Khổ vì mua đất bằng giấy tay

Các bên tranh chấp, tòa giải quyết. Tòa cấp sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng mua bán diện tích 500m2 vào năm 2002 vì vi phạm về hình thức, không công chứng chứng thực hợp đồng.

Đến tòa phúc thẩm, lại tuyên hủy luôn cả 2 hợp đồng năm 2009 cũng với lý do hợp đồng vi phạm về hình thức và đất nông nghiệp không được phép sang nhượng dưới hạn mức. Mặc dù bên mua đã thanh toán xong, đã nhận đất, san lấp, xây dựng, sinh sống, có đăng ký cư trú trên đất, nhưng tòa vẫn tuyên hủy hợp đồng mua bán.

Nội dung bản án có nhiều tranh cãi. Các luật sư cho rằng nếu tranh chấp hợp đồng thì thời hạn khởi kiện đã hết, do hợp đồng mua bán diễn ra năm 2002 và 2009, nhưng đến 2017 mới khởi kiện, trong khi luật quy định thời hiệu khởi kiện chỉ 2 năm. Còn tranh chấp quyền sử dụng đất thì rõ ràng đất thực tế đã bán, các bên đã bàn giao, thanh toán đủ, bên mua đã xây dựng nhà để ở. Có nghĩa là việc mua bán này đã hoàn thành trên thực tế.

Xét về hình thức hợp đồng, Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định rõ “Giao dịch được xác lập bằng văn bản, nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực” (luật cũ thì cho các bên thời gian để xác lập lại đúng hình thức). Như vậy, ở giao dịch này, các bên đã hoàn thành 100% nghĩa vụ thanh toán, nhận đất xong. Có nghĩa là hợp đồng này phải được tòa công nhận.

Còn việc sang nhượng dưới hạn mức đất nông nghiệp thì không vi phạm điều cấm của pháp luật, vì nếu dưới hạn mức tách thửa, các bên có thể đứng tên chung đồng sở hữu trong một sổ đỏ. Thế nhưng tòa lại tuyên hủy hợp đồng, gây bức xúc.

Dư luận cho rằng bản án này cần được xem xét giám đốc thẩm. Nếu sai, phải xử nghiêm người xét xử để trả lại công bằng cho các bên, xác lập lại niềm tin cho công chúng.

HÀN NI