Khơi thông nguồn lực đất đai, tạo dư địa cho tăng trưởng

Cụm công nghiệp Quảng Chu, xã Chợ Mới đã cơ bản hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai.

Đổi mới cách tiếp cận, tháo gỡ điểm nghẽn

Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị quyết số 21-NQ/TW là thay đổi cách tiếp cận trong chính sách thu hồi đất, từ tư duy bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, thu hồi đất không chỉ dừng ở xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất mà phải hướng tới cải thiện nơi ở, điều kiện sống, sinh kế của người dân; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Luật sư Nguyễn Minh Cảnh, Giám đốc Công ty Luật Hợp danh Trực Pháp - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, cho rằng đây là cách tiếp cận có ý nghĩa quan trọng trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai. Việc bảo đảm cuộc sống của người dân sau thu hồi đất sẽ góp phần tạo sự đồng thuận xã hội, đồng thời hạn chế phát sinh khiếu kiện.

Toàn cảnh Cụm công nghiệp số 3 Cảng Đa Phúc.

Một định hướng khác được quan tâm là cơ chế xử lý phần diện tích còn lại của dự án. Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW, Nhà nước được định hướng thu hồi phần diện tích còn lại trong trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích thực hiện dự án và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất. Các tỷ lệ cụ thể sẽ được thể chế hóa trong Luật Đất đai và các văn bản liên quan.

Theo ông Nguyễn Văn Đồng, Giám đốc Chi nhánh Trung tâm Phát triển quỹ đất Khu vực V, tỉnh Thái Nguyên, nếu được cụ thể hóa phù hợp, cơ chế này có thể góp phần tháo gỡ “điểm nghẽn” trong giải phóng mặt bằng, nhất là đối với những dự án đã hoàn thành phần lớn công tác thỏa thuận nhưng còn một số diện tích chưa thể giải quyết, qua đó hạn chế tình trạng dự án kéo dài.

Đối với những tồn tại về đất đai phát sinh từ trước, Nghị quyết 21-NQ/TW cũng định hướng xử lý theo hướng tháo gỡ những vướng mắc lịch sử nhưng phải bảo đảm chặt chẽ. Một số trường hợp đất có vi phạm về thủ tục trước đây có thể được xem xét công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận nếu đã sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình; đồng thời người sử dụng đất thực hiện hoặc cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Luật sư Nguyễn Minh Cảnh nhận định, việc xử lý các trường hợp tồn tại cũ nếu được quy định rõ về thời điểm, điều kiện, phạm vi và trách nhiệm sẽ góp phần giải quyết những “điểm nghẽn” trong thực tiễn, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất nhưng vẫn giữ được kỷ cương trong quản lý đất đai.

Cùng với cơ chế thu hồi và xử lý các tồn tại, đổi mới xác định giá đất được xem là nội dung có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Nghị quyết số 21-NQ/TW xác định Nhà nước quyết định giá đất, căn cứ mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ và bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh.

Theo định hướng này, Trung ương xây dựng tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất. Việc xác định giá phải dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, bảo đảm công khai, minh bạch, hạn chế thao túng giá hoặc hình thành giá đất ảo.

Cùng với đó, chính sách tài chính và thuế được định hướng theo hướng hạn chế đầu cơ, găm giữ đất và sử dụng đất không hiệu quả. Nghị quyết đặt vấn đề nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng, nhằm khuyến khích đưa đất đai vào khai thác hiệu quả hơn.

Minh bạch thị trường bằng dữ liệu số

Cùng với đổi mới cơ chế chính sách, Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất; công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp và tranh chấp. Việc khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn và thanh toán qua ngân hàng cũng hướng tới giảm rủi ro, tăng tính minh bạch của thị trường.

Muốn thực hiện mục tiêu này, cơ sở dữ liệu đất đai đóng vai trò nền tảng. Nghị quyết định hướng xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ và kết nối với dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và thị trường bất động sản.

Số hóa hồ sơ đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên.

Tại Thái Nguyên, đây cũng là nhiệm vụ đang được tập trung triển khai thông qua Chiến dịch 180 ngày đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai. Sau hơn 4 tháng thực hiện, tỉnh đã hoàn thành 58,3% khối lượng dữ liệu Nhóm 1, tương ứng hơn 2,32 triệu thửa đất, đưa Thái Nguyên đứng thứ 2 toàn quốc về tiến độ.

Bà Nguyễn Thị Hương Lê, Phó Giám đốc phụ trách Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Khu vực 4 Thái Nguyên, cho biết Chi nhánh đang tập trung nhân lực, đẩy nhanh việc thu thập, kiểm tra, chuẩn hóa và làm sạch dữ liệu, hướng tới xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, chính xác, thống nhất. Theo các mốc định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW, đến hết năm 2026, hoàn thành cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ thửa đất đã được thu thập thông tin; đến hết năm 2027, cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đối với diện tích chưa có trong cơ sở dữ liệu.

Việc số hóa không chỉ phục vụ quản lý nhà nước mà còn tạo nền tảng để người dân, doanh nghiệp tiếp cận thông tin đất đai rõ ràng hơn. Khi dữ liệu về quy hoạch, pháp lý, giá đất, giao dịch và nghĩa vụ tài chính được kết nối, đồng bộ, những khoảng trống thông tin vốn có thể làm phát sinh rủi ro trong giao dịch sẽ từng bước được thu hẹp.

Từ đổi mới chính sách thu hồi đất, cơ chế giá đất, kiểm soát đầu cơ đến minh bạch hóa giao dịch và xây dựng dữ liệu số, Nghị quyết số 21-NQ/TW đang đặt nền móng cho một cách tiếp cận mới trong quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai.

Với Thái Nguyên, đẩy nhanh hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai không chỉ phục vụ quản lý Nhà nước mà còn góp phần minh bạch hóa thị trường, bảo vệ quyền lợi người dân, hỗ trợ doanh nghiệp và tạo nền tảng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

Đưa quỹ đất công nghiệp vào sử dụng thực chất

Cùng với yêu cầu hoàn thiện thể chế, bài toán sử dụng hiệu quả quỹ đất đang đặt ra trực tiếp trong quá trình phát triển công nghiệp của Thái Nguyên. Tỉnh đang mở rộng không gian công nghiệp để đáp ứng nhu cầu thu hút đầu tư. Song song với phát triển các khu, cụm công nghiệp mới, tỉnh tập trung tháo gỡ những dự án còn vướng mắc về hạ tầng, môi trường, pháp lý, nhằm đưa quỹ đất đã quy hoạch, giải phóng mặt bằng vào khai thác, tạo thêm dư địa cho phát triển sản xuất.

Theo quy hoạch đến năm 2030, tỉnh có 12 khu công nghiệp và 41 cụm công nghiệp. Đây là dư địa quan trọng để mở rộng không gian sản xuất, nhưng cũng đặt ra yêu cầu nâng cao hiệu quả khai thác. Nếu đất đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa thể đưa vào sử dụng, nguồn lực vẫn bị “đóng băng”, trong khi địa phương và doanh nghiệp đều phải chờ đợi.

Cỏ mọc cao phủ kín nhiều khu vực trong Cụm công nghiệp Nam Bằng Lũng.

Cụm công nghiệp Nam Bằng Lũng, xã Chợ Đồn là một ví dụ. Được khởi công xây dựng vào tháng 12 năm 2023, Dự án có diện tích 20ha, tổng vốn đầu tư 216 tỷ đồng. Đến nay, Cụm công nghiệp vẫn chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng do còn thiếu một số hạng mục bảo vệ môi trường và thủ tục giấy phép môi trường.

Bà La Thị Hạt, thôn Bản Tàn, xã Chợ Đồn, cho biết khu đất đã được giải phóng từ lâu nhưng chưa có doanh nghiệp vào hoạt động. Người dân mong muốn có nhà máy, cơ sở sản xuất để tạo việc làm ngay tại địa phương. Trong khi chờ đợi, một số diện tích ven đường được người dân tận dụng để trồng ngô, rau màu.

Để đất trở thành mặt bằng sản xuất thực sự, còn cần hạ tầng hoàn chỉnh, các thủ tục xây dựng, môi trường và pháp lý được giải quyết đồng bộ. Đây cũng là những vấn đề đang được đặt ra tại Cụm công nghiệp số 3 Cảng Đa Phúc. Tại đây, các tồn tại liên quan đến quy hoạch, hạ tầng, môi trường và pháp lý đang được rà soát, xử lý.

Quỹ đất công nghiệp chỉ thực sự trở thành nguồn lực khi có thể đưa vào sử dụng, tỉnh đang đặt trọng tâm vào việc xử lý những dự án chậm tiến độ.

Ông Trần Anh Dũng, Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư Thương mại Thép Đại Việt (Cụm công nghiệp số 3 Cảng Đa Phúc), cho biết doanh nghiệp đang triển khai lần lượt các phần việc cần khắc phục; nội dung nào có thể hoàn thiện sẽ tập trung thực hiện sớm. Khi các điều kiện được hoàn thiện, hoạt động sản xuất sẽ đi vào ổn định, doanh nghiệp sẽ có thêm cơ sở để tiếp tục mở rộng quy mô sản xuất, tạo việc làm và đóng góp cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Ông Nguyễn Tiến Cương, Phó Giám đốc Sở Công Thương Thái Nguyên, cho biết năm 2026, tỉnh đặt mục tiêu thành lập thêm 6 khu, cụm công nghiệp; đồng thời tiếp tục đôn đốc các chủ đầu tư báo cáo tiến độ giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng. Đối với các dự án chậm tiến độ, tỉnh yêu cầu tập trung đẩy nhanh thực hiện đúng cam kết, sớm tạo quỹ đất sạch phục vụ thu hút đầu tư. Cùng với đó, tỉnh tăng cường xúc tiến đầu tư, chủ động lựa chọn, thu hút các dự án có chất lượng, phù hợp với định hướng phát triển.

Khi những “điểm nghẽn” được tháo gỡ, khoảng cách từ quy hoạch đến mặt bằng sản xuất, từ đất đến nhà máy sẽ được rút ngắn. Đây không chỉ là yêu cầu về tiến độ của từng dự án mà còn là cách để Thái Nguyên sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, tạo thêm việc làm, năng lực sản xuất và nguồn thu, qua đó mở rộng dư địa cho tăng trưởng.