Không thể quản giá đất bằng mệnh lệnh hành chính

Luật Đất đai 2024 trước khi được Quốc hội thông qua đã đi qua một quá trình thảo luận dài, tiếp thu nhiều ý kiến từ các cơ quan, chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp. Nhưng sau một thời gian ngắn, nhiều điểm nóng đặc biệt liên quan giá đất và quản lý giá đất lại nổi lên, khiến dư luận và giới chuyên môn tiếp tục đặt câu hỏi: liệu luật mới đã đủ sức tạo đột phá hay chưa?

Vấn đề định giá đất không đơn thuần là kỹ thuật, mà là nguyên tắc cốt lõi liên quan trực tiếp đến công bằng, minh bạch, lợi ích giữa Nhà nước - doanh nghiệp - người dân, cũng như sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là cơ chế thu hồi đất để triển khai dự án. Luật mới vẫn cho phép Nhà nước thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp thương mại dịch vụ. Điều này dễ dẫn đến tình trạng lạm dụng quyền thu hồi, tạo ra khiếu kiện, xung đột lợi ích và thậm chí làm méo mó thị trường.

Nguyên tắc hợp lý là Nhà nước chỉ nên thu hồi đất cho các dự án công cộng, phi thương mại, chẳng hạn như đường xá, bệnh viện, trường học. Với các dự án mang tính chất kinh doanh, kể cả do Nhà nước hay tư nhân thực hiện, cơ chế phải dựa trên thỏa thuận đền bù tự nguyện giữa chủ đầu tư và người có quyền sử dụng đất. Nhà nước có trách nhiệm giám sát quá trình này để đảm bảo minh bạch, công bằng, chứ không trực tiếp cưỡng chế.

Cách tiếp cận này không chỉ tôn trọng quyền tài sản, mà còn giúp thị trường bất động sản vận hành đúng nghĩa theo cơ chế thị trường.

Một điểm còn thiếu vắng trong Luật Đất đai 2024 là quy định về đất sử dụng đa mục đích. Trong thực tiễn, đất đai ngày càng cần được khai thác linh hoạt từ công nghiệp, thương mại, dịch vụ đến nông nghiệp công nghệ cao, du lịch sinh thái. Tuy nhiên, luật hiện hành vẫn chia tách cứng nhắc theo từng loại đất, thiếu cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - doanh nghiệp - người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc khi giá đất tăng nhờ đầu tư hạ tầng.

Nếu không sớm bổ sung khung pháp lý cho đất đa mục đích, nguy cơ chậm nhịp phát triển và lãng phí nguồn lực đất đai là khó tránh khỏi.

TS Vũ Đình Ánh cho rằng nguyên tắc “giá đất sát giá thị trường” là khái niệm mơ hồ, khó đo lường và dễ bị can thiệp chủ quan.

Một trong những nguyên nhân khiến tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài nhiều năm qua là bất cập trong cơ chế định giá. Luật mới vẫn giữ nguyên tắc “giá đất sát giá thị trường”, nhưng đây là khái niệm mơ hồ, khó đo lường và dễ bị can thiệp chủ quan.

Giải pháp phải là định giá đất theo cơ chế thị trường thực sự, nghĩa là xây dựng thị trường định giá đất khách quan, chuyên nghiệp, có sự tham gia của các tổ chức định giá độc lập. Những tổ chức này chịu trách nhiệm về căn cứ, phương pháp, quy trình định giá; còn cơ quan ra quyết định phải chịu trách nhiệm về cơ sở lựa chọn kết quả định giá.

Điều này đòi hỏi phải loại bỏ hoàn toàn khung giá và bảng giá đất vốn chỉ mang tính hành chính, thiếu thực tiễn. Thay vào đó, giá đất cụ thể chỉ nên xác định khi giao đất, cho thuê đất hoặc thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Giá tính thuế, phí, nghĩa vụ tài chính nên dựa trên cơ chế định giá hàng loạt theo vùng và mục đích sử dụng đất, thay vì dựa trên hệ số điều chỉnh mang tính áp đặt.

Một khó khăn khác là quản lý giá đất hiện nay bị chi phối bởi nhiều luật khác nhau: Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản, Luật Dân sự… Sự chồng chéo này dẫn đến thiếu đồng bộ, dễ gây hiểu nhầm và lẫn lộn giữa các khái niệm.

Chẳng hạn, Luật Giá 2023 phân biệt “định giá” (do cơ quan nhà nước hoặc doanh nghiệp thực hiện) và “thẩm định giá” (do doanh nghiệp thẩm định giá theo chuẩn mực Việt Nam). Nhưng trên thực tế, hai khái niệm này lại bị trùng lặp, mơ hồ, khiến khó xác định trách nhiệm. Hậu quả là cơ chế quản lý giá đất trở nên phức tạp hơn nhiều so với các loại hàng hóa khác.

Nếu không có một sự thống nhất, hệ thống pháp luật về giá đất sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng “mạnh ai nấy quản”, làm suy giảm niềm tin của thị trường.

Điều đáng bàn nữa là khái niệm “giá đất” trong Luật Đất đai 2024 được định nghĩa là “giá trị quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích”. Cách định nghĩa này quá giản lược, chưa phản ánh đầy đủ bản chất đất đai.

Một mảnh đất có giá trị không chỉ dựa vào diện tích nhân với đơn giá, mà còn phụ thuộc vào hàng loạt yếu tố: pháp lý, vị trí, hạ tầng, lịch sử, thậm chí cả yếu tố văn hóa, tâm linh. Chính vì vậy, cùng một mức giá 10 triệu đồng/m2, nhưng giá trị thực tế của mảnh đất 10 m2 và 1.000 m2 không thể quy đổi đơn giản theo phép nhân số học.

Để quản lý giá đất hiệu quả, luật cần công nhận bản chất này và có cơ chế định giá phù hợp.

Tóm lại, muốn quản lý giá đất hiệu quả, không thể tiếp tục tư duy hành chính, áp đặt từ trên xuống. Việt Nam cần xây dựng một thị trường định giá đất chuyên nghiệp, nơi các tổ chức định giá hoạt động minh bạch, chịu sự giám sát chặt chẽ, nhưng không bị chi phối bởi lợi ích cục bộ.

Khi đó, Nhà nước đóng vai trò “trọng tài”: thiết lập khung pháp lý, giám sát quá trình định giá, đảm bảo tính công khai và công bằng. Doanh nghiệp và người dân có quyền thương lượng trên cơ sở dữ liệu định giá minh bạch. Đây mới là cách tạo ra sự hài hòa lợi ích và giảm thiểu tranh chấp.

Luật Đất đai 2024 là bước tiến quan trọng, nhưng rõ ràng chưa đủ để giải quyết dứt điểm những vấn đề cốt lõi về giá đất. Trong nửa cuối năm 2025, khi Quốc hội tiếp tục bàn thảo sửa đổi luật, cần đặt trọng tâm vào việc thể chế hóa nhất quán nguyên tắc thị trường, thay vì những giải pháp kỹ thuật vụn vặt.

Một hệ thống pháp luật minh bạch, đồng bộ, lấy cơ chế thị trường làm nền tảng sẽ không chỉ giúp quản lý đất đai hiệu quả hơn, mà còn tạo động lực phát triển bền vững cho nền kinh tế.

TS Vũ Đình Ánh

TS Vũ Đình Ánh