HoREA đề xuất cách tháo gỡ 'điểm nghẽn' đất công xen kẽ trong dự án nhà ở

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM nhằm đề xuất tháo gỡ các vướng mắc về đầu tư xây dựng, để kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, thông thoáng trên địa bàn thành. Trong đó, một vấn đề nổi cộm và được đề cập bấy lâu nay đó là phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư (đất công xen kẽ trong dự án). Đây là vướng mắc phổ biến trong đầu tư xây dựng, khiến nhiều dự án ở TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung, bị “đứng hình”.

Với Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 08.2.2021, theo Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu thì vấn đề khó nhất là việc xác định tiêu chí phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập. Trường hợp phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, thì “Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất” (quy định tại điểm a Khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Một dự án khu nhà ở tại phường Phú Mỹ bị UBND phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM lập biên bản đình chỉ thi công do chủ đầu tư xây 110 căn biệt thự khi dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý. Ảnh minh họa: Vietnamdaily

Theo ông Châu thì một là hầu hết phần diện tích đất công xen kẽ trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất…thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác, xen kẽ, hoặc không có “số thửa đất” được đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương (nhưng không phải là “đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất” như sông, rạch, kênh có tên trên bản đồ hành chính, theo quy định tại Điều 14 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT), không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, thì được giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.

Hai là chỉ có một số ít trường hợp thửa đất có diện tích lớn, hoặc có “số thửa đất”, thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, nên cần được quy định các tiêu chí cụ thể của một dự án.

Ngoài ra, một trong các tiêu chí quan trọng để thửa đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, là thửa đất đó phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án đầu tư liền kề, hoặc của khu vực hiện hữu.

Từ những căn cứ trên, Chủ tịch HoREA đề nghị UBND TP.HCM ban hành văn bản hướng dẫn xử lý đối với phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư. Trong đó, trường hợp phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất…có hình dáng bất định hình, hoặc không có “số thửa đất” đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương (trừ “đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất” như sông, rạch, kênh có tên trên bản đồ hành chính), thì xác định phần diện tích đất này “không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập” và thực hiện thủ tục thu hồi đất, giao đất, hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhưng phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm b Khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

“Như vậy đa số các dự án đầu tư có phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác trong dự án là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất… có hình dáng bất định hình, hoặc không có “số thửa đất”, hoặc không phải là “đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất” như sông, rạch, kênh có tên trên bản đồ hành chính, sẽ được giải quyết, sẽ tháo gỡ được các vướng mắc để các dự án đầu tư xây dựng, dự án nhà ở vận hành trở lại thông suốt”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Ngoài các trường hợp nêu trên, để xác định phần diện tích đất công xen kẽ trong dự án đầu tư “đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”, thì trước mắt, do chưa xây dựng “khung tiêu chí xác định phần diện tích đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập”, nên HoREA đề nghị UBND thành phố giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp cùng với Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Giao thông Vận tải, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tư pháp xem xét từng trường hợp dự án cụ thể, để đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố xác định phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư “đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”.

Đồng thời, UBND thành phố ban hành quyết định thu hồi đất và quy định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, đối với phần diện tích đất này cho nhà đầu tư, để thực hiện dự án độc lập, nhưng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án liền kề, hoặc kết nối với hạ tầng khu vực hiện hữu.

Tuy nhiên, về lâu dài để “chuẩn hóa” các tiêu chí xác định phần diện tích đất công xen kẽ trong dự án đầu tư “đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”, Chủ tịch HoREA đề nghị UBND thành phố giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp cùng với các sở (Xây dựng, Tài nguyên Môi trường, Giao thông Vận tải, Kế hoạch Đầu tư, Tài chính, Tư pháp) xây dựng “khung tiêu chí” của dự án độc lập, trong đó có tiêu chí phần diện tích đất này phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án đầu tư liền kề, hoặc kết nối với hạ tầng khu vực hiện hữu, trình UBND phê duyệt để áp dụng thống nhất trên địa bàn thành phố.

Trọng Văn