Kiến tạo thành phố xanh: Khi bất động sản bước vào cuộc đua giá trị bền vững

Cơ hội tái định nghĩa giá trị bất động sản

Tại Hội thảo “Thành phố xanh - Sự lựa chọn thông minh cho bất động sản (BĐS) Việt Nam” vừa diễn ra tại TP.HCM, các chuyên gia đã thảo luận, giải mã nhiều vấn đề để định hình lại tương lai của đô thị bền vững. Hội thảo đã đặt ra một tư duy hoàn toàn mới: Làm thế nào để tòa nhà không chỉ là khối bê tông tĩnh lặng, mà trở thành những thực thể “sống”, có khả năng phục hồi, tái tạo và nuôi dưỡng hệ sinh thái xung quanh?

Bà Đặng Thị Luận - Giám đốc Trung tâm Sáng tạo TP.HCM (SIHUB) chia sẻ tại hội thảo.

Để chuyển hóa tầm nhìn bền vững thành dòng tiền thực và giá trị sống đẳng cấp, các chuyên gia đã thống nhất ba trụ cột cốt lõi: Kiến tạo “hạ tầng hành vi” – nơi kiến trúc thúc đẩy lối sống khỏe mạnh; tối ưu hóa vận hành bằng PropTech để biến tòa nhà thành tài sản tự phục hồi và xác lập vị thế của dự án bền vững như đích đến tất yếu của dòng vốn thông minh.

Bà Đặng Thị Luận - Giám đốc Trung tâm Sáng tạo TP.HCM (SIHUB) - nhấn mạnh vai trò cầu nối của đơn vị trong việc hiện thực hóa các giải pháp: “Tại SIHUB, chúng tôi đã kết nối thành công các chủ thể – từ nhà khởi nghiệp, chủ doanh nghiệp đến chuyên gia quy hoạch để cùng giải quyết thách thức vận hành thực tế. Thông qua ứng dụng AI, IoT, vật liệu và năng lượng mới, chúng ta không chỉ làm dự án bền vững hơn mà còn tối ưu hóa giá trị, biến thách thức công nghệ thành cơ hội tăng trưởng vượt trội”.

Trong khi đó, ThS.KTS Nguyễn Thu Phong cũng chia sẻ về những dấu ấn từ sân chơi khởi nghiệp: “S.G.L 2026 là nơi hội tụ lý tưởng giữa các giải pháp thương mại và ý tưởng đột phá. Sự gắn kết giữa các doanh nghiệp trưng bày đã minh chứng cho mối liên kết mật thiết giữa đời sống công trình và phong cách sống của cư dân hiện đại”.

Theo ông, sự kiện đã thực sự trở thành một “bệ phóng” để các nhà lãnh đạo cùng định nghĩa lại cuộc chơi, nơi sự tử tế trong thiết kế và sự minh bạch trong vận hành trở thành nền tảng cốt lõi, kiến tạo nên một tương lai bất động sản Việt Nam thịnh vượng, nhân văn và bền bỉ. Một thành phố thông minh không phải là nơi phủ kín công nghệ, mà là nơi công nghệ đẩy cuộc sống con người lên tầm cao mới, lấy sức khỏe và sự an tâm của cộng đồng làm giá trị bền vững dài lâu.

KTS Nguyễn Hồng Hải – Kiến trúc sư trưởng Becamex & BTIC đã mang đến một góc nhìn mang tính bước ngoặt: Mục tiêu của thế kỷ XXI không còn là làm sao để phát triển "ít gây hại hơn", mà là tạo ra những hệ thống ngày càng khỏe mạnh hơn sau mỗi chu kỳ phát triển.

Với ông, quy hoạch đô thị không chỉ là sắp đặt các không gian vật lý tĩnh lặng, mà phải là quá trình tư duy dài hạn, thấu hiểu trọn vẹn vòng đời dự án – từ quy hoạch, kiến trúc đến vận hành và trải nghiệm của cư dân.

Để chuyển dịch từ tư duy khai thác tài nguyên sang tư duy tái tạo, KTS Nguyễn Hồng Hải nhấn mạnh vào ba trụ cột mang tính hệ thống.

Đầu tiên, kiến tạo "Hạ tầng hành vi". Ông khẳng định quy hoạch không phải là áp đặt công nghệ lên những lỗi thiết kế thiếu khoa học, mà là thiết lập một hạ tầng hành vi có chủ đích. Một quy hoạch lấy con người làm trung tâm sẽ tự khắc tạo ra sự "thông minh" thông qua cách tổ chức khoa học, nơi không gian công cộng, vỉa hè và lối đi bộ (mô hình TOD) được ưu tiên để con người tự nguyện chọn lựa lối sống xanh một cách tự nhiên.

Thứ hai, phát triển tái tạo. Thay vì chỉ dừng lại ở các giải pháp tiết kiệm năng lượng, đô thị xanh cần hướng tới trạng thái "Net Positive" – nơi tòa nhà tự tạo ra nhiều năng lượng hơn là tiêu thụ, đồng thời phục hồi nguồn nước và bảo tồn hệ sinh thái. Bản chất của thiên nhiên là mô hình tái tạo; do đó, các nhà phát triển bất động sản cần chuyển đổi từ kinh tế tuyến tính sang kinh tế tuần hoàn, quyết liệt quản trị sự lãng phí và "trả lại" cho môi trường nhiều hơn những gì chúng ta lấy đi.

Cuối cùng, tư duy hệ thống và gắn kết cộng đồng. Bài học từ thực tiễn triển khai tại các khu công nghiệp – đô thị như Mỹ Phước, Bình Dương đã chứng minh rằng: sự bền vững chỉ đạt được khi chủ đầu tư thực sự nghĩ về con người – từ việc tái định cư, đào tạo nguồn nhân lực đến việc chăm chút không gian cộng đồng. Khi hạ tầng xã hội được gắn kết chặt chẽ với dịch vụ, giá trị bất động sản sẽ tự gia tăng, người dân địa phương không chỉ thụ hưởng chất lượng sống mà còn trở thành nhà đầu tư, tạo ra một vòng tuần hoàn thịnh vượng bền bỉ.

Đối với KTS Nguyễn Hồng Hải, phát triển đô thị cần bắt đầu từ những thay đổi nhỏ trong tư duy quy hoạch để đóng góp vào những thay đổi lớn cho hành tinh. Khi những nguyên tắc này được tích hợp bài bản vào quy hoạch, "xanh" không còn là một khái niệm lý thuyết, mà trở thành bản năng sống của cư dân, kiến tạo nên những đô thị thịnh vượng, công bằng và có khả năng phục hồi mạnh mẽ trước mọi biến đổi của tương lai.

Dưới góc độ điều hành khối thiết kế, KS. Vũ Xuân Dũng – Giám đốc Thiết kế sản phẩm BCONS – khẳng định rằng tính bền vững không phải là một hạng mục "gắn thêm" vào công trình, mà phải được "lập trình" ngay từ những nét vẽ đầu tiên. Triết lý thiết kế của BCONS không chạy theo những công nghệ hào nhoáng, mà tập trung vào năng lực lựa chọn đúng đắn ngay từ giai đoạn tiền khả thi để tạo ra giá trị thiết thực trên từng mét vuông.

Đối với TS. Vũ Xuân Dũng, một công trình xanh thực thụ là công trình giải quyết được "nỗi đau" kinh tế của người sở hữu. Khi thiết kế đạt đến độ chuẩn xác về công năng và hiệu quả năng lượng, chi phí vận hành sẽ giảm đi, đồng thời nâng tầm chất lượng sống và giá trị tài sản một cách bền vững. Đó chính là tư duy nhất quán, từ văn hóa doanh nghiệp cho đến sản phẩm thực tế, lấy hiệu quả đầu tư vào con người làm cốt lõi.

Khi tòa nhà là một "Tài sản sống"

PGS.TS.KTS Lê Anh Đức – Nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT Savista Holdings & HSSC – đã đúc kết một thông điệp mang tính bước ngoặt: “Không phải Build Green (Xây xanh), mà là Operate Green (Vận hành xanh)”. Theo ông, thiết kế chỉ tạo ra tiềm năng, nhưng chính quá trình vận hành mới là yếu tố quyết định kết quả thực tế. Một công trình đạt chứng chỉ xanh vào thời điểm bàn giao sẽ trở nên vô nghĩa nếu hiệu suất đó không được duy trì ổn định sau 5, 10 hay 20 năm.

Chuyên gia chia sẻ góc nhìn về ngành bất động sản trong kỷ nguyên số.

Để biến tòa nhà từ một vật thể tĩnh thành một "tài sản sống" (Intelligent & Regenerative Asset) có khả năng tự tái sinh, KTS Lê Anh Đức đề xuất tư duy quản trị mới dựa trên các trụ cột chính. Đó là vận hành là "Hệ thần kinh" của công trình. Thay vì quản lý vận hành đơn thuần, các nhà đầu tư cần chuyển sang quản trị tài sản (Asset Management) mạnh mẽ và chủ động. Việc ứng dụng AI và Digital Twin (Bản sao số) không chỉ dừng lại ở kiểm soát năng lượng, mà còn giúp dự báo, bảo trì chủ động và đảm bảo chất lượng không khí, môi trường sống, cũng như cảm thụ của cư dân. Xanh thực thụ chính là cách chúng ta vận hành công trình mỗi ngày một cách khoa học.

Tiếp theo là tư duy linh hoạt. Ông đề xuất áp dụng mô hình lắp ráp (Modular) ngay từ khâu thiết kế. Việc này cho phép thay đổi công năng hoặc thay thế các module mà không cần phá dỡ, giúp giảm thiểu rác thải xây dựng và kéo dài dòng đời tài sản. Đây là giải pháp tối ưu để công trình thích ứng với những thay đổi của tương lai mà không gây lãng phí nguồn lực.

Đích đến của một công trình xanh hiện đại không chỉ dừng ở Net Zero. Tòa nhà phải trở thành một phần của hệ sinh thái, tham gia phục hồi thiên nhiên, tái tạo nguồn nước và tạo ra giá trị tích cực vượt trội. Khi đó, công trình không còn là "kẻ tiêu thụ" tài nguyên mà là một thực thể đóng góp cho môi trường.

Đối với PGS.TS.KTS Lê Anh Đức, quản lý vận hành không chỉ là câu chuyện đúng – sai về mặt kỹ thuật, mà còn là vấn đề tâm lý, tình cảm giữa không gian sống và con người. Khi công nghệ vận hành biến tòa nhà thành một cơ thể "sống", sự minh bạch và hiệu quả quản lý sẽ trở thành bệ phóng gia tăng giá trị tài sản dài hạn. Đó chính là tư duy đầu tư thông minh và nhân văn nhất cho ngành bất động sản trong kỷ nguyên số.