HoREA kiến nghị TP.HCM tính lại bảng giá đất nhiều quận, huyện

Theo HoREA, cách tính bảng giá đất điều chỉnh như trong dự thảo đang tồn tại nhiều bất cập, làm giá đất điều chỉnh tại một số quận, huyện không đầy đủ, sát thực tế. Ảnh: Quỳnh Danh.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cùng UBND TP.HCM góp ý về phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TP.HCM.

Còn nhiều bất cập

Phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh mà đơn vị tư vấn giá đất đang thực hiện là lấy bảng giá đất hiện hành nhân với hệ số để cho ra mức giá đất mới. Mỗi quận sẽ có một hệ số riêng được tính dựa trên mức tăng giá đất của quận. Đây cũng là phương án 4 trong các phương án mà Sở TN&MT đề xuất.

Tuy nhiên, theo HoREA, cách làm trên đang tồn tại nhiều bất cập, làm giá đất điều chỉnh tại một số quận, huyện không đầy đủ, sát thực tế. Điển hình là giá đất điều chỉnh tại tất cả tuyến đường thuộc quận 1, 4, 5 được tính cùng một hệ số, không hợp lý và không đảm bảo tính công bằng.

HoREA cho rằng giá đất điều chỉnh tại tất cả tuyến đường thuộc quận 1, 4, 5 được tính cùng một hệ số, không hợp lý và không đảm bảo tính công bằng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Cụ thể, 100% giá đất quận 1 đều áp dụng hệ số chung là 5, dù giá đất và tốc độ tăng giá giữa các khu vực chênh lệch lớn. Trong khi giá đất ở các tuyến trung tâm như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ... có thể dùng hệ số 5 do mức tăng cao; còn các tuyến nhỏ hơn như Trần Đình Xu, Đặng Trần Côn, Trần Quang Khải... lại không có sự tăng trưởng tương tự, khiến việc áp dụng hệ số chung trở nên bất hợp lý.

Đồng thời, quận 10 có 67 tuyến đường được chia thành 3 nhóm với hệ số lần lượt là 5,12; 5,13; và 5,58. Dù có sự phân chia, mức chênh lệch giữa các hệ số này không đáng kể, chỉ 0,01 đến 0,45, không phản ánh đúng sự khác biệt giá đất giữa các khu vực trong quận.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra ở các quận như quận 4, quận 5 và Phú Nhuận, khi cách tính hệ số không có sự chênh lệch rõ rệt giữa các tuyến đường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng cách tính này không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, yêu cầu bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí và quy định tại Điều 18 Nghị định 71 về yêu cầu xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất. Ông nhấn mạnh rằng không thể có tình huống tất cả vị trí đất trong cùng một quận đều có mức tăng giá đồng đều.

Ông cũng dẫn chứng các quận, huyện còn lại và TP Thủ Đức đã xây dựng bảng giá đất với biên độ rộng và sát thực tế hơn, như quận 8 với mức tăng từ 4 đến 18 lần, quận 12 từ 3 đến 33 lần, huyện Bình Chánh từ 2 đến 36 lần, và huyện Hóc Môn từ 4 đến 51 lần.

Không nên nhân hệ số đồng loạt

Chính vì vậy, ông Lê Hoàng Châu đề nghị sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND TP phê duyệt làm chuẩn và áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện, TP Thủ Đức.

Theo ông Châu, việc này nhằm bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ nộp tương đương, hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm nay.

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị không sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh dựa trên việc nhân "Bảng giá đất 02" với hệ số đồng loạt, như trường hợp các quận 1, 4, 5, 10 và Phú Nhuận, vì điều này không phản ánh đúng sự khác biệt giữa các tuyến đường. Thay vào đó, Hiệp hội kiến nghị xây dựng lại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh cho các quận này.

Ông Châu đề xuất TP.HCM nên sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh có dải biên độ rộng được thực hiện tại quận 8, quận 12, huyện Bình Chánh...

"Thực hiện phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh có dải biên độ rộng sẽ sát với giá đất tại các khu vực của các quận, huyện", HoREA nêu rõ.

Tuy nhiên, HoREA cũng lưu ý rằng bảng giá đất điều chỉnh tại một số quận (như quận 3, 6, 7, 11, 12, Bình Thạnh) và một số huyện (như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ) cùng TP Thủ Đức đang được tính ở mức cao nhất, vượt quá trần hệ số K cho đất ở theo Quyết định 11/2024 về giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hiệp hội kiến nghị mức giá đất cao nhất không nên vượt quá trần hệ số K này.

Liên Phạm