Không còn lướt sóng, dòng tiền bất động sản đang dịch chuyển về đâu?

Nhà đầu tư không còn xuống tiền chỉ vì kỳ vọng tăng giá.

Dòng tiền đang tìm đến nơi có hạ tầng và tăng trưởng thực

Thị trường bất động sản đang cho thấy những dấu hiệu chuyển biến rõ nét khi nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn trước các quyết định xuống tiền. Sau nhiều năm chứng kiến các đợt tăng giá mạnh ở nhiều phân khúc, thị trường hiện bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi dòng tiền không còn chạy theo các cơn sốt ngắn hạn mà hướng nhiều hơn tới những khu vực có nền tảng phát triển thực chất.

Tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” ngày 6/6, ông Nguyễn Văn Long, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cho biết khoảng 6 tháng trở lại đây, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại so với giai đoạn trước.

Nguyên nhân đến từ nhiều yếu tố như mặt bằng lãi suất, biến động của các kênh đầu tư khác cũng như tâm lý thận trọng hơn của khách hàng trước những thay đổi của môi trường kinh tế.

Tuy nhiên, theo ông Long, sự chững lại không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Trên thực tế, bất động sản nội đô Hà Nội vẫn duy trì sức hút đáng kể nhờ nhu cầu ở thực lớn và khả năng khai thác dòng tiền ổn định. Nhiều dự án tại khu vực trung tâm, phía Tây và Hà Đông vẫn ghi nhận lượng quan tâm tích cực từ khách hàng.

Điểm đáng chú ý nhất hiện nay, theo lãnh đạo Mai Việt Land, là sự thay đổi trong tư duy đầu tư.

“Nếu như trước đây nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường với mục tiêu lướt sóng, kỳ vọng hưởng lợi từ tốc độ tăng giá nhanh thì hiện nay xu hướng này đã giảm đáng kể. Khách hàng ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác tài sản, hiệu quả dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế”, ông Long nhận định.

Theo ông, những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, được hưởng lợi từ hạ tầng và có khả năng khai thác cho thuê đang trở thành lựa chọn ưu tiên của dòng tiền. Đặc biệt, các khu vực vùng ven như Hoài Đức hay An Khánh đang nổi lên nhờ quá trình mở rộng không gian đô thị và sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông.

Không chỉ dừng lại ở khu vực phía Tây, nhiều chuyên gia cho rằng bản đồ tăng trưởng bất động sản Hà Nội đang có sự dịch chuyển sang những khu vực mới.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho biết thị trường Thủ đô hiện được dẫn dắt bởi bốn trục phát triển gồm Đông, Tây, Nam và Bắc. Trong khi phía Tây đã phát triển mạnh suốt hơn hai thập kỷ và mặt bằng giá ở nhiều khu vực đã lên tới khoảng 200 triệu đồng/m2, phía Đông cũng đã trải qua giai đoạn tăng trưởng mạnh trong 5-7 năm gần đây với nhiều dự án vượt mốc 100 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh đó, phía Bắc Hà Nội đang nổi lên như một cực tăng trưởng mới nhờ quỹ đất còn lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Theo ông Chung, khu vực này đang hưởng lợi từ hệ thống cao tốc kết nối liên vùng, sân bay quốc tế Nội Bài, quy hoạch phát triển hai bên sông Hồng cùng hàng loạt cây cầu mới kết nối với khu vực trung tâm.

“Hiện có khoảng 7 cây cầu đang được đầu tư xây dựng. Khi các công trình này hoàn thành, khả năng kết nối của khu vực phía Bắc sẽ được cải thiện đáng kể, tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản”, ông Chung nhận định.

Đặc biệt, ông đánh giá Mê Linh là một trong những “vùng trũng giá” hiếm hoi còn lại của Hà Nội. Sau khoảng một thập kỷ, mặt bằng giá tại khu vực này vẫn thấp hơn đáng kể so với nhiều khu vực khác của Thủ đô, chỉ tương đương khoảng 20-25% giá bất động sản tại Tây Hồ Tây.

Nhiều chủ đầu tư đã chuyển từ cách tiếp cận tập trung vào giá bán sang ưu tiên thanh khoản và hỗ trợ tài chính cho khách hàng.

Ở góc nhìn rộng hơn, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng chu kỳ mới của bất động sản sẽ gắn chặt với tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng thay vì phụ thuộc vào các đợt tăng giá ngắn hạn như trước đây.

Theo ông, mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số cùng việc đẩy mạnh đầu tư công đang mở ra cơ hội cho nhiều địa phương ngoài các trung tâm truyền thống.

Tại khu vực Duyên hải Bắc Bộ, Hải Phòng được đánh giá là địa phương có nhiều dư địa phát triển khi mặt bằng giá bất động sản vẫn ở mức hấp dẫn so với các tỉnh lân cận. Trong khi đó, Đông Nam Bộ tiếp tục nổi lên như một cực tăng trưởng lớn nhờ sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông, công nghiệp và đô thị hóa.

“Nhà đầu tư hiện có xu hướng tìm kiếm những khu vực còn dư địa tăng trưởng, được hỗ trợ bởi hạ tầng và nhu cầu thực. Đây sẽ là nền tảng cho sự phát triển bền vững hơn của thị trường trong thời gian tới”, ông Toản cho biết.

Bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng trong giai đoạn tới?

Cùng với sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh để thích nghi với bối cảnh mới. Bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Kiến Hưng cho rằng thị trường hiện không chỉ chịu tác động từ yếu tố cung - cầu mà còn bị chi phối mạnh bởi chính sách điều hành vĩ mô, lãi suất và xu hướng dịch chuyển dòng tiền trong nền kinh tế.

Theo bà Hằng, nhiều chủ đầu tư đã chuyển từ cách tiếp cận tập trung vào giá bán sang ưu tiên thanh khoản và hỗ trợ tài chính cho khách hàng. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc hay chiết khấu cao cho khách hàng thanh toán sớm ngày càng trở nên phổ biến.

“Nhiều dự án hiện áp dụng mức chiết khấu từ 6-8%, thậm chí cao hơn. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy bán hàng của doanh nghiệp nhằm thích ứng với bối cảnh thị trường mới”, bà Hằng nhận định.

Không chỉ bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp cũng được đánh giá là một trong những điểm sáng đáng chú ý của thị trường trong giai đoạn tới.

Ông Nguyễn Văn Nghĩa, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco cho rằng phân khúc này đang đứng trước nhiều cơ hội lớn nhờ quá trình cải cách thể chế, phân cấp - phân quyền và cải thiện môi trường đầu tư của Việt Nam.

Theo ông Nghĩa, việc rút ngắn thủ tục đầu tư, tăng cường phân cấp cho địa phương và đẩy mạnh cải cách hành chính đang giúp doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất và triển khai dự án thuận lợi hơn trước. Đây là nền tảng quan trọng để thu hút dòng vốn đầu tư trong nước và quốc tế trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục dịch chuyển.

Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp cũng đang đối mặt với nhiều thách thức khi chi phí đất đai, xây dựng hạ tầng và vật liệu ngày càng gia tăng. Đồng thời, các yêu cầu về môi trường, phòng cháy chữa cháy, tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lượng hạ tầng ngày càng khắt khe.

Theo ông Nghĩa, phát triển khu công nghiệp hiện nay không còn đơn thuần là đầu tư hạ tầng để cho thuê đất, mà phải hướng tới xây dựng hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh, bao gồm hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp và khả năng thu hút các nhà đầu tư thứ cấp có chất lượng.

Ông cũng cho rằng Việt Nam đang cạnh tranh trực tiếp với nhiều quốc gia trong khu vực như Thái Lan hay Malaysia trong cuộc đua thu hút đầu tư công nghiệp. Vì vậy, cần có chiến lược quy hoạch vùng đồng bộ, hình thành các trung tâm công nghiệp quy mô lớn, đồng thời đảm bảo các điều kiện nền tảng như điện, nước, logistics và môi trường đầu tư ổn định.