Khi nhà phố mặt tiền không còn 'hái ra tiền'

Chuyển từ kinh doanh nhà mặt tiền sang tiện ích trong ngõ nhỏ

Phố Chùa Bộc - nơi từng được mệnh danh “con phố thời trang” với cảnh sầm uất của các cửa hiệu bán quần áo một thời, giờ đây trở nên thưa thớt.
Chị Nhung, từng vận hành một cửa hàng thời trang nữ trong căn nhà mặt phố 4 tầng, cho biết đã quyết định chấm dứt hợp đồng thuê sau gần một năm cầm cự. Dù chủ nhà đã chủ động giảm giá thuê từ mức hơn 70 triệu đồng/tháng xuống 50 triệu đồng/tháng, nhưng chị Nhung vẫn không thể tiếp tục duy trì.

Tại Hà Nội, giờ đây không khó để gặp những cửa hàng đăng biển cho thuê nhà trên các tuyến phố trung tâm. Ảnh: LƯU THỦY

Theo chị Nhung, lượng khách đến cửa hàng giảm mạnh so với trước đây, mỗi ngày chỉ lác đác vài lượt, trong khi chi phí mặt bằng chiếm tỷ trọng quá lớn. Bên cạnh đó, quy định cấm lấn chiếm vỉa hè cũng khiến khách e ngại khi không có chỗ dừng, đỗ xe khi mua hàng. Sau khi trả mặt bằng, chị Nhung chuyển sang thuê một địa điểm nhỏ hơn trong ngõ tập trung bán hàng trên các nền tảng trực tuyến. Còn căn nhà chị đã từng thuê suốt nhiều tháng qua chưa tìm được người thuê mới.

Không chỉ tại Chùa Bộc, tình trạng tương tự cũng diễn ra trên nhiều tuyến phố ở Hà Nội. Tại phố Lê Văn Hưu, Ngô Thì Nhậm, nơi từng được thuê để mở các cửa hàng ăn uống hoặc thời trang, giờ đây nhiều cửa hàng cũng đóng cửa và treo biển cho thuê.

Một cửa hàng treo biển cho thuê nhà trên phố Lê Văn Hưu. Ảnh: LƯU THỦY

Theo nhiều chủ cửa hàng, do chi phí thuê mặt bằng quá lớn, bên cạnh đó chi phí phát sinh gần đây như chỗ để xe chật hẹp, thường xuyên bị xử phạt vi phạm lòng lề đường, hạ tầng xuống cấp và phụ thuộc nặng nề vào thời tiết, cũng khiến nhà mặt phố không còn hấp dẫn người thuê.

Thay vào đó, họ lựa chọn chuyển dịch dòng vốn, cắt giảm chi phí thuê nhà mặt phố, chuyển sang thuê các kho bãi vùng ven đô Hà Nội (như Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức) với chi phí chỉ bằng 1/10. Cùng với đó, các chủ cửa hàng dành chi phí vào việc chạy quảng cáo, tối ưu kho vận (logistics) và xây dựng đội ngũ livestream, sáng tạo nội dung số để bán hàng.

Ngành bán lẻ tái cấu trúc

Nếu như vài năm trước, để có được vị trí đắc địa trên các tuyến phố lớn tại khu vực Hoàn Kiếm hay Đống Đa, các thương hiệu phải xếp hàng, thậm chí chấp nhận trả tiền chênh lệch, nhưng đến nay cán cân quyền lực đã hoàn toàn đổi ngôi. Từ các cửa hàng thời trang độc lập, chuỗi ăn uống (F&B) quy mô vừa cho đến cả các thương hiệu lớn đều đồng loạt rút lui khỏi các trục đường chính. Tình trạng treo biển cho thuê kéo dài từ tháng này qua năm khác diễn ra phổ biến.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sự phát triển mạnh mẽ của các nền tảng thương mại điện tử, cùng với xu hướng tiêu dùng ưu tiên trải nghiệm tại các trung tâm thương mại hiện đại dẫn đến tình trạng mặt bằng bán lẻ truyền thống vắng khách, khó thu hút và giữ chân khách thuê.

Một cửa hàng treo biển cho thuê trên phố Ngô Thì Nhậm. Ảnh: LƯU THỦY

Sự ế ẩm của nhà mặt phố là kết quả tất yếu khi các nhà bán lẻ tìm được những lối đi mới hơn, hiệu quả hơn để tiếp cận khách hàng mà không cần phải “nuôi” những mặt bằng cho thuê với giá đắt đỏ.

Theo các chuyên gia kinh tế, sự ảm đạm này không đơn thuần là một cuộc khủng hoảng chu kỳ ngắn hạn, mà nó là chỉ dấu rõ nét cho một cuộc đại dịch chuyển mang tính cấu trúc của ngành bán lẻ, khi các doanh nghiệp buộc phải tái định hình mô hình vận hành để tối ưu hóa chi phí, và thích ứng với thói quen mới của người tiêu dùng.

Nói một cách khác, ngành bán lẻ đang tự “chữa lành” và tìm kiếm trạng thái cân bằng mới hiệu quả hơn. Khi chi phí mặt bằng - vốn là một gánh nặng vô hình đối với doanh nghiệp nhỏ bấy lâu nay - buộc phải giảm xuống hoặc thay thế bằng các giải pháp công nghệ, đó chính là cơ hội để các doanh nghiệp tập trung nguồn lực vào giá trị cốt lõi: chất lượng sản phẩm và trải nghiệm khách hàng.

Trong tương lai, nhà mặt phố tại các quận trung tâm Hà Nội sẽ phải tự định vị lại, đó sẽ không còn là nơi bán hàng thuần túy, mà sẽ chuyển hóa thành các “showroom trải nghiệm” (concept store) với số lượng tinh giản, nơi các thương hiệu quảng bá bản sắc, trước khi khách hàng quét mã QR để đặt mua hàng về tận nhà.

Ở khía cạnh vĩ mô, sự thoái trào của nhà mặt phố cho thuê và sự lên ngôi của ngành bán lẻ “thế hệ 2.0”, cũng đang vẽ lại bức tranh kinh tế đô thị Hà Nội. Về phía các chủ bất động sản, họ buộc phải chấp nhận thực tế rằng thời kỳ “đẻ ra tiền”, tự động tăng giá nhà 10% sau mỗi chu kỳ ký hợp đồng đã chấm dứt. Để tồn tại, nhiều chủ nhà đã phải xé nhỏ diện tích mặt tiền để cho thuê làm ki-ốt, chấp nhận ký hợp đồng ngắn hạn, hoặc buộc phải chuyển đổi công năng thành nhà ở kết hợp văn phòng dịch vụ.

Về phía người tiêu dùng, hành vi của họ đã dịch chuyển từ “đi lượn phố mua sắm” sang “giải trí và mua sắm trải nghiệm”, hoặc “săn deal trên điện thoại”. Sự thay đổi này, cũng vô hình đặt ra những thách thức lớn cho các hộ kinh doanh cá thể truyền thống - những người chậm chân trong cuộc đua về chuyển đổi số trong thời đại AI.