Khang Điền lãi nghìn tỷ từ bán 2% vốn, doanh thu bán nhà giảm gần 85%

Ngày 29/7/2026, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) công bố báo cáo tài chính hợp nhất và báo cáo tài chính riêng cho kỳ kế toán quý 2 kết thúc ngày 30/6/2026. Nhìn dòng lợi nhuận cuối cùng, kết quả của Khang Điền rất sáng. Nhưng lần theo từng thuyết minh, phần lớn khoản lãi lại đến từ một giao dịch chuyển nhượng vốn, còn mảng bán nhà thu hẹp mạnh.

Doanh thu bán nhà lao dốc, hàng bán bị trả lại gần 78 tỷ đồng

Báo cáo hợp nhất cho thấy tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ quý 2/2026 của Khang Điền đạt 238,5 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với mức 1.051,8 tỷ đồng của quý 2/2025.

Một khoản mục bất thường xuất hiện ngay phía dưới. Các khoản giảm trừ doanh thu quý 2/2026 lên tới 77,9 tỷ đồng, trong đó riêng hàng bán bị trả lại chiếm 77,8 tỷ đồng. Cùng kỳ năm trước, tổng các khoản giảm trừ chỉ 5 tỷ đồng và Khang Điền không ghi nhận đồng nào ở mục hàng bán bị trả lại.

Sau khi trừ các khoản giảm trừ, doanh thu thuần quý 2/2026 còn 160,6 tỷ đồng, giảm gần 85% so với 1.046,8 tỷ đồng cùng kỳ. Lợi nhuận gộp rơi từ 404,9 tỷ đồng xuống 80,6 tỷ đồng, tương ứng mức giảm hơn 80%.

Doanh thu thuần quý 2/2026 của Khang Điền giảm gần 85%, trong khi doanh thu hoạt động tài chính tăng vọt lên 906,2 tỷ đồng. Ảnh chụp báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2026.

Trong khi đó, chi phí bán hàng quý 2/2026 ở mức 74 tỷ đồng và chi phí quản lý doanh nghiệp ở mức 59,9 tỷ đồng. Tổng hai khoản lên tới 133,9 tỷ đồng, cao hơn toàn bộ lợi nhuận gộp mà Khang Điền thu về từ hoạt động bán hàng trong quý.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần hợp nhất của Khang Điền đạt 442 tỷ đồng, giảm gần 75% so với 1.759,2 tỷ đồng cùng kỳ 2025. Riêng doanh thu chuyển nhượng bất động sản giảm từ 1.729,4 tỷ đồng xuống 408,4 tỷ đồng.

Người mua trả tiền trước ngắn hạn là số tiền khách hàng đã đóng theo tiến độ hợp đồng và sẽ thành doanh thu khi bàn giao sản phẩm. Số dư của Khang Điền giảm từ 648,3 tỷ đồng đầu năm xuống 398,9 tỷ đồng, tương ứng giảm 38,5%. Phải thu ngắn hạn của khách hàng giảm từ 1.262 tỷ đồng xuống 380 tỷ đồng.

Gần 900 tỷ đồng lợi nhuận đến từ giao dịch bán 2% vốn góp

Dù hoạt động bán hàng thu hẹp, Khang Điền vẫn báo lãi sau thuế hợp nhất 770,1 tỷ đồng trong quý 2/2026, gấp gần 4 lần mức 196 tỷ đồng cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 749,8 tỷ đồng, tăng 277% so với quý 2/2025 đúng như phần giải trình tại thuyết minh số 35.

Nguồn gốc khoản lãi nằm ở dòng doanh thu hoạt động tài chính. Quý 2/2026, khoản mục nêu trên đạt 906,2 tỷ đồng, trong khi quý 2/2025 chỉ 4,2 tỷ đồng. Riêng phần lãi từ thoái vốn công ty con chiếm 896,3 tỷ đồng.

Thuyết minh số 4.3 cho biết trong 896,3 tỷ đồng ghi nhận từ chuyển nhượng 2% vốn góp, có 874,7 tỷ đồng là lãi đã hạch toán vào lợi nhuận chưa phân phối các năm trước.

Thuyết minh số 4.3 mô tả chi tiết giao dịch. Ngày 23/6/2026, Khang Điền hoàn tất chuyển nhượng 2% vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới với tổng giá chuyển nhượng 68,3 tỷ đồng. Tỷ lệ sở hữu giảm từ 50,95% xuống 48,95%, Bình Trưng Mới không còn là công ty con và trở thành công ty liên kết.

Cũng theo thuyết minh nêu trên, trong 896,3 tỷ đồng doanh thu tài chính, chỉ 21,6 tỷ đồng là chênh lệch giữa giá chuyển nhượng 2% vốn góp và giá trị ghi sổ tài sản thuần. Phần còn lại 874,7 tỷ đồng là khoản lãi mà Khang Điền đã hạch toán vào lợi nhuận sau thuế chưa phân phối của các năm trước, liên quan đến những lần chuyển nhượng vốn trước đây cho cổ đông không kiểm soát.

Nói cách khác, gần 875 tỷ đồng đó không phải dòng tiền mới chảy vào doanh nghiệp. Bảng biến động vốn chủ sở hữu tại thuyết minh số 24.1 ghi giảm đúng 874,7 tỷ đồng ở dòng chuyển nhượng vốn trong công ty con dẫn đến mất quyền kiểm soát. Khoản tiền đi từ vốn chủ sở hữu sang báo cáo kết quả kinh doanh, làm đẹp con số lợi nhuận nhưng không làm tăng tài sản ròng của Khang Điền.

Lũy kế 6 tháng, thu nhập khác của Khang Điền đạt 302,8 tỷ đồng, trong đó 285,2 tỷ đồng là lãi từ giao dịch mua rẻ Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản An Lập theo thuyết minh số 4.1. Đây cũng là khoản lãi kế toán, không phải tiền thu về.

Lấy tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 6 tháng là 1.156 tỷ đồng trừ đi hai khoản 896,3 tỷ đồng và 285,2 tỷ đồng, kết quả còn lại âm khoảng 25,5 tỷ đồng. Riêng quý 2/2026, lợi nhuận trước thuế 800,3 tỷ đồng trừ đi 896,3 tỷ đồng cho ra con số âm 96 tỷ đồng. Đây là phép trừ cơ học trên chính số liệu Khang Điền công bố.

Báo cáo riêng của công ty mẹ Khang Điền phản ánh bức tranh rõ hơn. Doanh thu thuần quý 2/2026 chỉ 4,2 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế còn 49,6 tỷ đồng, giảm 94,2% so với 856,5 tỷ đồng cùng kỳ. Thuyết minh số 27 nêu nguyên nhân là doanh thu tài chính giảm khoảng 807 tỷ đồng, chủ yếu do giảm cổ tức và lợi nhuận được chia từ các công ty con.

Tổng tài sản công ty mẹ Khang Điền ở mức 18.407,2 tỷ đồng, trong đó 13.244,3 tỷ đồng là đầu tư vào công ty con và 4.424,9 tỷ đồng là các khoản cho vay tín chấp các bên liên quan, lãi suất từ 8% đến 12% một năm. Hai khoản mục chiếm gần 96% tổng tài sản.

Biểu đồ chứng khoán KDH phiên sáng ngày 3/8

Nợ vay tăng thêm 6.500 tỷ đồng, dòng tiền kinh doanh âm 1.480 tỷ

Tính đến 30/6/2026, tổng nợ phải trả hợp nhất của Khang Điền là 19.497 tỷ đồng, tăng 6.587,3 tỷ đồng so với đầu năm, tương ứng mức tăng 51%.

Riêng dư nợ vay của Khang Điền tăng từ 10.149,4 tỷ đồng lên 16.659 tỷ đồng, tức thêm 6.509,6 tỷ đồng chỉ sau 6 tháng, tương ứng tăng 64,1%. Vay dài hạn chiếm 14.435,5 tỷ đồng, vay ngắn hạn 2.223,4 tỷ đồng. Nhiều khoản vay có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và quyền tài sản phát sinh từ chính các dự án đang triển khai.

Ở chiều ngược lại, vốn chủ sở hữu hợp nhất giảm từ 21.164,3 tỷ đồng xuống 19.973,7 tỷ đồng, mất 1.190,6 tỷ đồng dù Khang Điền báo lãi hơn 1.097 tỷ đồng trong kỳ. Lợi ích cổ đông không kiểm soát giảm từ 2.641,4 tỷ đồng xuống 1.367,5 tỷ đồng sau các giao dịch chuyển nhượng vốn, cùng khoản cổ tức đã chi trả 224,4 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu vì thế tăng từ 0,48 lần đầu năm lên 0,83 lần.

Thuyết minh số 4.3 cho biết trong 896,3 tỷ đồng ghi nhận từ chuyển nhượng 2% vốn góp, có 874,7 tỷ đồng là lãi đã hạch toán vào lợi nhuận chưa phân phối các năm trước.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ hợp nhất của Khang Điền cho thấy 6 tháng đầu năm 2026, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 1.480,2 tỷ đồng, dòng tiền từ hoạt động đầu tư âm 2.645,5 tỷ đồng. Toàn bộ phần thiếu hụt do hoạt động tài chính bù đắp với 4.186,6 tỷ đồng, trong đó tiền thu từ đi vay lên tới 5.910,4 tỷ đồng còn tiền trả nợ gốc vay là 1.500,8 tỷ đồng.

Hàng tồn kho, chủ yếu là bất động sản xây dựng dở dang, tăng từ 23.260 tỷ đồng lên 29.488,1 tỷ đồng, chiếm 74,7% tổng tài sản hợp nhất. Các dự án lớn gồm Khang Phúc Khu dân cư Tân Tạo 9.237,9 tỷ đồng, An Lập Bình Trưng Đông 5.499 tỷ đồng và Bình Trưng Đông 4.960,8 tỷ đồng.

Có một chi tiết nhà đầu tư dễ bỏ sót. Chi phí lãi vay thể hiện trên báo cáo kết quả kinh doanh hợp nhất 6 tháng chỉ 24,9 tỷ đồng, nhưng thuyết minh số 10 cho biết Khang Điền đã vốn hóa 520,9 tỷ đồng chi phí lãi vay vào giá trị hàng tồn kho thay vì tính vào chi phí trong kỳ. Tiền lãi vay thực trả trong 6 tháng là 496,6 tỷ đồng, còn chi phí đi vay phải trả tăng từ 123,2 tỷ đồng lên 226,5 tỷ đồng.

Chi phí phạt và bồi thường của Khang Điền quý 2/2026 ở mức 20,9 tỷ đồng, lũy kế 6 tháng là 22,2 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ 2025 chỉ 0,1 tỷ đồng.

Khang Điền công bố toàn bộ tài liệu nêu trên theo Thông tư số 96/2020/TT-BTC hướng dẫn công bố thông tin trên thị trường chứng khoán, dữ liệu nằm sẵn trên các cổng thông tin điện tử để nhà đầu tư tải về đối chiếu. Báo cáo tài chính quý chưa qua soát xét của đơn vị kiểm toán độc lập. Trường hợp Khang Điền quý 2/2026 cho thấy thói quen đọc kỹ thuyết minh giúp phân biệt đâu là kết quả từ hoạt động cốt lõi và đâu là khoản lãi kế toán phát sinh một lần.