Kiểm soát tín dụng bất động sản, mục tiêu lợi nhuận vẫn 'bay cao'
Tín dụng bất động sản được yêu cầu kiểm soát chặt để ngăn chặn rủi ro đầu cơ, nhưng hàng loạt doanh nghiệp địa ốc tự tin công bố kế hoạch lợi nhuận năm 2026 tăng trưởng đột biến, gấp nhiều lần năm trước.
Bất chấp rào cản tín dụng và sự thận trọng từ cơ quan quản lý, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã sớm "hé lộ" kế hoạch kinh doanh năm 2026 với những con số đầy tham vọng, dựa trên kỳ vọng vào chu kỳ mở rộng mới của thị trường.
Nhiều công ty bất động sản lạc quan trước thông tin kiểm soát tín dụng.
Dẫn đầu làn sóng này là Taseco Land (TAL) với mục tiêu doanh thu 12.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.000 tỷ đồng, lần lượt gấp 3 và 5 lần mức thực hiện năm 2025. Doanh nghiệp này dự kiến triển khai đồng thời 19 dự án và dồn lực bàn giao các khu công nghiệp trọng điểm.
Nhà Khang Điền (KDH) cũng không kém cạnh khi đặt mục tiêu lợi nhuận ròng năm 2026 đạt trên 2.000 tỷ đồng, gấp đôi năm trước, dựa trên động lực từ dự án liên doanh Gladia by the Waters.
Tương tự, Địa ốc Sài Gòn (SGR) kỳ vọng doanh thu tăng gấp 4 lần; Viglacera (VGC) hướng tới doanh thu kỷ lục lịch sử 15.300 tỷ đồng. Ở nhóm xây dựng, Tập đoàn Hòa Bình (HBC) lên kế hoạch doanh thu 10.000 tỷ đồng nhờ lượng hợp đồng ký chờ (backlog) lớn. Nam Long (NLG) tiếp tục duy trì đà tăng trưởng nhờ loạt dự án lớn như Waterpoint giai đoạn 2.
Đáng chú ý là mục tiêu doanh thu, lợi nhuận của các doanh nghiệp này tăng mạnh trong bối cảnh cơ quan quản lý kiểm soát dòng vốn vào bất động sản bởi dòng vốn vào lĩnh vực này trong năm 2025 đã tăng trưởng rất nhanh. Dữ liệu từ Công ty chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho thấy, đến cuối quý III/2025, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng tới 35%, đạt trên 1,82 triệu tỷ đồng. Nếu tính cả cho vay mua nhà, con số này xấp xỉ 4 triệu tỷ đồng, chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Đáng ngại hơn, dòng tiền chủ yếu chảy vào nhóm doanh nghiệp phát triển dự án (tăng gần 40%) và các thương vụ kinh doanh thứ cấp, thay vì người mua nhà ở thực. Số liệu từ Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, dư nợ kinh doanh bất động sản tập trung lớn vào các dự án khu đô thị và nhà ở, chạm mốc 2 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025, tăng gần 28% chỉ sau một năm.
Trước rủi ro mất cân đối dòng vốn và nợ xấu tiềm ẩn, tại phiên họp mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, kiên quyết ngăn chặn dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường. Định hướng sắp tới là ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhu cầu ở thực và san sẻ nguồn lực sang sản xuất, công nghệ cao.
Bộ Xây dựng khẳng định sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính để điều tiết dòng vốn, ưu tiên rót vốn cho nhà ở xã hội, nhu cầu ở thực và phát triển đô thị bền vững
Lý giải cho sự lạc quan này, Chứng khoán MB (MBS) nhận định giai đoạn 2026-2027 sẽ là chu kỳ mở rộng của ngành bất động sản nhờ pháp lý thông thoáng và hạ tầng phát triển.
Tuy nhiên, giới phân tích cũng cảnh báo rằng giai đoạn mở rộng này đi kèm nhiều thách thức. Chi phí đầu vào (tiền sử dụng đất) tăng mạnh theo bảng giá đất mới và lãi suất cho vay nhích lên sẽ gây áp lực lớn lên chi phí tài chính. Bên cạnh đó, khả năng hấp thụ của thị trường khi giá bán thiết lập mặt bằng mới vẫn là một ẩn số. Chỉ những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính mạnh mới có thể hiện thực hóa được tham vọng trong bối cảnh dòng tiền vay ngày càng bị siết chặt.
