Khơi thông nguồn lực tăng trưởng từ những dự án mắc kẹt

Tăng tốc xử lý các dự án tồn đọng

Sau nhiều năm đình trệ vì vướng mắc pháp lý, siêu dự án Cocobay tại Đà Nẵng vừa có thêm cơ hội được tháo gỡ khi chính quyền thành phố đưa dự án vào danh mục áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết 170 và Nghị quyết 29 của Quốc hội.

Cocobay là một trong bốn dự án được bổ sung trong đợt sáu, cùng với DAP, DAP1 và DAP2. Việc được đưa vào danh mục chưa đồng nghĩa những vướng mắc đã được giải quyết, nhưng mở ra cơ sở để cơ quan chức năng xem xét phương án xử lý đối với những dự án 'trùm mền' nhiều năm.

Đáng chú ý, Đà Nẵng đề xuất cho phép nhà đầu tư tập trung vốn chủ sở hữu vào dự án được ưu tiên tháo gỡ trước, thay vì phải phân bổ đủ vốn cho tất cả dự án còn lại. Năng lực tài chính và nghĩa vụ tài chính cũng được xem xét riêng theo từng dự án, không đồng nhất nghĩa vụ về đất của một dự án với toàn bộ khoản nợ thuế của doanh nghiệp.

Dự án Cocobay có cơ hội hồi sinh

Đà Nẵng không phải địa phương duy nhất đẩy nhanh việc tháo gỡ các dự án tồn đọng. Chính phủ cũng vừa ban hành Nghị quyết 353/NQ-CP, yêu cầu kịp thời giải quyết vướng mắc về cơ chế, chính sách và thủ tục để doanh nghiệp không đánh mất cơ hội đầu tư, kinh doanh.

Theo số liệu được công bố tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 10, trong 10 tháng đầu năm 2026, các cơ quan chức năng đã tháo gỡ vướng mắc cho 3.661 trong tổng số 4.963 dự án, góp phần đưa gần 146.000ha đất vào sử dụng và khơi thông nguồn vốn đầu tư dự kiến hơn 2,64 triệu tỷ đồng.

Dù vậy, cả nước vẫn còn hơn 1.100 dự án đang chờ xử lý, liên quan tổng mức đầu tư gần 780.000 tỷ đồng.

Đây là nguồn lực đáng kể trong bối cảnh Quốc hội đã thông qua mục tiêu tăng trưởng GDP từ 10% trở lên cho năm 2027. Bên cạnh việc thu hút vốn đầu tư mới, đưa những dự án đã có đất đai, tài sản và nguồn vốn trở lại triển khai được xem là một cách bổ sung nguồn lực cho nền kinh tế.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, ước tính nếu các dự án tồn đọng được tháo gỡ và mỗi năm khoảng 30% lượng vốn liên quan được đưa vào nền kinh tế, tăng trưởng GDP có thể được cải thiện thêm 0,6–0,8 điểm phần trăm mỗi năm.

Đây là ước tính theo một kịch bản có điều kiện, không phải mức tăng trưởng chắc chắn đạt được. Số vốn đầu tư dự kiến được khơi thông cũng không đồng nghĩa toàn bộ sẽ lập tức được giải ngân.

Tuy nhiên, lợi ích của việc tháo gỡ dự án không chỉ nằm ở dòng vốn đầu tư. Một dự án kéo dài qua nhiều năm còn khiến đất đai chậm được khai thác, doanh nghiệp chịu áp lực tài chính, người mua gặp khó khăn trong việc bảo đảm quyền lợi và các ngân hàng đối mặt với rủi ro từ những khoản tín dụng liên quan.

Theo PGS.TS Vũ Sỹ Cường, Phó trưởng Bộ môn Phân tích chính sách tài chính thuộc Học viện Tài chính, việc huy động nguồn lực trong dân và mở rộng các kênh dẫn vốn phụ thuộc đáng kể vào niềm tin đối với chính sách và hiệu quả sử dụng vốn. Khi niềm tin được củng cố, người dân và doanh nghiệp có thêm động lực chuyển nguồn tiền dự trữ sang đầu tư.

Nhìn từ góc độ này, xử lý những dự án tồn đọng còn là phép thử về khả năng thực thi chính sách. Nhiều dự án bị kéo dài bởi hồ sơ đi qua nhiều cơ quan, chịu sự điều chỉnh của các quy định ban hành ở những thời điểm khác nhau, thậm chí có nội dung chưa thống nhất. Điều đó khiến cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp khó xác định trình tự và căn cứ xử lý.

Kết quả tháo gỡ vì thế không chỉ được đo bằng số dự án có phương án giải quyết, mà còn ở khả năng khôi phục hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh trên thực tế.

Diễn biến tại các dự án của Novaland cho thấy tác động bước đầu của quá trình này.

Sau thời gian tập trung xử lý pháp lý, Aqua City tại Đồng Nai được Novaland mở bán trở lại từ ngày 31/10/2026, khi các thủ tục pháp lý trọng yếu tại các phân khu đã hoàn tất, tạo điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Tại buổi gặp nhà đầu tư ngày 7/11, doanh nghiệp tiếp tục cập nhật tiến độ triển khai dự án. Với Novaland, việc khôi phục hoạt động bán hàng mở ra khả năng thu tiền theo tiến độ, bố trí vốn thi công và tiếp tục bàn giao sản phẩm.

Aqua City cũng đã có sản phẩm bàn giao trước đợt mở bán này. Trong quý III/2026, Novaland ghi nhận hơn 5.038 tỷ đồng doanh thu thuần từ chuyển nhượng bất động sản, đến từ việc bàn giao tại nhiều dự án, trong đó có Aqua City, Victoria Village và Sunrise Riverside. Con số doanh thu này phản ánh hoạt động bàn giao của nhiều dự án, không phải nguồn thu riêng từ việc Aqua City mở bán trở lại vào cuối tháng 10.

Các dự án NovaWorld Phan Thiet và NovaWorld Ho Tram cũng nằm trong danh mục những công trình Novaland đang tiếp tục triển khai sau quá trình tháo gỡ pháp lý và tái cấu trúc.

Yêu cầu đặt ra hiện nay không chỉ là tháo gỡ vướng mắc, mà phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện, đưa dự án vào khai thác và xác định rõ trách nhiệm của cơ quan, người đứng đầu trong từng khâu xử lý. Ảnh: Việt Dương

Hoàn thiện cơ chế, nâng cao trách nhiệm thực thi

Từ những ví dụ nêu trên cho thấy, việc một dự án bất động sản chậm triển khai không chỉ khiến nguồn vốn của doanh nghiệp bị đình trệ mà còn ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực liên quan. Khi dự án được tháo gỡ, hoạt động xây dựng, cung ứng vật liệu, dịch vụ và các ngành nghề phụ trợ có thêm cơ hội phát triển.

Tuy nhiên, để nguồn vốn thực sự đi vào nền kinh tế, việc tháo gỡ không thể chỉ dừng ở xác định phương án xử lý. Điều quan trọng là phải giải quyết dứt điểm các vướng mắc, tạo điều kiện để doanh nghiệp hoàn thiện thủ tục, triển khai đầu tư và đưa dự án vào khai thác.

1.100 dự án vẫn còn chờ gỡ vướng mắc là con số không hề nhỏ và cần có những giải pháp quyết liệt hơn nữa dù Quốc hội đã bổ sung những cơ sở pháp lý căn bản để xử lý những trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh thông qua một số nghị quyết vừa qua như Nghị quyết 170, Nghị quyết 171 và Nghị quyết 29.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy một dự án có thể đồng thời phát sinh nhiều vướng mắc về quy hoạch, đầu tư, giao đất, thiết kế và xây dựng. Việc xác định nguyên nhân, phạm vi trách nhiệm và phương án xử lý vì thế không đơn giản.

Một khó khăn khác là tâm lý thận trọng của cơ quan thực thi. Khi ranh giới giữa sai phạm cần xử lý và những tồn tại có thể khắc phục chưa được xác định rõ, quá trình ra quyết định dễ kéo dài. Trong khi đó, yêu cầu không hợp thức hóa sai phạm, không để thất thoát tài sản nhà nước phải được đặt lên hàng đầu.

LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, các quy định pháp luật mới đã tạo ra những cơ chế tương đối đồng bộ để giải quyết khó khăn cho các dự án. Tuy nhiên, với những dự án triển khai theo quy định cũ, việc áp dụng cơ chế pháp luật mới để xử lý các tồn tại phát sinh không phải lúc nào cũng thực hiện được.

Đơn cử như với vấn đề của các dự án BT, theo nguyên tắc, giá trị quỹ đất đối ứng phải tương đương giá trị công trình BT. Tuy nhiên, từ thời điểm ký hợp đồng đến khi thanh toán, giá đất có thể tăng, trong khi giá trị công trình không thay đổi tương ứng. Hoặc trong một số trường hợp giá đất để làm căn cứ xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán chưa được quy định trong bảng giá đất và phải căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định.

Trong khi quỹ đất dự kiến thanh toán chưa được đầu tư xây dựng hạ tầng, trong khi đó, giá đất trong bảng giá đất là giá được xác định đối với những khu vực, vị trí đã được đầu tư xây dựng hạ tầng, tương quan giá trị là không cân bằng. 

Ở đây, nhìn từ vướng mắc BT cho thấy khó khăn của thị trường và nhiều dự án ở đây không nằm ở một thủ tục riêng lẻ, kéo theo rủi ro cho doanh nghiệp.

Tất nhiên, ở chiều ngược lại, như phân tích của ông Hà, vấn đề của doanh nghiệp cũng cần được tính tới khi điều chỉnh khung pháp lý có thể giúp nhà đầu tư có cơ sở triển khai tiếp dự án, nhưng hiệu quả sau khi hỗ trợ còn phụ thuộc vào nỗ lực và khả năng của doanh nghiệp.

Đơn cử như trường hợp của Cocobay khi phương án phục hồi của dự án không nằm ở văn bản tháo gỡ của Đà Nẵng, mà ở phương án giải quyết các quan hệ hợp đồng hình thành từ thời điểm chủ đầu tư tạo lập khi bắt đầu triển khai dự án.