HoREA đề xuất siết các quy định pháp lý trong đấu giá đất

Trong văn bản mới công bố mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khẳng định các cuộc đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 đã cho thấy rõ các "bất cập" và sự cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan.

Tiêu biểu trong số đó là các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, không để bị lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.

Để tìm được những nhà đầu tư có năng lực, HoREA nhấn mạnh Nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM. Ảnh: Văn Nguyện.

Thứ nhất là đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này. Thứ hai là đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là "có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư" (quy định tại điểm a khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013) mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này. Thứ ba là ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất "ảo" để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.

Từ 3 nguyên tắc trên, HoREA chỉ ra 6 nội dung cần sửa đổi bổ sung vào Luật đấu giá năm 2016 cho phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường bất động sản giai đoạn 2022 trở về sau.

Đầu tiên là sàng lọc tư cách và tiềm lực nhà đầu tư tham gia. HoREA cho rằng Luật Đấu giá cần quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Cụ thể, đơn vị tham gia đấu giá phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Thứ hai, HoREA cũng cho rằng cần thay thế quy định về tiền đặt trước của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về tiền đặt cọc để đảm bảo sự thống nhất với Bộ luật Dân sự và Luật Đấu thầu. Ngoài việc phải nộp tiền đặt cọc, nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất khi có đủ tiền trong tài khoản hoặc có tổng tài sản cao hơn mức đang đấu giá, hay có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng.

Thứ ba, để chọn phương pháp định giá đất hợp lý, Luật đấu giá đất có thể tham khảo chéo Luật Đất đai việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp (có khoảng 5 phương pháp).

Giá đất trúng đấu giá chỉ là nguồn tham khảo, không nên xem là mức giá phổ biến đại diện cho thị trường. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thứ tư, Hiệp hội đề nghị quy định chặt chẽ việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá lên khoảng 35 ngày. Vì thời gian theo quy định hiện nay chỉ trong khoảng 18 ngày là quá ít.

Thứ năm, nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai, HoREA kiến nghị kiên quyết xử lý thu hồi đất đối với các trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng.

Cuối cùng, Hiệp hội đề nghị sửa đổi nguyên tắc định giá đất theo hướng chỉ xác định giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các nguồn thông tin tham khảo về giá đất.

Tại điểm c khoản 1 Luật Đất đai 2013 quy định giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất là nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Tuy nhiên, trên thực tế đã xảy ra một số trường hợp nhà đầu tư lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để thiết lập mặt bằng giá đất ảo nhằm mục đích đầu cơ, trục lợi bất chính, hoặc thổi giá trị tài sản lên cao nhất là tài sản thế chấp ngân hàng để được vay thêm, hoặc để làm tăng giá trị trái phiếu, cổ phiếu trên sàn chứng khoán.

Hà Bùi