HoREA: Chưa đến lúc TP.HCM áp dụng bảng giá đất mới (Bài 4)

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết Hiệp hội đã nắm được thông tin về văn bản số 3176/UBND-ĐT ngày 3/7/2024 của UBND TP.HCM liên quan đến bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026. Theo ông Châu, giá đất trong Dự thảo bảng giá tăng phổ biến từ 10-20 lần so với mức giá hiện hành và ở một số vị trí tại quận và huyện, mức tăng có thể lên đến 30-51 lần.

Trái ngược với quan điểm của Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) là đề xuất bổ sung hệ số điều chỉnh để phản ánh chính xác biến động của thị trường và đảm bảo tính công bằng trong việc định giá đất, HoREA cho rằng việc tiếp tục áp dụng Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND cùng với các quy định hiện hành là phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024. Hiệp hội dẫn chứng Khoản 1 Điều 114 của Luật, UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh bảng giá đất khi thị trường có biến động. Điều này có nghĩa là việc điều chỉnh có thể được thực hiện linh hoạt, không nhất thiết phải thông qua việc ban hành một bảng giá đất mới hoàn toàn.

Theo đại diện Hiệp hội BĐS TP.HCM, việc xây dựng và công bố bảng giá đất mới vào thời điểm này là chưa hợp lý.

Cụ thể, giá đất tại quận 1 tăng 5 lần; quận 3 tăng từ 4-9 lần; quận 4 tăng 11 lần; quận 12 tăng từ 3-33 lần; TP. Thủ Đức tăng từ 6-35 lần; một số huyện như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh cũng có mức tăng đáng kể. Theo Dự thảo, giá đất cao nhất tại TP.HCM đạt 810 triệu đồng/m² cho các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ tại quận 1, tăng 5 lần so với mức giá 162 triệu đồng/m² theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND.

Ông Châu phân tích rằng, mức giá này chỉ tăng 1,43 lần so với giá đất tháng 1/2024 và tăng 2 lần so với giá năm 2023. Dựa trên những phân tích này, đại diện HoREA nhận thấy việc ban hành Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND vào thời điểm hiện tại là không hợp lý. Việc tăng giá đất đột ngột và quá cao như vậy sẽ gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường BĐS, ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, việc xây dựng và công bố bảng giá đất mới vào thời điểm này là chưa thật sự cần thiết, khi mà Luật Đất đai 2024 đã có quy định về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu vào năm 2026.

Sau 1 ngày gửi công văn đề nghị chưa nên ban hành bảng giá đất mới ở thời điểm hiện tại, để đảm bảo quyết định được đưa ra một cách chính xác và công bằng, ngày 1/8, HoREA tiếp tục có văn bản số 100/2024/CV-HoREA gửi tới UBND TP. HCM và Sở TN&MT về việc "Đề nghị đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để thấy rõ hơn vì sao tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ 01/08/2024 mà chỉ nên xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024”.

Nêu lý do đưa ra kiến nghị này, HoREA đưa ra ví dụ một người dân làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho căn nhà được xây trên thửa đất 100m2. Nếu tính theo Bảng giá đất được UBND TP.HCM quy định năm 2020 thì người dân chỉ phải nộp số tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng. Trong khi đó, nếu tính theo Dự thảo Bảng giá đất mới thì số tiền sử dụng đất phải nộp lên tới 6,18 tỷ đồng. Các ví dụ khác HoREA đưa ra đều chứng minh con số người dân phải nộp đối với các dịch vụ như tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đều gấp gần 10 lần so với quy định cũ. Những con số này không phù hợp với khả năng tài chính của nhiều cá nhân, hộ gia đình trên thực tế.

Một trường hợp khác, người dân có nhà đất nằm trong các khu vực “quy hoạch treo” như quy hoạch “khu dân cư xây dựng mới” hay “dự án treo” như Dự án Bình Quới - Thanh Đa đang chịu nhiều thiệt thòi. Họ không được cấp Giấy phép xây dựng mới, không được tách thửa hay chuyển mục đích sử dụng đất trong nhiều năm qua. Vì vậy, không thể nộp tiền sử dụng đất theo mức giá thấp trước đây. Nếu thành phố tháo gỡ các quy hoạch và dự án này trong thời gian tới, những người dân này sẽ tiếp tục gặp khó khăn do phải nộp tiền sử dụng đất theo mức giá cao quy định trong “Dự thảo Bảng giá đất.” Từ đó, HoREA cũng thông qua công văn này đề nghị UBND thành phố chỉ đạo quyết liệt việc giải quyết các “quy hoạch treo, dự án treo” để người dân có đủ thời gian thực hiện quyền sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá hiện hành, từ đó giảm bớt thiệt thòi.

Hiệp hội thể hiện sự đồng thuận với Sở TN&MT về việc công bố “Dự thảo Bảng giá đất,” giúp người dân TP.HCM nắm rõ mức giá đất sắp tới. Tuy nhiên, nhiều người, đặc biệt là những người cần cấp Giấy chứng nhận, hợp thức hóa quyền sử dụng đất hoặc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất, đều cảm thấy bất ngờ và lo lắng trước mức giá mới.

HoREA đề xuất TP. HCM nên tập trung vào việc xây dựng và hoàn thiện Dự thảo bảng giá đất lần đầu.

Thay vì ngay lập tức điều chỉnh hoặc ban hành bảng giá đất mới, HoREA đề xuất TP. HCM nên tập trung vào việc xây dựng và hoàn thiện Dự thảo bảng giá đất lần đầu. Việc này cần được thực hiện một cách cẩn trọng để đảm bảo tính chính xác, khách quan và phù hợp với thực tế thị trường. Đồng thời, trong giai đoạn từ nay đến năm 2025, HoREA khuyến nghị TP.HCM nên tiếp tục đánh giá tác động của Dự thảo bảng giá đất đối với các đối tượng liên quan, đảm bảo rằng các quyết định cuối cùng được đưa ra dựa trên một cơ sở dữ liệu đầy đủ và phản ánh đúng tình hình thực tế, nhằm tạo ra sự công bằng và hiệu quả trong quản lý giá đất.

Hồng Gấm