Kiểm soát để tiền ứng trước được dùng đúng mục đích

Quyền lợi chưa thực sự bảo đảm

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để triển khai một dự án bất động sản, các chủ đầu tư phải huy động vốn từ rất nhiều nguồn như vốn có sẵn, vốn đi vay, tiền ứng trước của người mua...

Giao dịch thông qua sàn góp phần giúp kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng

Điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định, nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Tuy nhiên, bất cập hiện nay là pháp luật hiện hành không quy định rõ tỷ lệ này được áp dụng với một hay nhiều dự án. Điều này dẫn đến việc một số chủ đầu tư "tay không bắt giặc", cùng lúc triển khai hàng loạt dự án, huy động một lượng lớn tiền ứng trước của khách hàng trong khi chỉ có năng lực triển khai thực hiện một dự án.

Chủ sở hữu “mỏng vốn”, sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào nhiều mục đích khác nhau, không liên quan đến dự án khiến dự án bị đình trệ. Thậm chí không biết bao giờ xong khi chính sách tín dụng, thị trường có biến động. Hệ quả dẫn đến việc xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà, trong đó phần lớn thiệt hại thuộc về khách hàng. Thực trạng này cũng làm dấy lên lo ngại đối với việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển dự án chân chính, uy tín.

VARs cũng cho biết, trên thế giới có rất ít các nước cho phép chủ dự án được huy động vốn từ người mua nhà khi dự án đang xây dựng thông qua việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Nhưng tại Việt Nam, với đặc điểm là thị trường bất động sản mới nổi, có những năm hàng hóa sơ cấp - hàng dự án chiếm tới hơn 50% toàn trên thị trường - rất khác so với các thị trường khác. Ngoài ra, năng lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản còn thấp, doanh nghiệp cần thiết phải huy động vốn bằng cách ứng tiền trước từ khách hàng khi dự án đang xây dựng.

Chỉ được nhận tiền cọc khi dự án đủ điều kiện

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, để bảo đảm quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai và để kênh dẫn vốn quan trọng này không bị "nghẽn", cần có quy định phù hợp để kiểm soát.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, đáng mừng là dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định chủ dự án, sàn giao dịch bất động sản chỉ được nhận tiền cọc khi dự án đủ điều kiện, được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc phải lập tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà.

Điều này sẽ giúp người mua nhà yên tâm hơn trong trường hợp chủ đầu tư hụt hơi về tài chính thì các ngân hàng đứng ra trả tiền cho người dân. Hơn nữa, nguồn tiền ứng trước từ khách hàng cao chứng tỏ sức hấp dẫn của dự án đối với thị trường. Ngân hàng hoàn toàn có thể căn cứ vào mức độ quan tâm này khi ra quyết định vay, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án tốt, phù hợp với nhu cầu thị trường.

Tuy nhiên, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể xảy ra là việc yêu cầu thực hiện bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai có thể khiến giá bất động sản tăng lên, do việc kết chuyển chi phí vào giá thành cuối cùng.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, để an toàn hơn, ngoài việc xem xét những dự án có chứng nhận của ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng cũng phải tìm hiểu năng lực chủ đầu tư cũng như ngân hàng đứng ra bảo lãnh thông qua Ngân hàng Nhà nước để đảm bảo hơn quyền lợi của mình.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định bắt buộc phải đưa vào hợp đồng mua bán nhà một số nội dung như: thông tin về dự án, tiến độ triển khai dự án, địa điểm đầu tư, thông tin khách hàng, chủ đầu tư dự án. Điều quan trọng là khách hàng có khả năng kiểm chứng mức độ chính xác của các thông tin này.

Lam Ngọc