HTX lo tình trạng đất nông nghiệp bị băm nhỏ

Luật Đất đai 2024 hiện nay cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư có tiềm lực nhảy vào thu gom, làm “kinh tế” từ đất nông nghiệp.

Cơ hội cho nhà đầu tư gom đất nông nghiệp

Bởi nếu như trước đây, Luật Đất đai 2013 quy định đất lúa chỉ cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển quyền sử dụng, thì với quy định mới của Luật Đất đai 2024, các cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có điều kiện, có khả năng trồng lúa, cũng được nhận quyền chuyển nhượng để đầu tư sản xuất.

Tương tự tại khoản 6 Điều 111 của Luật Đất đai 2024 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định, mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư”.

Điều này, theo các chuyên gia sẽ củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản nông nghiệp, từ đó tạo cơ hội cho hoạt động mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

HTX bất an vì đất nông nghiệp bị băm nhỏ dẫn đến khó tích tụ ruộng đất để sản xuất quy mô lớn.

Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xem xét một dự thảo Nghị quyết cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp. Mục đích của dự thảo Nghị quyết này là nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế, phát triển đô thị đồng thời quy định này tạo ra cơ hội để phát triển nhà ở, giải quyết nhu cầu của người dân về chỗ ở.

Ông Nguyễn Hữu Hạ, Giám đốc HTX nông nghiệp công bằng Thuận An (Đăk Nông), cho rằng những đổi mới liên quan đến đất đai là cần thiết nhưng từ đây HTX cũng lo ngại rằng những quy định này đã chính thức có hiệu lực thì sẽ đồng thời dẫn đến những rủi ro vì tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp để phân nhỏ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng là không hề nhỏ.

Đặc biệt, khi Luật Đất đai 2024 cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được mua đất nông nghiệp sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng một số người có thể lợi dụng để mua đất giá rẻ, chờ tăng giá rồi bán lại.

HTX lo lắng là hoàn toàn có cơ sở

Ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, phân khúc đất nông nghiệp sẽ vẫn có cơ hội 'vẫy vùng'.

Có thể khi thu gom đất nông nghiệp và thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất đất nông nghiệp, đất rừng, nhà đầu tư phải mất phí cao hơn và đi kèm với đó là thời gian làm thủ tục hồ sơ nhưng đối với nhiều nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư lớn có nhu cầu thu gom trên diện tích đất lúa, đất rừng để quy hoạch lại thành đất dịch vụ, làm du lịch, thương mại, dự án nhà ở... thì lại rất hào hứng. Vì tính pháp lý cho mảng đất làm du lịch, dịch vụ… đang rất thuận lợi.

Khi Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, các cơ quan quản lý đã tính toán và quy định rằng, sau khi nhận chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp phải đảm bảo thực hiện theo quy hoạch, tuân thủ chỉ tiêu đất trồng lúa hơn 3 triệu héc ta để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.

Tức là việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang một số mục đích sử dụng đất khác phải dựa trên kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, nông thôn, kinh tế cụ thể của từng địa phương và phải có phương án sử dụng đất mới được cấp huyện phê duyệt. Nhưng chính điều này vẫn có thể tạo ra kẽ hở trong quá trình thực thi luật tại địa phương. Ngoài ra, việc thực thi được điều này hay không còn phụ thuộc vào ý thức của các nhà đầu tư và việc áp dụng của cơ quan quản lý tại địa phương.

Kiến trúc sư, Nhà hoạch định chiến lược Phạm Thanh Tùng, chuyên gia về farm và kiến trúc sinh thái, cho biết rất nhiều quy định được cho là cởi mở khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhưng bản thân ông cũng rất lo lắng vì chính những quy định này về mặt thị trường sẽ tạo động cơ cho nhiều nhà đầu tư thu gom đất nông nghiệp sau đó tiếp tục thực hiện phân lô đất nông nghiệp ra bán.

Bởi vì thực chất theo quy định của Luật Đất đai 2024, một số địa phương vẫn được phép phân lô đất nông nghiệp. Do đó, vấn đề người dân, HTX lo lắng là hoàn toàn có cơ sở bởi rất có khả năng, đất nông nghiệp vẫn bị băm nhỏ, phân nhỏ dẫn đến những HTX xây dựng các farmstay, homestay hay HTX sản xuất trên quy mô lớn gặp rất nhiều khó khăn trong đảm bảo diện tích lớn hoặc không thể làm được trên loại đất này. Còn nếu, HTX có canh tác nông nghiệp được trên loại đất này cũng không tối ưu được chi phí sản xuất, khó đảm bảo liên kết theo các hợp đồng, nhất là phục vụ chế biến, xuất khẩu.

“Những quy định mới của Luật Đất đai 2024 dù tạo cơ sở pháp lý thuận lợi cho một số mảng, lĩnh vực như du lịch nông nghiệp, du lịch dưới tán rừng, làm dịch vụ… nhưng đối với cá nhân tôi cho rằng chính những quy định trong đền bù, chuyển nhượng sẽ làm tăng khả năng đầu tư phân lô bán nền đất nông nghiệp sẽ rất cao. Và một khi càng phân nhỏ, thì lại càng khó làm trên đất nông nghiệp”, ông Phạm Thanh Tùng nhấn mạnh.

Huyền Trang