Hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sát với thực tiễn

Phát biểu khai mạc Hội nghị, bà Hà Thị Nga, Ủy viên BCH Trung ương Đảng Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho biết, thời gian qua, Mặt trận Tổ quốc các cấp đặc biệt quan tâm đến quá trình xây dựng và hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), bởi đây là đạo luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp và nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội.

Trước khi Quốc hội cho ý kiến vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp không thường lệ (tháng 8/2026 vừa qua), ngày 31/7/2026, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đã có văn bản phản biện xã hội (lần thứ nhất) đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), qua đó đã kiến nghị một số nội dung cụ thể, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, tiếp thu nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các dự thảo luật với các quy định của pháp luật có liên quan.

Quang cảnh hội nghị.

Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam trân trọng đề nghị các chuyên gia, nhà khoa học, nhà hoạt động thực tiễn tiếp tục nghiên cứu, trao đổi và đề xuất thêm những nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần được xem xét, hoàn thiện, nhất là những quy định chưa thật sự phù hợp với thực tiễn, còn có khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện hoặc chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra để tham gia góp ý, phản biện xã hội.

"Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam sẽ tổng hợp đầy đủ, nghiêm túc các ý kiến phát biểu, phản biện của quý vị đại biểu tại hội nghị; nghiên cứu, chắt lọc và phản ánh đầy đủ những vấn đề được quan tâm, đồng thời đề xuất, kiến nghị với các cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, xem xét trong quá trình tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện và trình ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới”, bà Hà Thị Nga cho biết.

Làm rõ hơn những nội dung mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội đã thảo luận tại Hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai. Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ hai.

Dự thảo Luật thiết kế theo nguyên tắc Luật “chỉ quy định những vấn đề khung, những vấn đề có tính nguyên tắc”, còn những vấn đề thực tiễn thường xuyên biến động thì giao Chính phủ, Bộ, ngành, địa phương quy định để bảo đảm linh hoạt, phù hợp với thực tiễn. Chính vì vậy, dự thảo Luật dự kiến bố cục gồm 13 chương, giảm 3 Chương so với bố cục của Luật Đất đai năm 2024, một số điều quy định về nguyên tắc tại các chương này được ghép vào các chương còn lại. Về số lượng điều, dự thảo Luật có 115 điều (Luật Đất đai năm 2024 là 260 điều). Cơ quan chủ trì soạn thảo đã rà soát các quy định của Luật Đát đai mà vẫn đang còn phù hợp liên quan trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất để quy định trong dự thảo Luật. Các điều quy định chi tiết, các điều liên quan đến trình tự, thủ tục giao cho Chính phủ quy định.

Một trong những nội dung được quan tâm nhất là vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ cho biết, dự thảo cơ bản kế thừa các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15; bổ sung 1 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, 03 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

“Đối với đất thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng hoặc chậm sử dụng, dự thảo quy định thu khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian vi phạm; quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, tại dự thảo đã tách trường hợp vi phạm được xem xét cấp Giấy chứng nhận ra khỏi trường hợp thu hồi đất do vi phạm”, bà Mỹ nhấn mạnh.

Dự thảo quy định các nguyên tắc về bồi thường đất, tài sản, chi phí đầu tư vào đất còn lại, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, kinh doanh, phục hồi sinh kế và bố trí tái định cư. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thu hồi phần diện tích còn lại thì cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định; việc chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian thông báo thu hồi đất có hiệu lực không làm tăng tổng mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Người có đất ở bị thu hồi được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ, được hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang phần diện tích còn lại của thửa đất nếu có nhu cầu. Khu tái định cư được bố trí nhiều cấp nhà, mức diện tích phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả.

Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do nhà đầu tư ứng trước được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; phần còn lại được tính vào chi phí đầu tư, trường hợp dự án chấm dứt hoạt động thì được hoàn trả. Bổ sung quy định để xử lý các trường hợp tồn đọng về giao đất ở, đất dịch vụ cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 2003.

Về phát triển quỹ đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phạm vi vùng phụ cận công trình kết cấu hạ tầng để thu hồi đất thực hiện dự án hoặc tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất; khuyến khích phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng. Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức phát triển quỹ đất được cho thuê ngắn hạn quỹ đất được giao quản lý.

Cùng với đó, dự thảo xác định giá đất do Nhà nước quyết định; việc định giá phải trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, đúng trình tự, dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Dự thảo luật hóa Nghị quyết số 254/2025/QH15 về áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; bổ sung tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường; hoàn thiện thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất đối với dự án BT, hoạt động lấn biển, cổ phần hóa và thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp.

Bổ sung cơ chế khấu trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ trả tiền thuê đất một lần sang trả tiền thuê đất hằng năm; quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện ưu đãi đầu tư, chính sách dân tộc, nhà ở, an sinh xã hội, phát triển kết cấu hạ tầng, cung ứng dịch vụ công, dự án đối tác công tư và nhiệm vụ quốc phòng, an ninh, bảo đảm công khai, minh bạch, đúng đối tượng, điều kiện, mức và thời hạn…

Góp ý về dự thảo luật, GS.TS Trần Ngọc Đường, Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam cho biết, về cơ chế thu hồi đất hành chính đối với dự án nhận chuyển nhượng (Điều 78 khoản 4 điểm h), theo Nghị quyết 21: Nhấn mạnh việc kiểm soát quyền lực, bảo đảm công bằng, minh bạch, tránh khiếu kiện kéo dài và ưu tiên cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng.

“Dự thảo Luật quy định đối với dự án nhận chuyển nhượng QSDĐ, nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét thông qua việc thu hồi 25% diện tích đất còn lại để giao cho nhà đầu tư. Việc dùng quyết định hành chính để thu hồi 25% diện tích còn lại có nguy cơ chuyển giao dịch dân sự thành thu hồi bắt buộc, dễ phát sinh khiếu kiện phức tạp từ nhóm hộ dân còn lại, chưa hoàn toàn triệt để theo tinh thần tôn trọng sự thỏa thuận bình đẳng”, GS.TS Trần Ngọc Đường nhấn mạnh.

GS.TS Trần Ngọc Đường cũng chỉ ra Nghị quyết 21 yêu cầu việc xác định giá đất phải dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, phản ánh sát thực tế thị trường. Trong khi đó, Điều 231 khoản 1 quy định HĐND cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01/2028. Trong giai đoạn chuyển tiếp (từ khi Luật có hiệu lực ngày 01/03/2027 đến 2028), địa phương vẫn tiếp tục áp dụng Bảng giá đất cũ và quy định của Nghị quyết 254/2025/QH15. Việc kéo dài hiệu lực của bảng giá cũ đến năm 2028 có thể tạo ra độ trễ chính sách, chưa kịp thời phản ánh đúng biến động giá thị trường như NQ 21 kỳ vọng.