Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: Không nên đếm số nhà

Bộ Xây dựng vừa bỏ đề xuất quy định mỗi người kinh doanh bất động sản (BĐS) quy mô nhỏ chỉ được bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua 3-5 nhà ở hoặc 3-5 căn hộ chung cư trong một năm vì có nhiều ý kiến lo ngại quy định này có thể vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân.

Nhanh chóng bỏ đề xuất chưa hợp lý

Sáng 5-3, Bộ Xây dựng xác nhận đã bỏ đề xuất cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 căn nhà trong một năm, nếu vượt phải đăng ký lập doanh nghiệp. Thông tin từ bộ cho biết có nhiều ý kiến cho rằng đề xuất trên sẽ vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân. Bộ đã lắng nghe và tiếp thu ngay các ý kiến hợp lý và có sự điều chỉnh kịp thời.

Trước đó từ ngày 27-2-2024, Bộ Xây dựng đã đăng tải dự thảo tờ trình và Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2025). Trong bản dự thảo lấy ý kiến lần một tại Điều 7 có đề xuất cá nhân kinh doanh BĐS chỉ được bán, cho thuê tối đa năm căn nhà trong một năm.

Tuy nhiên, vào sáng 5-3, bản dự thảo mới được đăng tải đã bỏ nội dung này và chỉ quy định chung chung là cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ (theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS), không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thực hiện giao dịch theo pháp luật về dân sự, pháp luật về công chứng và phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Đồng thời chỉ rõ tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh (theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2023) là các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Các chuyên gia cho rằng cần làm rõ khái niệm “kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ” là như thế nào. Ảnh minh họa: HUYỀN PHẠM

Cần làmrõkhái niệm kinh doanh BĐS quy mô nhỏ

Trao đổi với chúng tôi, ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, ủng hộ quan điểm pháp luật cần định lượng thế nào là kinh doanh BĐS quy mô nhỏ. Nếu vượt quá quy mô đó thì buộc chủ thể kinh doanh phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS. Điều này nhằm bảo vệ trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh.

Theo ông Đỉnh, yêu cầu lượng hóa thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ đã được đặt ra từ Luật Kinh doanh BĐS 2014 nhưng đến nay nội hàm đó vẫn chưa được làm rõ.

“Vấn đề đặt ra là tính khoa học, hợp lý, logic trong cách thiết kế quy định tại dự thảo nghị định để lượng hóa việc kinh doanh BĐS quy mô nhỏ. Ba phương án xác định trong dự thảo nghị định lần đầu Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến vẫn có nhiều nhược điểm, cần nghiên cứu chỉnh sửa để hoàn thiện” - ông Đỉnh nói.

Tương tự, TS Trần Xuân Lượng, Trường ĐH Kinh tế quốc dân, cho hay ông ủng hộ chủ trương quản lý việc cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ. Tuy nhiên, quản lý ở đây không phải là bóp nghẹt quyền kinh doanh của nhóm đối tượng này.

“Quản lý là phải để người ta phát triển được, Nhà nước cũng thu được thuế, các bên đều có lợi. Quản lý phải bằng những công cụ đúng và trúng, không nên theo cách hạn chế số lượng 5-10 như vậy” - chuyên gia này nói.
Theo TS Lượng, nên đặt ngưỡng về giá trị giao dịch chứ không phải số lượng nhà giao dịch. Bởi có những người bán 10 căn chung cư diện tích nhỏ nhưng giá trị không bằng một người bán căn biệt thự, villa giá trị cả trăm tỉ đồng. Hoặc Nhà nước có thể hạn chế bằng cách áp thuế đối với cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ cao hơn một chút so với doanh nghiệp.

“Muốn làm được như vậy, Nhà nước phải làm tốt khâu định giá bất động sản. Từ đó sẽ xác định được giá trị bất động sản sát với thị trường và người dân phải nộp thuế bao nhiêu, tránh thất thu ngân sách thay vì đếm các hộ nhỏ lẻ bán, cho thuê được bao nhiêu căn hộ/năm” - TS Lượng góp ý.•

PHÚ NGUYỄN