Khi TPHCM tìm cách tăng thu từ đất

TPHCM thu về hơn 37.000 tỷ đồng sau khi đấu giá thành công 4 lô đất ở Thủ Thiêm

Trung tâm bán đấu giá tài sản TPHCM vừa tổ chức bán đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3 (khu dân cư phía Bắc), Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức. Đây là các lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12, được UBND TPHCM duyệt chủ trương bán đấu giá hồi tháng 5/2021. Tổng diện tích ba lô đất này khoảng hơn 21.500m2.

Cả bốn lô đất đều có hình thức sử dụng như được giao đất có thu tiền sử dụng đất, với thời gian sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá có hiệu lực. Giá khởi điểm của bốn lô đất gần 5.300 tỷ đồng. Các lô đất sẽ được bán đấu giá riêng lẻ từng lô.

Kết quả, việc đấu giá thành công 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã thu về tổng cộng 37.346 tỷ đồng cho ngân sách TPHCM, cao gấp 7 lần so với giá khởi điểm.

Ngoài 4 lô đất trên, bà Phạm Thị Hồng Hà, Giám đốc Sở Tài chính TPHCM cho biết, hiện TPHCM còn 13 dự án có thể giao đất thu tiền ngay trong năm 2021. Đối với nhà công, đất công do các cơ quan đơn vị trên địa bàn đang quản lý, TPHCM có hơn 400 địa chỉ nhà đất. Qua rà soát lại, danh mục còn hơn 70 địa chỉ nhà đất có thể bán đấu giá quyền sử dụng đất. Sở Tài chính TPHCM đề nghị các địa phương rà soát, đẩy nhanh tiến độ thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với các địa chỉ nhà công, đất công trên.

Còn theo Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường TPHCM Nguyễn Toàn Thắng, trong kế hoạch sử dụng đất năm 2022 sẽ có 43 dự án cần thu hồi đất, 21 dự án cần thu hồi đất và có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, 6 dự án có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 10ha, 1 dự án chuyển mục đích đất rừng phòng hộ dưới 20ha, 32 dự án cần điều chỉnh diện tích thu hồi đất và điều chỉnh diện tích chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng. Tổng cộng có khoảng 901,2ha đất trồng lúa trên địa bàn TPHCM có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong năm 2021, ông Lê Hòa Bình, Phó Chủ tịch UBND TPHCM cũng đã ký quyết định phê duyệt cho huyện Bình Chánh được chuyển tổng cộng gần 1.350ha từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tính toán, 1ha đất nông nghiệp được chuyển đổi sẽ tạo ra giá trị ước khoảng 55 tỷ đồng/năm, giá trị tăng lên hàng trăm lần. Không những thế, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất dịch vụ, đất ở cũng giúp tránh tình trạng xây dựng trái phép tràn lan thời gian qua ở các khu vực quận huyện vùng ven. Dự kiến, sau chuyển đổi đất nông nghiệp, chỉ tiêu dân số các khu vực này sẽ tăng lên hàng trăm nghìn cư dân, mật độ xây dựng cũng sẽ tăng lên 35-40% so với hiện nay.

Quan trọng vẫn là gỡ vướng

Năm 2022, TPHCM được giao chỉ tiêu thu ngân sách 386.568 tỷ đồng, tăng 5,9% so với dự toán năm 2021. Ước tổng thu ngân sách nhà nước của TPHCM năm 2021 là 370.483 tỷ đồng, đạt 101,5% dự toán. Lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, đợt dịch COVID-19 lần thứ 4 tác động nghiêm trọng kinh tế TPHCM và hàng trăm dự án “trùm mền” khiến ngân sách thất thu hàng ngàn tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói rằng, do vướng phải quy định nhà đầu tư phải “có 100% đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước bị “ách tắc” không thể triển khai thực hiện được. Chỉ riêng tại TPHCM, trong giai đoạn từ tháng 12/2015 đến 9/2018 đã có 126 dự án nhà ở thương mại bị “đắp chiếu”, gây thiệt hại lớn cho các doanh nghiệp, làm sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Theo tính toán của HoREA, nếu không bị “ách tắc”, thì với 126 dự án nhà ở tại TPHCM, bình quân mỗi dự án đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng. Nhà nước đã thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng; thất thu tiền thuế giá trị gia tăng 10% tương đương 12.600 tỷ đồng; nếu đạt lợi nhuận 20% tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước đã thất thu tiền thuế thu nhập doanh nghiệp 20% khoảng 5.000 tỷ đồng.

“Việc “ách tắc” dự án đầu tư nhà ở thương mại dẫn đến cả doanh nghiệp và Nhà nước, và người tiêu dùng đều bị thiệt hại”, ông Châu nói viện dẫn Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 30/2021/NĐ-CP chỉ cho thêm một trường hợp được xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “có đất ở hợp pháp và các loại đất khác”. Điều này kéo theo hệ quả, tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở”, phù hợp với quy hoạch… sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

“Nếu không xử lý vấn đề này, thì có thể dẫn đến tình trạng “ách tắc” thủ tục xác định chủ đầu tư tất cả các dự án nhà ở thương mại trong thời gian tới đây, ngân sách Nhà nước lại tiếp tục bị thất thu”, ông Châu nói.

TS.Trần Du Lịch, nguyên Viện trưởng Viện kinh tế TPHCM nói rằng, ngoài các giải pháp như kiến nghị Chính phủ xin phát hành trái phiếu đô thị kỳ hạn 10 năm và được chuyển đổi như trái phiếu Chính phủ để có nguồn vốn đầu tư, chi tiêu phục hồi kinh tế trong giai đoạn tới; xin tăng tỷ lệ điều tiết ngân sách; rà soát lại quỹ đất công dôi dư để đấu giá tạo nguồn thu để phát triển và phục hồi kinh tế… thì TPHCM cần tập trung tháo gỡ những vướng mắc đối với hàng trăm dự án bất động sản trong 2 năm qua để khai thông mạnh mẽ thị trường này.

Duy Quang