Không quy định thời hạn sở hữu chung cư, sức mua đổ về căn hộ

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1-8 tới đây không đưa quy định thời hạn sở hữu chung cư, quy định rõ ràng hơn thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên kiểm định, đánh giá chất lượng của cơ quan chức năng đảm bảo lợi ích chính đáng của cư dân.

Người mua nhà an tâm chọn mua chung cư

Căn hộ chung cư trong nửa đầu năm 2024 là phân khúc có lượng giao dịch thành công nhiều nhất trên thị trường bất động sản. Các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản cho biết chính nhờ tác động của Luật Nhà ở 2023 khi không đưa ra quy định thời hạn sở hữu chung cư, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Quy định trên đã tác động tích cực đến tâm lý người mua nhà chung cư.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nếu thời điểm năm 2023 khi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư khiến thị trường chung cư gần như chững lại, người dân lẫn chủ đầu tư đều lo lắng.

“Thế nhưng khi Luật Nhà ở thông qua vào cuối năm 2023 không quy định thời hạn sở hữu chung cư thì thị trường chung cư bắt đầu có giao dịch trở lại, người mua nhà lẫn cư dân đã sở hữu căn hộ chung cư đều yên tâm” – ông Quang chia sẻ.

Bỏ quy định thời hạn sở hữu chung cư, người mua nhà yên tâm mua căn hộ. Ảnh: QH

Theo ông Quang, nhà chung cư hay bất cứ công trình xây dựng nào cũng có niên hạn sử dụng, đến lúc xuống cấp, hư hỏng phải cải tạo sửa chữa, và đập bỏ vì mất an toàn. Vì thế, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực 1-8 quy định cụ thể, rõ ràng về thời hạn sử dụng nhà chung cư là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với xu thế thế giới hiện nay.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của các đơn vị nghiên cứu mới nhất trong quý II-2024, sức mua căn hộ chung cư tăng mạnh. Trong báo cáo của CBRE cho biết thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sức mua tăng mạnh với gần 10.200 căn hộ mới được bán. Doanh số quý II này gấp 5 lần so với quý I và cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2024, có hơn 12.200 căn chung cư được giao dịch, vượt mức ghi nhận của cả năm 2023.

Hay báo cáo công bố mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) quý II-2024 ghi nhận khoảng 14.400 giao dịch thành công, phần lớn là chung cư. Tỷ trọng bán các phân khúc bình dân, cao cấp, hạng sang đều tăng, lần lượt 2%, 13% và 7% so với quý trước. Trong đó, chung cư cao cấp (giá trên 50 triệu đồng mỗi m2) chiếm hơn 40% lượng giao dịch.

Theo JLL Việt Nam, lượng giao dịch căn hộ trong quý II-2024 tăng gần 60% theo quý. Nhiều dự án đã bán hết hàng tồn kho.

Kiểm định chất lượng chung cư công khai

Các chuyên gia cho rằng Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1-8-2024 không quy định thời hạn sở hữu chung cư mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư là phù hợp với thực tế. Thời gian sử dụng nhà chung cư cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn phù hợp với tuổi thọ theo cấp công trình là xu hướng của thế giới. Đây cũng là đáp án hợp lý cho bài toán quản lý nhà nước đối với công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng, cải tạo hay xây mới lại chung cư cũ xuống cấp.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), cho rằng khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài theo quy định của Luật Đất đai vẫn còn và người dân vẫn được bồi thường. Do vậy, người dân sở hữu căn hộ chung cư hoàn toàn an tâm, quyền lợi, lợi ích chính đáng của họ được đảm bảo.

“Thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào bản thân tòa nhà đó được kiểm định và đánh giá như thế nào. Nếu nhà chung cư hết thời hạn sử dụng nhưng vẫn còn an toàn, còn sử dụng tốt thì quyền sở hữu chung cư của người dân vẫn được bảo đảm”- ông Thành chia sẻ.

Bỏ quy định thời hạn sở hữu chung cư chỉ quy định thời hạn sử dụng chung cư sẽ đảm bảo an toàn cũng như lợi ích cho cư dân . Ảnh: QH

Về thời hạn sử dụng nhà chung cư, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết được quy định rõ ràng, cụ thể hơn trong Luật Nhà ở 2023. Luật quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư.

Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Ảnh: QH

“Luật cũng quy định trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ. Và kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh”- Luật sư Phượng cho hay.

Như vậy, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư hay kiểm định, đánh giá chất lượng cũng đã rõ. Tuy nhiên, Luật sư Phương cho rằng quan trọng nhất là khâu thực hiện, triển khai đưa quy định của Luật Nhà ở 2023 vào thực tế, các thông tin thời hạn sử dụng nhà chung cư, hay kết quả về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư cần phải công khai để mọi người dân có thể tiếp cận.

Lý do căn hộ chung cư dự báo tiếp tục tăng giá

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang lý giải nguyên nhân giá căn hộ tiếp tục tăng giá trong nửa đầu năm 2024 là do các yếu tố như pháp lý, giá đất, chi phí giá thành… Cụ thể, pháp lý dự án dù muốn nhanh cũng không được, như 158 dự án ở TP.HCM vướng mắc lâu nay cũng chỉ giải quyết được vài dự án. Nay 1-8-2024 áp dụng các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản mới lại thêm chờ hướng dẫn chi tiết 6-12 tháng. Và dĩ nhiên nguồn cung vẫn rất hạn chế.

Thứ hai là giá đất dự án chung cư sang nhượng ngày cũng không rẻ do vẫn còn nhiều nhà đầu mới trong nước và vốn ngoại săn. Mà dự án đã sang tay thì chắc chắn nhà đầu tư phải đảm bảo lợi nhuận trên 30%.

QUANG HUY