HoREA: Chưa cần thiết ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Đánh giá về dự thảo bảng giá đất này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, chưa nên ban hành bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8/2024, mà nên tập trung xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Dự thảo bảng giá đất lần này sẽ có lợi cho nhóm đối tượng có đất bị thu hồi làm các dự án hạ tầng. Trong ảnh: Dự án Vành đai 3 TP.HCM đoạn qua địa bàn huyện Hóc Môn.

Nguyên nhân là do ngày 21/12/2023 UBND TP.HCM đã ban hành quyết định quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn Thành phố với hệ số điều chỉnh giá đất tăng lên 1 lần. Theo đó hệ số điều chỉnh giá đất của Khu vực I là 3,5 lần (trước đó là 2,5 lần), Khu vực II là 3,3 lần (trước đó là 2,3 lần), Khu vực III là 3,1 lần (trước đó là 2,1 lần), Khu vực IV là 2,9 lần (trước đó là 1,9 lần), Khu vực V là 2,7 lần (trước đó là 1,7 lần).

Bên cạnh đó, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số 13/2023 (ngày 8/3/2023) và Quyết định 11/2024 (ngày 11/3/2024) quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn Thành phố năm 2023, năm 2024.

Hơn nữa, quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 là căn cứ pháp luật để UBND Thành phố tiếp tục thực hiện các quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định số 02/2020 và các quyết định liên quan. Vì thế việc ban hành dự thảo bảng giá đất chưa thật cần thiết tại thời điểm hiện nay.

Theo quan điểm của đại diện HoREA: Dự thảo bảng giá đất có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây. Chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như “đất 2 giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “2 giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn. Do giá đất của bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường, nên dự thảo bảng giá đất sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng.

Theo HoREA: Giá đất của dự thảo bảng giá đất không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, bởi lẽ các dự án này không áp dụng bảng giá đất, mà chủ yếu là áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án. Tuy nhiên dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu thế đòi bồi thường cao hơn trước đây.

Bên cạnh đó, dự thảo bảng giá đất cũng có những tác động không mong muốn như tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn rất nhiều so với trước đây.

Đồng thời sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch. Dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Trong khi đó, theo Sở TNMT TP.HCM: Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 ngày 16/1/2020 của UBND Thành phố chưa tiệm cận giá đất thị trường, nên cần thiết phải điều chỉnh cho phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định bảng giá đất được áp dụng cho 12 trường hợp để thực hiện các thủ tục hành chính nên có tầm quan trọng đối với đời sống xã hội. Do đó, nếu không triển khai bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn Thành phố thì dẫn đến ách tắc trong giải ngân đầu tư công và thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân và các tổ chức.

Dự thảo bảng giá đất tại huyện Củ Chi tăng 9 - 31 lần. Trong ảnh: Một khu đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Củ Chi, TP.HCM

Trong khi đó, bảng giá đất hiện hành đang tồn tại những bất cập như bị khống chế bởi quy định tại điểm 6 Phụ lục IX của Nghị định số 96/2019 ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng) nên chưa tiệm cận giá đất thị trường. Phạm vi áp dụng hẹp, chỉ sử dụng cho 8 trường hợp để thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai; chu kỳ xây dựng bảng giá đất kéo dài (5 năm), khó cập nhật biến động thị trường.

Theo dự báo của Sở TNMT TP.HCM: Trong thời gian tới sẽ không có biến động về giá đất do tồn kho căn hộ và nhà phố còn lớn, một số phân khúc thị trường như nhu cầu thuê đất, thuê văn phòng tuy có giảm nhưng giá vẫn giữ ở mức cao. Vì vậy, việc xây dựng quyết định điều chỉnh bảng giá các loại đất có tính đến xu hướng và mức độ biến động của thị trường, đảm bảo bảng giá các loại đất tương đồng giá đất thị trường.

Với các chính sách vĩ mô, kích cầu cho sản xuất, tiêu dùng như chậm, giãn, giảm thu thuế, thu tiền sử dụng đất, tái cơ cấu kinh tế trong đó có các chính sách tiền tệ, tín dụng hỗ trợ giải phóng hàng tồn kho sẽ là những tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Nguyên tắc điều chỉnh bảng giá đất lần này nhằm đảm bảo đúng quy định của pháp luật; góp phần ổn định và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố, đảm bảo cho thị trường ngày càng minh bạch hơn; khắc phục những tồn tại của bảng giá đất hiện hành và đảm bảo công bằng khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người dân.

Bảng giá đất điều chỉnh có 4.565 tuyến, tăng 557 tuyến so với bảng giá đất hiện hành. UBND các quận huyện và thành phố Thủ Đức khẳng định việc bổ sung này không gây ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án đang triển khai. (Sở TNMT TP.HCM).

Bảng giá đất này được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư; công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.

Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.

Việc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác đảm bảo tương đồng với giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường đối với các trường hợp được bố trí tái định cư. Trong nhóm 11 đối tượng thực hiện thủ tục hành chính thì có 3 nhóm đối tượng không bị tác động và 8 nhóm bị tác động.

Xuân Tình