Hoàn thiện cơ sở dữ liệu, nâng cao chất lượng xác định giá đất

Tình trạng “hai giá” vẫn phổ biến

Giá đất là biến số đầu vào quan trọng trong xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và xử lý các nghĩa vụ tài chính phát sinh. Việc bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất hàng năm được đánh giá là bước đổi mới quan trọng nhằm từng bước đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận với giá đất thị trường.

Tuy nhiên, từ thực tiễn, nhiều địa phương cho biết, bên cạnh những thuận lợi, trong quá trình triển khai thực hiện các quy định mới về giá đất vẫn còn phát sinh khó khăn, vướng mắc, trong đó khâu thu thập thông tin đầu vào phục vụ định giá đất là khó khăn nhất và cũng là nội dung được các cơ quan có thẩm quyền đặt nhiều câu hỏi nhất.

Chia sẻ tại Tọa đàm “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp” do Kiểm toán Nhà nước (KTNN) tổ chức mới đây, ông Cao Thanh Thương - Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) tỉnh Gia Lai cho biết, Gia Lai sau sắp xếp đơn vị hành chính là tỉnh có địa bàn rộng, trải từ khu vực đô thị ven biển đến vùng cao nguyên, miền núi; thị trường quyền sử dụng đất phân hóa mạnh giữa các khu vực. Đặc điểm này khiến những khó khăn về thông tin đầu vào bộc lộ rõ nét ở cả 3 phương pháp định giá chủ yếu.

Theo đó, đối với phương pháp so sánh, tình trạng “hai giá” trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng vẫn phổ biến. Do đó, việc thu thập thông tin được thực hiện qua điều tra, phỏng vấn trực tiếp bên mua, bên bán để xác minh giá thực tế nhưng thông tin phỏng vấn lại thiếu chứng cứ pháp lý. Tại nhiều địa bàn xã miền núi, trong 24 tháng hầu như không phát sinh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, xác định % tỷ lệ để điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt còn phụ thuộc vào phương pháp kinh nghiệm vì việc tìm kiếm được thửa đất tương đồng để so sánh là rất khó khăn, thậm chí là không có.

Với phương pháp thu nhập, đối với đất phi nông nghiệp, việc thu thập thông tin báo cáo tài chính của thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá đất cụ thể làm phát sinh trường hợp cùng một mục đích sử dụng đất nhưng nếu thửa đất, khu đất cần định giá nằm gần thửa đất so sánh mà doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trên thửa đất đó hiệu quả thì giá đất cụ thể của thửa đất cần định giá cao, còn trường hợp doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trên thửa đất so sánh bị thua lỗ thì giá đất cụ thể của thửa đất cần định giá lại bị âm. Đối với phương pháp thặng dư, khó khăn nổi bật là ước tính doanh thu phát triển tại các thị trường ít giao dịch, dẫn tới kết quả định giá khó bảo đảm độ chính xác cao do yếu tố giả định quá nhiều.

Sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu phục vụ công tác xác định giá đất

Theo KTNN khu vực VIII, công tác xác định giá đất hiện nay không đơn thuần là việc áp dụng một phương pháp định giá cụ thể mà là quá trình tổng hợp, rà soát và xử lý đồng thời nhiều nhóm thông tin. Qua hoạt động kiểm toán đã ghi nhận nhiều vấn đề mang tính phổ biến trong công tác định giá đất hiện nay. Nổi bật là việc thiếu cơ sở dữ liệu thị trường đầy đủ và cập nhật; khó khăn trong việc thu thập thông tin giao dịch thực tế; việc lựa chọn thông tin đầu vào phục vụ xác định giá đất đối với các dự án có tính chất đặc thù; sự khác nhau trong cách tiếp cận và đánh giá của các chủ thể tham gia quá trình định giá cũng như yêu cầu tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách, tiêu chuẩn và hướng dẫn chuyên môn.

Từ thực tiễn kiểm toán và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện tại các địa phương, KTNN khu vực VIII cho rằng, để công tác xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngày càng bảo đảm chất lượng, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước và phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường bất động sản, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật và hướng dẫn chuyên môn về xác định giá đất. Cùng với đó, cần xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu phục vụ công tác xác định giá đất; tăng cường kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, tài chính, thuế, xây dựng và các cơ quan có liên quan nhằm nâng cao chất lượng nguồn thông tin phục vụ quá trình xác định giá đất, đồng thời giảm thời gian thu thập, đối chiếu và kiểm chứng dữ liệu.

Về phía địa phương, Giám đốc Sở NN&MT tỉnh Gia Lai Cao Thanh Thương nêu một số kiến nghị, như sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất; xử lý căn cơ tình trạng “hai giá”; chuẩn hóa thông số cho phương pháp thu nhập và thặng dư, đồng thời nâng cao trách nhiệm của đơn vị tư vấn định giá đất. Ngoài ra, cần tăng cường phối hợp giữa địa phương với KTNN theo hướng phòng ngừa, thống nhất sớm về cách hiểu, cách vận dụng quy định đối với những tình huống thông tin đầu vào không đầy đủ để địa phương yên tâm quyết định giá đất, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển.