấp hoạt động bài bản, các trái chủ khi cần bán lại sẽ giao dịch trực tiếp trên thị trường này, giảm bớt áp lực cho doanh nghiệp.

Nhóm Phóng viên