Khơi thông nguồn lực đất đai, xử lý các dự án chậm, bỏ hoang, tạo thêm dư địa tăng trưởng

Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu duy trì tốc độ tăng trưởng cao, hướng tới tăng trưởng hai con số trong những năm tới, yêu cầu khai thác hiệu quả từng mét vuông đất, từng dự án đầu tư và từng nguồn lực xã hội càng trở nên cấp thiết.

Đại tá, PGS, TS Nguyễn Trung Kiên - Ủy viên chuyên trách Ủy ban QPANĐN của Quốc hội.

Tuy nhiên, thực tế đang tồn tại một nghịch lý: người dân và doanh nghiệp còn gặp khó khăn trong tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất, kinh doanh; trong khi tại một số nơi, nhiều dự án được giao đất, cho thuê đất từ nhiều năm trước nhưng chậm triển khai, đình trệ hoặc bỏ hoang. Đây không chỉ là sự lãng phí tài nguyên mà còn là sự lãng phí vốn đầu tư, lãng phí cơ hội việc làm, gây mất niềm tin của người dân, mất nguồn thu ngân sách và động lực phát triển của nền kinh tế.

Việc Quốc hội đang thảo luận dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là cơ hội quan trọng để giải quyết căn cơ những bất cập này. Yêu cầu đặt ra không chỉ là hoàn thiện các quy định quản lý nhà nước về đất đai, mà phải thiết lập được cơ chế phân bổ, khai thác và sử dụng đất đai hiệu quả hơn; bảo đảm đất đai được đưa vào sử dụng đúng mục đích, đúng tiến độ, tạo ra giá trị kinh tế - xã hội cao nhất.

Nguồn lực bị đóng băng đối với một số dự án liên quan đến đất đai chậm tiến độ, bỏ hoang

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai chỉ thực sự phát huy giá trị khi được đưa vào sử dụng đúng mục đích, phù hợp quy hoạch và tạo ra hiệu quả kinh tế - xã hội. Một khu đất được giao cho nhà đầu tư nhưng nhiều năm không triển khai không chỉ làm mất đi giá trị khai thác trực tiếp mà còn tạo ra chi phí cơ hội rất lớn. Trên diện tích đó, lẽ ra có thể hình thành nhà máy, khu thương mại, khu đô thị, công trình hạ tầng, trường học, bệnh viện hoặc không gian công cộng; lẽ ra có thể tạo việc làm, đóng góp ngân sách và thúc đẩy các hoạt động kinh tế xã hội thì nay lại để hoang hóa, không khai thác, không sử dụng, các công trình dang dở, lãng phí.

Trong bối cảnh nền kinh tế cần những động lực mới để duy trì tăng trưởng cao, khơi thông nguồn lực đất đai có ý nghĩa không kém việc huy động thêm vốn đầu tư. Ảnh: TTXVN

Đáng chú ý, tình trạng dự án chậm triển khai không chỉ xuất hiện ở những khu vực xa trung tâm mà còn tồn tại tại nhiều vị trí có giá trị thương mại cao.

Ở phạm vi cả nước, quy mô nguồn lực đang bị ách tắc cũng rất đáng quan tâm. Theo số liệu tổng hợp trên Hệ thống 751 của Chính phủ, đến ngày 27/9/2026, cả nước có 4.846 dự án gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng diện tích sử dụng đất 208.882 ha và tổng mức đầu tư đăng ký gần 3,5 triệu tỷ đồng. Trong số đó, 4.372 dự án đã hoặc đang được xử lý; 842 dự án đã được đưa vào hoạt động, khai thác; 1.835 dự án đã hoàn thành xử lý vướng mắc pháp lý và đang thực hiện đầu tư; 564 dự án đã bị thu hồi hoặc chấm dứt hoạt động. Từ số liệu trên cho thấy lượng vốn và diện tích đất liên quan rất lớn, đồng thời phản ánh yêu cầu phải nâng cao chất lượng quản lý, theo dõi và xử lý các dự án sử dụng đất trên phạm vi cả nước.

Những điểm nghẽn cần được giải quyết từ quá trình sửa đổi Luật Đất đai

Tình trạng dự án chậm triển khai, bỏ hoang xuất phát từ nhiều nguyên nhân, cả khách quan và chủ quan. Hệ thống pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản qua nhiều thời kỳ còn có những điểm giao thoa, chồng chéo. Có dự án đã được chấp thuận đầu tư nhưng chưa hoàn thiện thủ tục giao đất; có dự án vướng mắc trong xác định nghĩa vụ tài chính; có dự án không thể tiếp tục triển khai do thay đổi quy hoạch hoặc chậm giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, có những nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính, nhà đầu tư phá sản, tranh chấp giữa các nhà đầu tư, năng lực quản trị và kinh nghiệm triển khai nhưng vẫn được giao đất hoặc lựa chọn thực hiện dự án. Một số trường hợp có biểu hiện giữ đất chờ tăng giá, chuyển nhượng dự án hoặc tìm kiếm lợi ích từ sự gia tăng giá trị đất đai thay vì tập trung đầu tư, phát triển dự án. Công tác kiểm tra, giám sát sau khi giao đất, cho thuê đất ở một số nơi chưa thường xuyên; việc phát hiện vi phạm, đôn đốc tiến độ, xử lý trách nhiệm chưa kịp thời.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội thảo luận đã đặt ra nhiều định hướng mới có liên quan trực tiếp đến việc khơi thông nguồn lực đất đai. Dự thảo hướng tới đổi mới phương thức quản trị đất đai, chuyển trọng tâm từ công cụ hành chính sang công cụ kinh tế, đồng thời hoàn thiện cơ chế xử lý đất bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng, xử lý chênh lệch địa tô, tăng cường minh bạch dữ liệu và cải cách thủ tục hành chính.

Dự thảo cũng đề cập việc đổi mới cơ chế xác định giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; xử lý chênh lệch địa tô; hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Những nội dung này có ý nghĩa quan trọng trong việc hạn chế tình trạng đầu cơ, nâng cao hiệu quả phân bổ đất đai và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Một vấn đề khác là dự thảo định hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính theo nguyên tắc một đầu mối, một cửa; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; thực hiện đăng ký bắt buộc đối với quyền sử dụng đất và các biến động đất đai; tăng cường kết nối, minh bạch dữ liệu đất đai. Đồng thời, dự thảo tiếp tục sửa đổi quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức đang sử dụng đất, nhằm xử lý những tồn tại trong thực tiễn.

Những định hướng này là cần thiết, tuy nhiên, để Luật Đất đai thực sự trở thành công cụ giải phóng nguồn lực, cần tiếp tục hoàn thiện các quy định cụ thể, bảo đảm rõ trách nhiệm, rõ điều kiện, rõ trình tự và có khả năng thực thi thống nhất trên phạm vi cả nước.

Hoàn thiện Luật Đất đai gắn với các giải pháp khơi thông nguồn lực

Thứ nhất, phải thiết lập cơ chế tổng rà soát, phân loại và công khai toàn bộ các dự án sử dụng đất chậm triển khai, bỏ hoang, sử dụng kém hiệu quả.

Chính phủ đã triển khai rà soát các dự án tồn đọng, kéo dài trên phạm vi cả nước thông qua Hệ thống 751 (Hệ thống rà soát theo Quyết định 751 của Thủ tướng Chính phủ). Đây là cơ sở quan trọng để tiếp tục hoàn thiện công tác quản lý. Tuy nhiên, cần phân biệt danh mục dự án gặp khó khăn, vướng mắc với phạm vi rộng hơn là các dự án chậm triển khai, công trình bỏ hoang và diện tích đất sử dụng kém hiệu quả.

Cần tổ chức rà soát toàn diện, thống nhất từ Trung ương đến địa phương; cập nhật đầy đủ thông tin về vị trí, diện tích, giá trị đất, thời điểm giao đất, tiến độ thực hiện, năng lực nhà đầu tư, nghĩa vụ tài chính và tình trạng pháp lý. Trên cơ sở đó, phân loại rõ thành các nhóm: dự án vướng mắc khách quan; dự án có nhà đầu tư đủ năng lực nhưng chậm triển khai; dự án do nhà đầu tư yếu kém hoặc cố tình giữ đất; dự án có tranh chấp, khiếu kiện; dự án không còn phù hợp quy hoạch và cần xem xét chấm dứt.

Đặc biệt, cần công khai danh mục dự án, nguyên nhân chậm triển khai, phương án và thời hạn xử lý. Dự thảo Luật cần bổ sung trách nhiệm cập nhật, công khai dữ liệu về tiến độ sử dụng đất và tình trạng pháp lý của dự án; xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm cập nhật, kiểm tra và xử lý thông tin không chính xác. Đây phải là công cụ để người dân, doanh nghiệp, Mặt trận Tổ quốc và cơ quan dân cử giám sát, chứ không chỉ là hệ thống báo cáo nội bộ của cơ quan quản lý.

Thứ hai, hoàn thiện cơ chế xử lý đất bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng theo hướng đủ sức răn đe, nhưng phải phân định rõ trách nhiệm của nhà đầu tư và cơ quan nhà nước.

Quy định tại Điều 36 của dự thảo về khoản tiền sử dụng đất bổ sung, tiền thuê đất bổ sung tăng lũy tiến theo thời gian và thu hồi đất nếu quá 60 tháng không đưa đất vào sử dụng là một hướng tiếp cận đáng ghi nhận. Tuy nhiên, cần quy định rõ hơn các tiêu chí xác định thế nào là không sử dụng đất, chậm sử dụng đất; cách xác định thời điểm bắt đầu tính chậm tiến độ; phương pháp tính khoản tiền bổ sung; thẩm quyền quyết định và trình tự xử lý.

Đặc biệt, cần phân biệt rõ nguyên nhân chậm triển khai do lỗi của nhà đầu tư với nguyên nhân xuất phát từ cơ quan nhà nước, như chậm bàn giao mặt bằng, chậm phê duyệt quy hoạch, chậm xác định nghĩa vụ tài chính hoặc chậm giải quyết thủ tục hành chính. Không thể áp dụng chế tài tài chính và thu hồi đất đối với nhà đầu tư khi nguyên nhân chủ yếu thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước.

Cần quy định nguyên tắc: nhà đầu tư phải chịu trách nhiệm tương ứng với thời gian và mức độ chậm tiến độ do lỗi của mình; thời gian chậm trễ do cơ quan nhà nước hoặc do sự kiện bất khả kháng được xem xét loại trừ theo tiêu chí rõ ràng, có hồ sơ chứng minh và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Đồng thời, phải có cơ chế kiểm tra độc lập, công khai kết quả xác định nguyên nhân để tránh việc lợi dụng quy định loại trừ trách nhiệm.

Đối với các dự án cố tình giữ đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính, không đủ năng lực hoặc đã hết thời hạn xử lý mà không khắc phục vi phạm, phải kiên quyết thu hồi đất, chấm dứt dự án theo quy định. Không để tình trạng gia hạn nhiều lần, xử lý không dứt điểm, làm mất cơ hội sử dụng đất của những nhà đầu tư có năng lực thực sự.

Thứ ba, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính và xử lý chênh lệch địa tô, bảo đảm đất đai được phân bổ theo hiệu quả kinh tế - xã hội.

Giá đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai là một trong những vấn đề có tác động trực tiếp đến tiến độ triển khai dự án, môi trường đầu tư và nguồn thu ngân sách. Nếu giá đất không sát thực tế sẽ có nguy cơ thất thoát tài sản công; nhưng nếu cơ chế xác định giá thiếu ổn định, thủ tục kéo dài hoặc nghĩa vụ tài chính vượt quá khả năng thực hiện thì dự án có thể đình trệ, doanh nghiệp không thể tiếp tục đầu tư.

Dự thảo Luật cần tiếp tục làm rõ nguyên tắc, tiêu chí và phương pháp xác định giá đất; cơ chế kiểm tra, giám sát kết quả định giá; trách nhiệm của cơ quan quyết định giá đất và tổ chức tư vấn. Cần có cơ chế cập nhật dữ liệu giao dịch thực tế, tăng cường vai trò của cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng phụ thuộc quá lớn vào các thông tin thiếu minh bạch.

Đặc biệt, cần hoàn thiện cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng và quyết định của Nhà nước tạo ra. Khi Nhà nước đầu tư một tuyến đường, cây cầu, khu hạ tầng hoặc điều chỉnh quy hoạch làm tăng đáng kể giá trị đất đai, phần giá trị tăng thêm đó cần được điều tiết hợp lý để phục vụ lợi ích công cộng và tái đầu tư phát triển hạ tầng. Đây là yêu cầu quan trọng nhằm bảo đảm công bằng trong phân phối lợi ích từ đất đai, hạn chế đầu cơ và chống thất thoát nguồn lực công.

Cùng với đó, cần nghiên cứu cơ chế thuế đối với hành vi đầu cơ, găm giữ đất, bỏ hoang đất; có chính sách đủ mạnh để chi phí của việc cố tình không đưa đất vào sử dụng phải cao hơn lợi ích đầu cơ. Tuy nhiên, chính sách thuế cần phân biệt đất bỏ hoang do đầu cơ với đất chưa thể đưa vào sử dụng do nguyên nhân khách quan, tránh tạo gánh nặng không hợp lý cho người dân và doanh nghiệp.

Thứ tư, hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, đấu giá, đấu thầu và thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để nâng cao hiệu quả lựa chọn nhà đầu tư.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến dự án chậm triển khai là việc lựa chọn nhà đầu tư chưa thực sự gắn chặt với năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng tổ chức thực hiện dự án. Trong một số trường hợp, nhà đầu tư được giao đất nhưng không đủ năng lực triển khai, dẫn đến dự án kéo dài hoặc phải chuyển nhượng qua nhiều chủ thể.

Vì vậy, cần hoàn thiện quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo hướng đánh giá thực chất năng lực tài chính, kinh nghiệm, phương án đầu tư, tiến độ thực hiện và hiệu quả kinh tế - xã hội. Không nên chỉ coi mức giá trả cao nhất là tiêu chí quyết định, bởi một nhà đầu tư trả giá cao nhưng không đủ năng lực thực hiện có thể gây lãng phí lớn hơn nhiều so với lợi ích ngân sách thu được ban đầu.

Thứ năm, tháo gỡ thực chất những vướng mắc trong chuyển mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Khơi thông nguồn lực đất đai không chỉ là xử lý các dự án lớn của doanh nghiệp mà còn phải giải quyết những khó khăn, vướng mắc của hàng triệu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc chưa thể thực hiện các quyền hợp pháp của mình.

Dự thảo đã sửa đổi, bổ sung quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư đang sử dụng đất, trong đó đề cập các trường hợp sử dụng đất có giấy tờ, sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014 nhưng không có giấy tờ, đất có nguồn gốc lấn chiếm trước thời điểm này hoặc sử dụng không đúng mục đích trong một số trường hợp nhưng phù hợp quy hoạch. Đây là những quy định có ý nghĩa tháo gỡ các tồn tại lịch sử về đất đai.

Tuy nhiên, cần tiếp tục rà soát để bảo đảm quy định đủ rõ, dễ hiểu, dễ áp dụng, không đẩy quá nhiều nội dung quan trọng xuống văn bản hướng dẫn. Cần xác định cụ thể tiêu chí chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, tình trạng tranh chấp và sự phù hợp quy hoạch. Đối với những trường hợp người dân sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng điều kiện pháp luật, cần có quy trình giải quyết đơn giản, thời hạn cụ thể và trách nhiệm rõ ràng của cơ quan có thẩm quyền.

Thứ sáu, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, liên thông, minh bạch và có khả năng giám sát toàn bộ vòng đời dự án.

Dự thảo đã đề cập việc đăng ký đất đai bắt buộc, đăng ký điện tử, hồ sơ địa chính được lập đến từng thửa đất và cập nhật biến động đầy đủ, kịp thời. Đây là nền tảng quan trọng để chuyển từ quản lý đất đai chủ yếu bằng hồ sơ giấy sang quản trị bằng dữ liệu số.

Cần đẩy nhanh việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối với dữ liệu quy hoạch, đầu tư, xây dựng, thuế, đăng ký doanh nghiệp và nghĩa vụ tài chính. Mỗi dự án phải có hồ sơ dữ liệu xuyên suốt từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính, triển khai xây dựng đến khi hoàn thành và đưa công trình vào khai thác.

Trên cơ sở đó, hệ thống có thể tự động cảnh báo dự án có nguy cơ chậm tiến độ, đất chưa đưa vào sử dụng, nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành hoặc có biến động bất thường. Cùng với đó, cần công khai những thông tin phù hợp để người dân, doanh nghiệp dễ dàng tra cứu quy hoạch, tình trạng pháp lý, giá đất, tiến độ giải quyết thủ tục và tình trạng thực hiện dự án. Minh bạch dữ liệu không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước mà còn giảm rủi ro giao dịch, hạn chế tranh chấp và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Đưa đất đai trở lại thành động lực tăng trưởng

Thu hồi đất mới chỉ là bước đầu; quan trọng hơn là phải đưa đất vào sử dụng, tạo ra giá trị. Đối với những khu đất có khả năng phát triển thương mại, dịch vụ, công nghiệp, logistics hoặc đô thị, cần tổ chức đấu giá, đấu thầu và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực thực chất. Đối với những khu đất chưa thể triển khai dự án ngay, nếu phù hợp quy hoạch và pháp luật, có thể nghiên cứu sử dụng tạm thời làm công viên, vườn hoa, bãi đỗ xe, không gian sinh hoạt cộng đồng hoặc công trình phục vụ dân sinh.

Với những dự án nhà ở, khu đô thị hoặc quỹ nhà tái định cư không được khai thác hiệu quả, cần rà soát khả năng chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Đặc biệt, cần gắn việc khai thác quỹ đất với yêu cầu phát triển các ngành kinh tế có giá trị gia tăng cao, công nghiệp công nghệ cao, trung tâm nghiên cứu và đổi mới sáng tạo, hạ tầng logistics, thương mại và dịch vụ.

Để thực hiện được điều đó, dự thảo Luật Đất đai cần được rà soát đồng bộ với pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, ngân sách, thuế và đấu thầu. Những quy định liên quan đến cùng một quy trình phải thống nhất về thẩm quyền, điều kiện, hồ sơ và thời hạn thực hiện; đặc biệt cần có quy định chuyển tiếp rõ ràng để xử lý các dự án đã được giao đất, cho thuê đất hoặc chấp thuận đầu tư theo pháp luật của những thời kỳ trước, tránh phát sinh khoảng trống và xung đột pháp lý.

Trong bối cảnh nền kinh tế cần những động lực mới để duy trì tăng trưởng cao, khơi thông nguồn lực đất đai có ý nghĩa không kém việc huy động thêm vốn đầu tư. Một diện tích đất được đưa trở lại sản xuất, kinh doanh có thể tạo ra giá trị gia tăng, việc làm, nguồn thu ngân sách và sức lan tỏa đến nhiều ngành, lĩnh vực. Ngược lại, một dự án bỏ hoang kéo dài không chỉ làm mất đi cơ hội khai thác tài sản mà còn cản trở việc phân bổ nguồn lực cho những chủ thể có năng lực và nhu cầu thực sự.

Chống lãng phí trong lĩnh vực đất đai vì vậy không thể chỉ dừng ở việc thống kê, kiểm tra hay ban hành quyết định thu hồi. Điều quan trọng là phải tạo chuyển biến thực chất trong quản trị và sử dụng đất: dự án đủ điều kiện phải được tháo gỡ để triển khai; dự án vi phạm phải bị xử lý nghiêm; đất thu hồi phải nhanh chóng được đưa vào sử dụng; người dân phải được bảo đảm quyền tiếp cận đất đai và thực hiện các quyền hợp pháp; trách nhiệm của cơ quan quản lý và người đứng đầu phải được xác định rõ ràng.

Mỗi khu đất bị bỏ hoang là một cơ hội phát triển đang bị đánh mất; mỗi dự án được tháo gỡ, mỗi diện tích đất được đưa trở lại sản xuất, kinh doanh và phục vụ dân sinh là một nguồn lực mới được giải phóng cho nền kinh tế. Hoàn thiện Luật Đất đai lần này cần hướng tới mục tiêu cao nhất là giải phóng nguồn lực, khơi thông dòng vốn, bảo đảm công bằng trong tiếp cận đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng từng diện tích đất. Đó không chỉ là yêu cầu của thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, mà còn là một trong những giải pháp quan trọng để mở rộng không gian phát triển, tạo thêm dư địa cho tăng trưởng nhanh và bền vững trong những năm tới.