Không thể chấm dứt quyền sở hữu chung cư một cách đơn giản, lạnh lùng

Hội nghị phản biện của MTTQ chiều 7-3

Đáng chú ý, nhiều ý kiến tranh luận về quy định sở hữu nhà chung cư trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đưa ra hai phương án về sở hữu chung cư có thời hạn và giữ nguyên như hiện tại.

Theo GS-TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn dân chủ và pháp luật (Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam) cho rằng, việc bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng, lý do này không xác đáng và không phù hợp với thực tiễn. Không thể đánh đồng những nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn hiện nay với những nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp theo giá thị trường vào những năm Nhà nước có chủ trương phát triển thị trường nhà ở. Không phải họ không muốn đi vì cho rằng quyền sở hữu nhà đó là vĩnh viễn mà vì chính sách xây lại nhà đó chưa hợp lý.

GS-TS Trần Ngọc Đường phát biểu phản biện

“Nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên sự mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Vì vậy, nhà chung cư hiện nay là khối tài sản rất lớn của một gia đình. Lẽ nào vì một thực tiễn hoàn toàn khác với thực tiễn hiện nay ra một quyết định bằng một quy định của luật là chấm dứt quyền sở hữu một cách đơn giản, lạnh lùng như vậy?", GS-TS Trần Ngọc Đường nêu.

Cũng theo GS-TS Trần Ngọc Đường, nhà chung cư thời trước đây chủ đầu tư là Nhà nước, không gắn với trách nhiệm của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhà chung cư ngày nay gắn với trách nhiệm của nhà đầu tư là một doanh nghiệp cụ thể. Doanh nghiệp đó có quyền và nghĩa vụ gắn với sự tồn tại của nhà chung cư đó để tiến hành duy tu, bảo dưỡng và kinh doanh trên nhà chung cư đó; đồng thời trong quá trình thiết kế, thi công, xây dựng công trình… có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, những quy định tại dự thảo không thấy trách nhiệm của nhà đầu tư.

Theo GS-TS Trần Ngọc Đường, nếu không xử lý thỏa đáng hậu quả của việc tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu, thì thị trường bất động sản về nhà chung cư sẽ kém sôi động, người dân kém nhiệt tình với việc ở nhà chung cư. Trong lúc đó, thế giới xem đây là một xu hướng sống của cư dân thành phố để tiến tới xóa bỏ nhà ở manh mún, nhỏ lẻ. Do đó, việc xử lý nhà chung cư bị phá dỡ nếu xảy ra cần phải xem xét và giải quyết một cách toàn diện, hài hòa giữa Nhà nước và bảo vệ quyền sở hữu cho người dân, chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà chung cư. Cần phải phân loại nhà chung cư theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có quyền sở hữu 50 năm và nhà chung cư có quyền sở hữu lâu dài, từ đó định giá để người mua được bảo vệ quyền lợi.

PGS-TS Doãn Hồng Nhung, Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cũng cho rằng, các quy định được ban hành trong dự thảo cần phải có tính dự báo, dự đoán các tình huống có thể xảy ra đối với việc sử dụng nhà chung cư, để cho tâm lý của người dân phải được ổn định, tránh xáo trộn, không tạo cơ hội cho việc nâng giá đất, nhà chung cư bị ảnh hưởng. Theo ông Đỗ Duy Thường, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, về tâm lý thì người dân đều không muốn trong sổ đỏ ghi nhà ở có thời hạn về sở hữu. Quan niệm sở hữu vĩnh viễn cũng chỉ là tương đối, bởi trong thực tiễn khi có thiên tai, dịch họa như động đất, sóng thần lớn làm đổ, nghiêng, sụt lún nhà hoặc kết cấu nhà đến giai đoạn xuống cấp, bị hư hỏng, kết cấu chịu lực bất ổn… có nguy cơ sụp đổ. Do vậy, không nên có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Điều quan trọng là cần rà soát tất cả các dự thảo chính sách về quyền sở hữu nhà chung cư cho đầy đủ, rõ ràng, cụ thể, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân.

Ông Đỗ Duy Thường cho rằng, trong trường hợp nhà chung cư bị tháo dỡ hoặc hủy bỏ cần quy định đầy đủ, rõ ràng các chính sách đối với chủ sở hữu, bảo đảm quyền lợi người dân.

TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam có quan điểm cần quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình, song dự thảo luật cần quy định quyền của chủ sử dụng khi hết thời hạn và xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước, của cơ quan quản lý nhà nước.

PHAN THẢO