Kiến nghị lùi thời hạn áp dụng Bảng giá đất TP.HCM sang tháng 7-2026

Trước thềm kỳ họp HĐND TP.HCM xem xét thông qua Bảng giá đất mới, các chuyên gia góp ý lùi thời hạn ban hành Bảng giá đất đến tháng 7-2026 nhằm có thêm thời gian điều chỉnh những bất cập trong cách tính giá đất, đảm bảo tính khả thi trước khi chính sách đi vào cuộc sống.

Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho rằng việc nóng vội thông qua một văn bản còn nhiều mâu thuẫn nội tại sẽ dẫn đến nguy cơ khó thực thi. Điều này có thể gây hệ lụy cho cả người dân, doanh nghiệp và công tác quản lý nhà nước.

Nghịch lý trong phương pháp định giá

Theo phân tích của TS Phạm Viết Thuận, dù mục tiêu là xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, dự thảo hiện tại đang bộc lộ những mâu thuẫn lớn trong cách xác định giá giữa các nhóm đất.

Cụ thể, cơ quan soạn thảo lý giải việc nâng giá đất ở lên cao nhằm tiệm cận giá thị trường. Điều này giúp công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thuận lợi hơn và người dân có điều kiện tái định cư tốt hơn. Tuy nhiên, thực tế trong tờ trình dự thảo Bảng giá đất TP.HCM, giá đất nông nghiệp lại được xây dựng ở mức rất thấp. Thậm chí, có khu vực giá giảm so với trước, chỉ dao động từ 180.000 đồng đến vài trăm ngàn đồng/m².

Sự chênh lệch này tạo ra bất hợp lý ngay trên cùng một thửa đất hoặc khu vực. Khi thực hiện các dự án hạ tầng lớn như mở rộng đường Võ Văn Kiệt hay các dự án tại Củ Chi, phần lớn diện tích thu hồi là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Nếu áp dụng đơn giá đền bù quá thấp cho đất nông nghiệp trong khi giá đất ở xung quanh rất cao, người dân sẽ khó đồng thuận, dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Chuyên gia góp ý cần hoàn thiện lại bảng giá đất TP.HCM. Ảnh: MINH LONG

Bên cạnh đó, phương pháp tính toán hiện tại cũng bị đánh giá là áp đặt cơ học. TS Thuận dẫn chứng trường hợp đất tại đường Đồng Khởi được định giá 687 triệu đồng/m². Cơ quan soạn thảo cho rằng mức này mới đạt khoảng 60% giá thị trường nên tiếp tục nhân thêm hệ số điều chỉnh (K) là 1,56. Cách tính nước đôi này vừa khảo sát giá thị trường vừa nhân thêm hệ số cao, khiến giá đất bị đẩy lên mức "ảo", vượt xa khả năng chịu đựng của nền kinh tế.

Lo ngại ách tắc dự án và gánh nặng tài chính

Các chuyên gia khác cũng lo ngại hệ quả nhãn tiền nếu bảng giá đất này được thông qua mà không có sự điều chỉnh hợp lý là sự ách tắc trong cả giao dịch dân sự lẫn đầu tư công.

Đối với người dân, tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sẽ trở thành một gánh nặng khổng lồ. Khoản tiền này được tính bằng chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp. Do giá đất ở quá cao còn giá đất nông nghiệp lại quá thấp, chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất sẽ tăng đột biến. Điều này đi ngược lại nguyên tắc hài hòa lợi ích, khiến người dân có đất nhưng không thể thực hiện các quyền hợp pháp.

Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai cho phép các địa phương hoàn thiện bảng giá đất chậm nhất đến ngày 1-7-2026. Ảnh: MINH LONG

Đối với doanh nghiệp và Nhà nước, nghịch lý về giá đất nông nghiệp thấp sẽ trở thành rào cản lớn nhất cho các dự án phát triển. Theo một vị chuyên gia bất động sản độc lập, chủ đầu tư không thể bồi thường theo khung giá nhà nước vì người dân không đồng ý, nhưng cũng không thể tự thỏa thuận mức giá quá cao so với quy định. Tiến độ giải phóng mặt bằng vì thế sẽ bị đình trệ.

Từ những phân tích trên, TS Phạm Viết Thuận kiến nghị TP.HCM không nên áp lực phải ban hành ngay vào ngày 1-1-2026. Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai đã mở ra lộ trình cho phép các địa phương hoàn thiện bảng giá đất chậm nhất đến ngày 1-7-2026.

Thành phố cần tận dụng khoảng thời gian này để rà soát, điều chỉnh lại mức giá đất nông nghiệp và các hệ số tính toán sao cho thực sự tuân thủ quy luật cung cầu. Một chính sách đất đai chỉ thực sự thành công khi đảm bảo được sự công bằng, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

QUANG HUY