Khu công nghiệp thế hệ mới: Quy hoạch hạ tầng xanh ngay từ đầu

Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2026 (VIPF) diễn ra ngày 29/9.

Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần thứ 6 - năm 2026 (VIPF 2026), tổ chức ngày 29/9 tại TP.HCM, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng mô hình khu công nghiệp (KCN) đang đứng trước yêu cầu chuyển đổi mạnh mẽ.

Nếu trước đây lợi thế cạnh tranh chủ yếu nằm ở quỹ đất, giá thuê và hạ tầng giao thông, thì nhà đầu tư hiện ngày càng quan tâm tới khả năng tiếp cận năng lượng sạch, sử dụng hiệu quả nước, xử lý chất thải, logistics, dữ liệu phát thải và các tiêu chuẩn ESG.

Từ hạ tầng riêng lẻ đến hệ sinh thái cộng sinh

Một trong những vấn đề được đặt ra tại diễn đàn là KCN thế hệ mới cần được quy hoạch như một hệ thống liên kết các dòng nguyên liệu, năng lượng, nước, chất thải, dữ liệu và logistics.

Trong mô hình cộng sinh công nghiệp, phụ phẩm hoặc chất thải của doanh nghiệp này có thể trở thành nguyên liệu đầu vào của doanh nghiệp khác. Nước sau xử lý có thể được tái sử dụng; nguồn năng lượng tái tạo được tích hợp vào hệ thống và dữ liệu môi trường được chia sẻ để quản lý phát thải hiệu quả hơn.

Theo ông Đào Nguyên Khánh, Trưởng Bộ phận Phát triển bền vững và Truyền thông doanh nghiệp, INSEE Việt Nam, quy hoạch KCN cần tính đến mối quan hệ giữa các ngành công nghiệp để hình thành chuỗi cộng sinh. Thay vì từng nhà máy tự xử lý toàn bộ bài toán nguyên liệu và chất thải, việc kết nối doanh nghiệp có thể giúp tận dụng phụ phẩm của ngành này làm đầu vào cho ngành khác.

Cách tiếp cận này cũng đặt ra yêu cầu đối với hạ tầng dùng chung. Không phải KCN nào cũng cần tự xây dựng đầy đủ mọi cấu phần. Các KCN lân cận có thể nghiên cứu sử dụng chung trung tâm phân loại, trung chuyển chất thải, hạ tầng logistics hoặc một số dịch vụ môi trường nếu điều kiện quy hoạch và pháp luật cho phép.

Bốn trụ cột cần tính từ khâu quy hoạch

Từ những ý kiến tại diễn đàn, bốn nhóm hạ tầng nổi lên trong quá trình xây dựng KCN thế hệ mới.

Trước hết là năng lượng. Khả năng tiếp cận nguồn điện ổn định, năng lượng tái tạo và các giải pháp sử dụng năng lượng hiệu quả đang trở thành yếu tố được nhà đầu tư quan tâm khi lựa chọn địa điểm sản xuất.

Thứ hai là nước và cộng sinh công nghiệp. Hạ tầng cấp, thoát nước không chỉ phục vụ nhu cầu trước mắt mà cần tính đến khả năng tái sử dụng nước, xử lý nước thải và kết nối các dòng nguyên liệu, phụ phẩm giữa doanh nghiệp.

Thứ ba là quản trị carbon và dữ liệu. Khi yêu cầu về đo lường phát thải và ESG ngày càng được đặt ra trong chuỗi cung ứng quốc tế, dữ liệu môi trường cần được coi là một cấu phần của hạ tầng KCN, thay vì để từng doanh nghiệp tự xây dựng những hệ thống riêng biệt.

Cuối cùng là logistics. Kho bãi, trung tâm phân phối và kết nối với cảng biển, sân bay, đường cao tốc cần được quy hoạch đồng bộ với hoạt động sản xuất. Việc giảm quãng đường vận chuyển không chỉ giúp giảm chi phí mà còn góp phần giảm phát thải của toàn chuỗi.

Thực tế thị trường cũng cho thấy yêu cầu của khách thuê đang thay đổi. Theo số liệu được dẫn tại một tọa đàm của Báo Công Thương ngày 25/9, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại khu vực phía Nam đạt khoảng 6,85 triệu m², tỷ lệ lấp đầy khoảng 92%; nhà kho xây sẵn đạt khoảng 6,6 triệu m², tỷ lệ lấp đầy 91,6%. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp khu vực khoảng 76,3%.

Khoảng cách này phần nào phản ánh nhu cầu ngày càng rõ đối với những mô hình có khả năng đưa vào vận hành nhanh, giảm chi phí đầu tư ban đầu và cung cấp nhiều dịch vụ tích hợp hơn.

Không thể để doanh nghiệp tự “xanh hóa”

Chuyển đổi mô hình KCN không chỉ là bài toán đầu tư thêm thiết bị xử lý môi trường. Nếu điện, nước, xử lý chất thải, logistics và dữ liệu không được tính toán từ quy hoạch ban đầu, từng doanh nghiệp thứ cấp sẽ khó tự giải quyết hiệu quả các yêu cầu về chuyển đổi xanh.

Khi dòng vốn đầu tư ngày càng gắn với yêu cầu về công nghệ, môi trường và khả năng tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu, năng lực cung cấp năng lượng, nước, logistics, dữ liệu và các giải pháp giảm phát thải có thể trở thành một phần quan trọng trong sức cạnh tranh của KCN Việt Nam.