HoREA kiến nghị thay đổi thời điểm định giá đất trong dự án BT để đảm bảo công bằng

Tâm điểm của kiến nghị là việc xác định thời điểm định giá đất thanh toán cho các dự án BT (xây dựng - chuyển giao), nhằm tránh thiệt hại cho nhà đầu tư khi phát sinh độ trễ trong quá trình giao đất.

Theo HoREA, thực tế tại nhiều dự án BT cho thấy tình trạng nhà đầu tư hoàn thành và bàn giao công trình từ nhiều năm trước nhưng phải chờ rất lâu mới được nhận quỹ đất thanh toán. Trong khoảng thời gian này, chi phí tài chính đội lên đáng kể, trong khi việc định giá lại quỹ đất tại thời điểm giao đất theo luật hiện hành khiến doanh nghiệp chịu rủi ro lớn.

HoREA kiến nghị xác định lại thời điểm định giá đất để đảm bảo công bằng cho nhà đầu tư BT

Trường hợp của Công ty MHL được HoREA nêu rõ trong văn bản kiến nghị. Doanh nghiệp này ký thỏa thuận BT với cơ quan chủ quản từ năm 2011, ký hợp đồng BT vào tháng 11/2016 và bàn giao công trình vào tháng 2/2018. Theo hợp đồng, nhà đầu tư được thanh toán bằng quỹ đất tại số 448 Nguyễn Tất Thành (quận 4 cũ). Thời điểm bàn giao đất theo quy định ban đầu là trước ngày 30/11/2016. Tuy nhiên, đến tháng 3/2025, sau nhiều kiến nghị, MHL mới được giao đất.

Với việc Luật Đất đai 2024 và dự thảo nghị quyết quy định “thời điểm định giá đất để tính tiền sử dụng đất” là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, HoREA cho rằng áp dụng trong các trường hợp chậm giao đất như trên là bất hợp lý. Giá trị đất tại năm 2025 chắc chắn cao hơn nhiều so với thời điểm công trình được bàn giao vào năm 2018, khiến nhà đầu tư chịu phần chênh lệch lớn mà pháp luật chưa có cơ chế bù đắp.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh nhà đầu tư tại các dự án BT không được tính trượt giá, không được tính chi phí vốn vay trong thời gian chậm giao đất và cũng không được bù đắp chi phí cơ hội bị mất. Vì vậy, việc định giá đất theo thời điểm giao đất – khi độ trễ lên đến 7 - 9 năm là “chưa đảm bảo sự công bằng và bình đẳng” giữa Nhà nước và doanh nghiệp.

HoREA dẫn ví dụ kinh nghiệm từ khu đô thị mới Thủ Thiêm, nơi Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2025 quy định thời điểm xác định giá đất thanh toán cho các hợp đồng BT là “thời điểm ký tắt hợp đồng BT”. Quy định này đã tháo gỡ đồng loạt các vướng mắc lớn tồn tại nhiều năm tại Thủ Thiêm. Từ đó, HoREA kiến nghị xem đây là tiền lệ để áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước.

Theo đề xuất chính thức, HoREA kiến nghị bổ sung vào nghị quyết quy định thời điểm định giá đất thanh toán trong hợp đồng BT là thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình, thay vì thời điểm Nhà nước ra quyết định giao đất. Cách làm này, theo HoREA, sẽ bảo đảm sự “sòng phẳng” trong quan hệ đối tác công - tư, giảm thiểu rủi ro tài chính cho nhà đầu tư và tạo động lực thu hút tư nhân tham gia các dự án hạ tầng theo hình thức BT trong tương lai.

Hùng Nguyễn