Động lực cho thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ đến từ đâu?

Quang cảnh hội thảo“Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”.

Tạihội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” diễn ra vào sáng nay (6/6), nhiều chuyên gia đã đóng góp những ý kiến chất lượng về xu hướng của BĐS trong thời gian tới đây.Phát biểu khai mạc Hội thảo, TS. Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA), nhấn mạnh bất động sản luôn là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế Việt Nam trong suốt hơn ba thập kỷ qua.

Theo ông Nghĩa, bất động sản không chỉ là một ngành kinh tế độc lập mà còn có sức lan tỏa sâu rộng tới hơn 40 lĩnh vực liên quan, từ xây dựng, vật liệu, công nghiệp chế biến - chế tạo đến hệ thống tài chính - ngân hàng. Đây đồng thời là kênh hấp thụ và luân chuyển một phần đáng kể nguồn vốn của nền kinh tế, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng và tạo việc làm.

Năm 2026, thị trường được đánh giá đang đứng trước một giai đoạn bản lề với nhiều thay đổi mang tính nền tảng. Hàng loạt chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu phát huy hiệu lực trên thực tế; thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước vào giai đoạn tái cấu trúc mới; nhu cầu nhà ở thực tiếp tục gia tăng; chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo ngày càng tác động sâu rộng đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án và quản trị thị trường. Đồng thời, định hướng xây dựng thị trường vốn hiện đại và trung tâm tài chính quốc tế của Việt Nam cũng đang mở ra những dư địa phát triển mới cho lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh các yếu tố thể chế, những nguồn lực tài chính quy mô lớn đang tạo nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai con số trong giai đoạn tới. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội giai đoạn 2026 - 2031 dự kiến đạt khoảng 38 triệu tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư công chiếm 20 - 22%, tương đương khoảng 8,22 triệu tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước. Cùng với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) duy trì tích cực, đây được xem là động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển của các dự án hạ tầng chiến lược, nhà ở, văn phòng và bất động sản công nghiệp.

Động lực mới cho thị trường bất động sản

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh phát biểu tại hội thảo - Ảnh B.A.

Đồng quan điểm về vấn đề này,TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh nhận định, trong giai đoạn 2026-2031, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động sâu sắc từ ba nhóm yếu tố chính gồm: các xu hướng chiến lược của nền kinh tế, những định hướng chính sách mới và các thách thức cần đặc biệt lưu tâm.

Cùng với đó trong năm nay và thời gian tới sẽ chứng kiến nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư công và Luật Đấu thầu... Những điều chỉnh này, cùng với các cơ chế đặc thù và mô hình khu thương mại tự do, sẽ tạo ra những tác động đáng kể tới thị trường.

Theo ông Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản.

Cùng với đó các mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), các dự án đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM, hay các tuyến đường sắt xuyên vùng trong tương lai, không chỉ tạo động lực cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy sự hình thành và phát triển của nhiều ngành công nghiệp mới.

Bên cạnh đó, các chính sách liên kết vùng, quy hoạch siêu đô thị tại TP.HCM hay việc tổng kết và nhân rộng các cơ chế đặc thù trên phạm vi cả nước cũng sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.Ông cũng lưu ý rằng cơ cấu thị trường hiện vẫn còn mất cân đối. Trong khi chương trình phát triển một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được triển khai, thì khái niệm "nhà ở giá phù hợp" cần được quan tâm nhiều hơn trong thời gian tới.Ông Thành cho rằng đến năm 2030, khi mức sống và thu nhập của người dân Việt Nam được nâng lên, khái niệm "nhà ở giá phù hợp" có thể sẽ phản ánh đúng nhu cầu thị trường hơn là chỉ tập trung vào "nhà ở xã hội" như hiện nay.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phát biểu tham luận tại hội thảo - Ảnh B.A.

Bổ sung thêm về những động lực tăng trưởng của lĩnh vực BĐS, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng để nhận diện các động lực tăng trưởng cốt lõi của nền kinh tế và thị trường bất động sản trong giai đoạn tới, cần tập trung vào 4 trụ cột chính gồm chuyển đổi số, kinh tế tư nhân, đầu tư công - hạ tầng và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Theo ông Đính, chuyển đổi số đang làm thay đổi căn bản chất lượng sản xuất và phương thức phát triển kinh tế. Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, quá trình chuyển đổi công nghệ, hướng tới các tiêu chuẩn chất lượng cao sẽ tạo ra những thay đổi mạnh mẽ, nâng cao hiệu quả hoạt động và năng lực cạnh tranh.

Trụ cột thứ hai là sự phát triển của khu vực kinh tế tư nhân sau khi Nghị quyết 68 được ban hành. Trong đó, thị trường bất động sản được xem là một trong những lĩnh vực hưởng lợi trực tiếp khi nhu cầu đầu tư, sản xuất và tiêu dùng tiếp tục gia tăng.

Đối với đầu tư công và phát triển hạ tầng, Chủ tịch VARS nhận định đây là động lực tăng trưởng rất quan trọng trong những năm tới. Theo ông, nhu cầu đầu tư công năm 2026 có thể lên tới hàng triệu tỷ đồng, tạo ra lực đẩy lớn cho thị trường bất động sản.

Ông cho rằng các dự án hạ tầng quy mô lớn cùng định hướng phát triển vùng của Hà Nội và TP.HCM đang tạo ra những xu hướng mới, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ thị trường. Bên cạnh đó, việc phát triển các mô hình đô thị theo tiêu chuẩn quốc tế cũng sẽ nâng tầm chất lượng thị trường bất động sản Việt Nam.

Trụ cột cuối cùng là dòng vốn FDI, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết Việt Nam liên tục nằm trong nhóm quốc gia thu hút FDI cao trong khu vực, với hàng tỷ USD được rót vào lĩnh vực bất động sản mỗi năm.

Đánh giá về cơ hội của thị trường, ông cho rằng nền kinh tế đang thừa hưởng những thành quả tích cực từ năm 2025, tạo nền tảng thuận lợi cho giai đoạn tăng tốc tiếp theo. Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Trước hết là áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt khi nguồn cung được tháo gỡ và đưa ra thị trường nhiều hơn. Cùng với đó là bài toán về chất lượng và cơ cấu nguồn cung sao cho phù hợp với nhu cầu thực tế.

Nguồn vốn cũng là một thách thức lớn khi chi phí vốn tăng cao, làm thu hẹp dòng tiền chảy vào thị trường. Đồng thời, chi phí đầu vào của các dự án vẫn ở mức cao và khó giảm, ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của sản phẩm bất động sản.

Ngoài ra, việc quản trị dữ liệu và thông tin ngày càng chặt chẽ hơn cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhu cầu thị trường tăng mạnh kéo theo áp lực về phát triển hạ tầng, quy hoạch vùng và khả năng đáp ứng của thị trường.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam trình bày tham luận tại hội thảo.

Tâm lý người mua BDS giờ đã khác

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết bối cảnh vĩ mô năm 2026 đang tạo ra nhiều tác động và thách thức đối với thị trường bất động sản. Nguồn cung trên thị trường tiếp tục gia tăng nhưng vẫn tồn tại tình trạng lệch pha cơ cấu và chưa được giải quyết triệt để. Giá bán vẫn neo ở mức cao, trong khi giao dịch bắt đầu có sự chọn lọc rõ rệt giữa các dự án và phân khúc.

Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển tâm lý người mua đang diễn ra khá rõ nét. Kết quả khảo sát từ ngày 1/1/2026 đến 31/6/2026 cho thấy hành vi tìm kiếm của khách hàng đang nghiêng nhiều hơn về các loại hình có nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng khai thác cho thuê. Nếu trước đây khách hàng thường ra quyết định nhanh theo tâm lý thị trường, thì hiện nay họ có xu hướng tìm hiểu kỹ hơn, sàng lọc thông tin nhiều hơn trước khi xuống tiền. Theo bà Miền, nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác dòng tiền hiện đang song hành dẫn dắt tâm lý người mua bất động sản trong năm 2026.

Một điểm đáng chú ý khác là khách hàng hiện ưu tiên tìm kiếm trực tiếp các chủ đầu tư uy tín và các dự án có thương hiệu rõ ràng. Điều này cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn tồn tại, nhưng người mua ngày càng thận trọng hơn.

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy nhóm “Dự án/Thương hiệu” đạt khoảng 4.846.050 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng, cao vượt trội so với các nhóm còn lại. Điều này phản ánh người dùng quan tâm mạnh đến các dự án cụ thể, tên chủ đầu tư và thương hiệu bất động sản đang được truyền thông trên thị trường.

Trong khi đó, nhóm “Core insight” gồm các nhu cầu cốt lõi như mua nhà, thuê nhà, giá nhà, căn hộ, đất nền, vay mua nhà hay cho thuê đạt khoảng 1.601.750 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng. Đây là tín hiệu cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn ở mức lớn và không hoàn toàn bị dẫn dắt bởi truyền thông dự án.

Phân tích ma trận tâm lý người mua cho thấy tín hiệu quan tâm hiện nghiêng rõ về nhóm khai thác thực tế. Các nhóm như chung cư, căn hộ cho thuê và giá thuê chung cư đều nằm ở vùng có mức độ quan tâm cao, phản ánh thị trường đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng tạo giá trị thực và dòng tiền thực.

Trong đó, chung cư và căn hộ tiếp tục là tâm điểm của nhu cầu thực nhờ vừa đáp ứng nhu cầu ở thật, vừa có khả năng khai thác cho thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Nhóm “cho thuê căn hộ” cũng nổi lên như một tín hiệu rõ rệt của xu hướng dòng tiền. Theo bà Miền, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác và vận hành tài sản thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá vốn như trước đây.

Ở chiều ngược lại, đất nền vẫn nằm trong nhóm gắn mạnh với kỳ vọng tăng giá, đặc biệt theo các thông tin quy hoạch và hạ tầng. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc cần thận trọng hơn về pháp lý, thanh khoản và nhu cầu sử dụng thực tế.

Các nhóm liên quan tới vay mua nhà hay lợi suất đầu tư, ROI hiện vẫn chưa thực sự phổ biến trên diện rộng. Điều này cho thấy tư duy đầu tư dựa trên tính toán tài chính chuyên sâu mới chỉ bắt đầu hình thành trên thị trường.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - Phạm Thị Miền.

TheoPhó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, động cơ mua nhà hiện nay cũng thay đổi đáng kể. Người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Nếu trước đây tâm lý “lướt sóng” và kỳ vọng tăng giá chiếm ưu thế, thì nay khách hàng chú trọng nhiều hơn đến thanh khoản ổn định, khả năng khai thác thực tế và mức độ an toàn của tài sản.

Người mua hiện kiểm chứng thông tin kỹ hơn, quan tâm nhiều hơn tới pháp lý, tiến độ dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế. Họ không còn mặc định rằng giá bất động sản sẽ chỉ tăng như trước.

Tâm lý “sợ mua sai” hiện đang dần thay thế cho tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”. Nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn, hướng tới chiến lược nắm giữ trung và dài hạn thay vì đầu tư ngắn hạn theo sóng thị trường. Tâm lý người mua đang chuyển từ “mua theo cơ hội nguồn cung mới” sang “mua có chọn lọc”, ưu tiên pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sống và giá trị bền vững.

Về tài chính, người mua hiện nay cũng thay đổi từ tư duy “vay để đón sóng” sang “tính dòng tiền để nắm giữ”, ưu tiên các tài sản có khả năng khai thác, thanh khoản và biên an toàn tài chính tốt hơn.

Ngoài ra, cơ chế vận hành thị trường cũng đang dần minh bạch và chuẩn hóa hơn. Các quy định pháp luật mới, yêu cầu công khai thông tin, chuẩn hóa hoạt động môi giới, dữ liệu thị trường và kiểm soát rủi ro giao dịch đang khiến thị trường giảm phụ thuộc vào tin đồn và cảm xúc ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, người mua ngày càng cần dữ liệu xác thực, tư vấn chuyên nghiệp và bằng chứng cụ thể thay vì chỉ nghe các lời hứa bán hàng.

“Tâm lý người mua thay đổi không phải vì họ bi quan hơn, mà vì thị trường đã buộc họ phải chuyên nghiệp hơn”, bà Phạm Thị Miền nhận định.