Khu công nghiệp đang bán gì cho nhà đầu tư ?

Trong nhiều năm, sức hấp dẫn của một khu công nghiệp có thể được đo khá đơn giản: quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi, chi phí cạnh tranh và ưu đãi đầu tư. Nhưng công thức đó đang thay đổi.

Khi các dòng vốn mới đổ vào bán dẫn, điện tử công nghệ cao, xe điện và trung tâm dữ liệu, những yếu tố từng tạo nên lợi thế của bất động sản công nghiệp đang dần trở thành điều kiện tối thiểu để tham gia cuộc chơi.

 Deep C hướng tới trở thành khu công nghiệp sinh thái được chứng nhận đầu tiên tại Việt Nam, đồng thời tạo ra giá trị kinh tế lâu dài cho khách hàng và địa phương. Ảnh: K. Dung

Theo Savills Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi nhu cầu của nhà đầu tư ngày càng gắn với yêu cầu vận hành của từng ngành nghề.

Những doanh nghiệp công nghệ cao không chỉ tìm kiếm mặt bằng sản xuất. Họ tìm kiếm nguồn điện ổn định, khả năng tiếp cận năng lượng sạch, hạ tầng logistics hiệu quả và môi trường sản xuất có thể đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu.

Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, nhận thấy: "Lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, năng lực vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao”.

Góc nhìn của ông John phản ánh một sự dịch chuyển sâu sắc hơn nhiều so với câu chuyện bất động sản. Nó phản ánh sự thay đổi trong cách các tập đoàn toàn cầu lựa chọn nơi đặt nhà máy.

Nếu trước đây doanh nghiệp tìm kiếm nơi sản xuất có chi phí thấp, thì ngày nay họ phải cân nhắc cả khả năng đáp ứng các cam kết môi trường, tính ổn định của chuỗi cung ứng và mức độ chống chịu trước các rủi ro ngày càng lớn từ biến đổi khí hậu.

Thứ DEEP C đang bán

Nhìn từ bên ngoài, DEEP C vẫn là một tổ hợp khu công nghiệp. Nhưng nếu nhìn kỹ hơn, sản phẩm mà doanh nghiệp này đang cố gắng cung cấp cho khách hàng không chỉ là đất công nghiệp, mà còn là một hệ sinh thái.

Các hoạt động của DEEP C đều được xây dựng trên nền tảng phát triển bền vững, trách nhiệm với môi trường và tầm nhìn dài hạn cho tương lai. Ảnh: K.Dung

Ông Bruno Jaspaert, Tổng Giám đốc DEEP C, cho biết hiện nay khu công nghiệp đã có khả năng đáp ứng toàn bộ nhu cầu điện năng của mình bằng các nguồn năng lượng tái tạo do chính DEEP C phát triển.

Tuy nhiên, tham vọng của DEEP C không dừng lại ở đó. "Bước tiếp theo mà chúng tôi hướng tới là mở rộng lợi ích này cho các khách hàng trong khu công nghiệp, để họ cũng có thể tiếp cận và sử dụng nguồn điện xanh”, ông Bruno Jaspaert nói về chi tiết đáng chú ý nhất trong chiến lược của DEEP C.

"Mục tiêu cuối cùng của chúng tôi không chỉ dừng lại ở việc đáp ứng các tiêu chí trong nước", ông Bruno Jaspaert, Tổng Giám đốc DEEP C

Năng lượng tái tạo không còn được nhìn nhận đơn thuần như một sáng kiến môi trường nội bộ. Nó đang được biến thành một phần giá trị cung cấp cho khách thuê. Song song với đó là các mô hình cộng sinh công nghiệp, nơi chất thải hoặc phụ phẩm của doanh nghiệp này trở thành nguyên liệu đầu vào cho doanh nghiệp khác.

Các chương trình hỗ trợ kiểm kê phát thải và đánh giá hiệu quả sử dụng tài nguyên, cùng hệ thống quản lý nước được thiết kế để tăng khả năng chống chịu trước các hiện tượng thời tiết cực đoan. Nhìn riêng lẻ, đây là các dự án môi trường. Nhưng nhìn dưới góc độ đầu tư, tất cả đều hướng tới một mục tiêu khác: giảm rủi ro cho khách thuê trong dài hạn.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và tiện ích tiên tiến đáp ứng nhu cầu sản xuất, nghiên cứu & phát triển và hợp tác kinh doanh. Ảnh: K.Dung

Nếu muốn biết những khoản đầu tư đó có thực sự tạo ra giá trị hay không, câu trả lời có lẽ nằm ở Pegatron, một trong những nhà lắp ráp iPhone lớn nhất thế giới cho Apple, đã đầu tư khoảng 481 triệu USD vào DEEP C Hải Phòng II.

Đối với một doanh nghiệp điện tử công nghệ cao, vị trí của DEEP C mang lại lợi thế rõ ràng. Nhà máy nằm gần cảng nước sâu Lạch Huyện, giúp kết nối trực tiếp với các tuyến vận tải quốc tế. Hệ thống cao tốc tạo điều kiện duy trì liên kết với chuỗi cung ứng điện tử tại miền Nam Trung Quốc. Nhưng logistics chỉ là một phần của câu chuyện.

Apple đang yêu cầu các nhà cung ứng trong chuỗi giá trị của mình cắt giảm phát thải carbon và tăng tỷ lệ sử dụng năng lượng tái tạo. Điều đó khiến các yếu tố từng được xem là "giá trị cộng thêm" như điện xanh hay hạ tầng môi trường bắt đầu trở thành lợi thế cạnh tranh thực sự.

Ở góc độ này, DEEP C không chỉ giúp doanh nghiệp vận hành nhà máy. Họ đang giúp doanh nghiệp chuẩn bị cho những yêu cầu mà chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ đặt ra trong tương lai.

Cuộc cạnh tranh mới

Có một nghịch lý đang xuất hiện trong bất động sản công nghiệp. Những khoản đầu tư khó nhìn thấy nhất lại có thể tạo ra lợi thế lớn nhất.

Một hệ thống quản lý nước không làm tăng diện tích cho thuê. Một dự án điện mặt trời không trực tiếp tạo ra thêm đất công nghiệp. Một chương trình kiểm kê phát thải không giúp nâng giá thuê ngay lập tức. Nhưng chính những yếu tố đó lại có thể quyết định khả năng thích ứng của doanh nghiệp trước các tiêu chuẩn mới của thị trường.

DEEP C hiện đã đáp ứng 56 trong số 64 tiêu chí của bộ tiêu chuẩn khu công nghiệp sinh thái quốc tế mà doanh nghiệp theo đuổi. Con số này chưa đảm bảo thành công, nhưng nó cho thấy doanh nghiệp đang đặt cược vào một giả định quan trọng: Trong tương lai, nhà đầu tư sẽ không chỉ lựa chọn nơi sản xuất dựa trên chi phí.

Họ sẽ lựa chọn nơi giúp mình duy trì khả năng cạnh tranh. Nếu giả định đó trở thành hiện thực, lợi thế của một khu công nghiệp sẽ không còn được đo bằng số hecta đất có thể cho thuê. Mà bằng năng lực giúp khách hàng thích ứng với một thế giới nhiều tiêu chuẩn hơn, nhiều áp lực hơn và cũng nhiều cơ hội hơn và đó có thể là cuộc cạnh tranh mới của bất động sản công nghiệp Việt Nam.