Khi năng lực vận hành và giá trị sử dụng 'lên ngôi'

Nhà đầu tư ưu tiên giá trị khai thác thực

Từ đầu năm 2026 đến nay, ngành du lịch của Việt Nam có bước phát triển khởi sắc. Số liệu từ Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, trong 4 tháng đầu năm 2026, cả nước đã đón khoảng 8,79 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,6% so với cùng kỳ năm trước và hoàn thành khoảng 35% mục tiêu của cả năm, là mức kỷ lục cao nhất ngành du lịch từng ghi nhận trong giai đoạn này; lượng khách nội địa cũng đạt xấp xỉ 40 triệu lượt, bằng khoảng 30% mục tiêu cả năm.

Với sự khởi sắc của ngành du lịch đã kéo theo sự phục hồi tích cực của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I-2026, cả nước đã chấp thuận đầu tư thêm 8 dự án mới, với tổng mức đầu tư vào khoảng 24.057 tỷ đồng. Được cấp phép xây dựng mới 3 dự án (bằng 300% so với quý IV-2025). Cả nước đang triển khai xây dựng 30 dự án với quy mô khoảng 3.318 căn hộ du lịch, 491 căn biệt thự du lịch.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng phục hồi tích cực nhờ sự khởi sắc của ngành du lịch. Ảnh: Doãn Thành

Theo các chuyên gia, giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh trước đây từng chứng kiến làn sóng đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá tài sản. Tuy nhiên, sau nhiều biến động, tâm lý của nhà đầu tư đã có sự thay đổi đáng kể, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá nhanh, nhiều nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác thực tế của tài sản.

Sự thay đổi này phản ánh quá trình trưởng thành của thị trường, nhà đầu tư hiện không còn quá chú trọng vào những cam kết lợi nhuận cố định như trước, mà quan tâm đến năng lực vận hành thực tế, hệ sinh thái dịch vụ và khả năng tạo trải nghiệm cho du khách, nhiều dự án nghỉ dưỡng từng được quảng bá rầm rộ nhưng thiếu tiện ích, công suất khai thác thấp đã dần mất sức hút.

Trong khi đó, những tổ hợp nghỉ dưỡng tích hợp đa tiện ích, có khả năng phục vụ nhiều nhóm khách hàng và vận hành quanh năm lại ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tích cực hơn. BĐS nghỉ dưỡng hiện không đơn thuần là “ngôi nhà thứ hai”, mà đang trở thành mô hình kinh tế dịch vụ tổng hợp. Giá trị của tài sản không chỉ nằm ở quyền sở hữu, mà còn ở khả năng tạo ra dòng tiền và gia tăng trải nghiệm cho người sử dụng.

Hiệu quả vận hành trở thành yếu tố cốt lõi

Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng lớn, các chủ đầu tư cũng buộc phải thay đổi chiến lược phát triển dự án, trước đây nhiều dự án ưu tiên mở rộng quy mô và bán hàng nhanh, thì nay bài toán vận hành dài hạn được đặt lên hàng đầu. Một dự án nghỉ dưỡng muốn thành công cần đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí: vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt, hệ sinh thái tiện ích đa dạng, đơn vị vận hành chuyên nghiệp và khả năng thích ứng với xu hướng du lịch mới.

Yếu tố vận hành đang trở thành tiêu chí quan trọng hàng đầu, một dự án có thể thu hút khách quanh năm (all season), tạo doanh thu ổn định sẽ được đánh giá cao hơn những dự án chỉ sở hữu vị trí đẹp nhưng thiếu khả năng khai thác bền vững. Thay vì phụ thuộc vào tính mùa vụ như trước, nhiều dự án hiện được phát triển theo hướng đa công năng nhằm duy trì lượng khách ổn định trong cả bốn mùa.

Hiệu quả vận hành trở thành yếu tố cốt lõi của các dự án BĐS nghỉ dưỡng. Ảnh: Doãn Thành

“Năng lực quản lý vận hành cũng được xem là “chìa khóa” quyết định hiệu quả khai thác của dự án. Một dự án sở hữu vị trí đẹp nhưng vận hành thiếu chuyên nghiệp sẽ khó duy trì công suất phòng và doanh thu ổn định. Thị trường hiện đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, những chủ đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chú trọng chất lượng dịch vụ và xây dựng hệ sinh thái bền vững sẽ có nhiều lợi thế hơn trong cuộc cạnh tranh mới”, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam nhìn nhận.

Theo đánh giá, BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển lớn nhờ tiềm năng du lịch và tốc độ cải thiện hạ tầng mạnh mẽ. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, cần chuyển từ tư duy bán sản phẩm sang phát triển hệ sinh thái dịch vụ và tạo giá trị thực. Trong đó, doanh nghiệp cần chú trọng nghiên cứu nhu cầu khách hàng, đầu tư bài bản cho vận hành và nâng cao chất lượng trải nghiệm. Đồng thời, cần xây dựng chiến lược phát triển dài hạn thay vì chỉ tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn.

Các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường nghỉ dưỡng trong giai đoạn tới sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Những dự án có vị trí tốt, vận hành hiệu quả, tạo được dòng khách ổn định và đáp ứng xu hướng du lịch mới sẽ tiếp tục giữ được sức hút. Ngược lại, các dự án thiếu tiện ích, phụ thuộc vào tăng giá tài sản hoặc không tạo ra giá trị khai thác thực tế sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư.

Để thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển bền vững, bên cạnh việc các doanh nghiệp phải chú trọng hơn đến công tác vận hành và quản lý vận hành; thì nhà nước cũng cần tiếp tục đẩy mạnh hoàn thiện pháp lý theo hướng minh bạch, quy hoạch đồng bộ; các địa phương cần chú trọng đầu tư hạ tầng du lịch, đa dạng sản phẩm trải nghiệm và phát triển kinh tế ban đêm... nhằm gia tăng sức hút điểm đến.

“BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ lợi thế tài nguyên du lịch phong phú và nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng tăng của tầng lớp trung lưu, nhưng không thể phát triển tách rời hệ sinh thái du lịch. Trong giai đoạn mới, vận hành không còn là “khâu cuối” sau đầu tư, mà phải trở thành yếu tố trung tâm ngay từ quá trình phát triển dự án, đây chính là nền tảng để BĐS nghỉ dưỡng tạo ra giá trị bền vững và nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị trường”, chuyên gia kinh tế TS Võ Trí Thành nêu quan điểm.