Kinh nghiệm định giá đất ở các quốc gia

Có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai năm 2024 đã bộc lộ một số bất cập liên quan đến công tác quy hoạch đất, thu hồi đất, giao đất, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, đặc biệt là vấn đề định giá và quản lý nhà nước về giá đất... Do vậy, việc sửa đổi luật đang được đề xuất, dự kiến sẽ trình Quốc hội xem xét, thông qua nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn. Điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra những tác động tích cực đến tính minh bạch trong định giá đất và hoạt động của thị trường bất động sản.

Trên bình diện thế giới, đất đai luôn được coi là nguồn lực cơ bản của mọi nền kinh tế. Định giá đất được xác định có ý nghĩa rất quan trọng trong xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trung Quốc

Trong hệ thống pháp luật của Trung Quốc, quyền sở hữu đất thuộc về toàn dân và Nhà nước là đại diện quản lý. Các cá nhân, doanh nghiệp hay tổ chức không có quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà chỉ có thể được cấp quyền sử dụng trong một thời hạn nhất định, phổ biến là từ 40 năm đến 70 năm tùy mục đích. Chính vì đặc thù đó, cơ chế định giá đất ở Trung Quốc mang màu sắc khác biệt so với các quốc gia theo cơ chế thị trường hoàn toàn.

Cách thức phổ biến nhất để xác định giá đất tại Trung Quốc là thông qua đấu giá công khai quyền sử dụng đất. Chính quyền địa phương, vốn là cơ quan trực tiếp nắm giữ và phân bổ đất, sẽ đưa ra mức giá khởi điểm dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành định kỳ. Bảng giá này đóng vai trò như một công cụ quản lý vĩ mô, giúp chính phủ kiểm soát thị trường và đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, giá trúng đấu giá thường cao hơn rất nhiều so với giá khởi điểm, phản ánh nhu cầu khổng lồ của các doanh nghiệp bất động sản cũng như áp lực khan hiếm đất ở các đô thị lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải hay Quảng Châu.

Cơ chế định giá đất ở Trung Quốc mang màu sắc khác biệt so với các quốc gia theo cơ chế thị trường hoàn toàn. Ảnh: Bloomberg.

Ngoài đấu giá, một số trường hợp đặc biệt có thể áp dụng cơ chế chỉ định hoặc thương lượng trực tiếp, đặc biệt với các dự án mang tính chiến lược quốc gia. Song song với đó, Trung Quốc duy trì hệ thống định giá đất tham chiếu, trong đó chính quyền thường xuyên công bố mức giá chuẩn để người dân và doanh nghiệp sử dụng làm cơ sở cho hoạt động giao dịch, thế chấp và tính thuế.

Đáng chú ý, nguồn thu từ đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong ngân sách địa phương, do đó các chính quyền cấp tỉnh, thành phố thường có xu hướng đẩy giá đất tăng cao nhằm tăng nguồn thu. Cơ chế này đã góp phần thúc đẩy sự bùng nổ của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua, nhưng đồng thời cũng tạo ra nguy cơ bong bóng giá nhà và bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở, cho thấy sự phức tạp trong bài toán định giá đất của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Trong bối cảnh đó, chính phủ Trung Quốc nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ và duy trì nguồn lực tài chính từ đất.

Nhật Bản

Cơ chế định giá đất ở Nhật Bản - một quốc gia có quy mô diện tích và dân số khá gần với Việt Nam - được thiết kế rất chặt chẽ và đa tầng. Khác với nhiều quốc gia chỉ dựa vào thị trường hoặc quy định hành chính, Nhật Bản áp dụng đồng thời nhiều hệ thống giá để vừa phản ánh giá trị thực tế của đất, vừa phục vụ các mục tiêu quản lý nhà nước và ổn định xã hội.

Trước hết, giá giao dịch trên thị trường bất động sản là cơ sở quan trọng nhất để hình thành mặt bằng giá đất. Các giao dịch được ghi nhận chi tiết và công khai, tạo thành nguồn dữ liệu phong phú cho cả nhà quản lý lẫn nhà đầu tư. Song song với đó, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT) hàng năm công bố “chỉ số giá đất chuẩn” dựa trên khảo sát tại hàng chục nghìn điểm trên toàn quốc. Đây được xem như một chuẩn mực chính thức để các cơ quan nhà nước, ngân hàng và doanh nghiệp tham chiếu trong hoạt động cho vay, định giá tài sản hay bồi thường giải phóng mặt bằng.

Cơ chế định giá đất ở Nhật Bản được thiết kế rất chặt chẽ và đa tầng. Ảnh: Sumitomo Corporation.

Ngoài ra, Nhật Bản còn có hệ thống giá đất do chính quyền địa phương xác định, được sử dụng làm căn cứ tính thuế đất và thuế thừa kế. Sự kết hợp giữa giá công bố và giá thị trường giúp đảm bảo rằng định giá đất vừa sát với thực tiễn, vừa phục vụ được yêu cầu quản lý tài chính công. Bên cạnh đó, các tổ chức thẩm định giá độc lập được pháp luật công nhận cũng tham gia vào quá trình này, đặc biệt trong những trường hợp cần xác định giá trị đất phục vụ tố tụng hoặc tranh chấp dân sự.

Một điểm nổi bật trong cơ chế định giá đất của Nhật Bản là tính minh bạch và tính dự báo cao. Chính phủ công bố định kỳ các chỉ số biến động giá đất, qua đó giúp nhà đầu tư, người dân và các tổ chức tài chính nắm bắt xu hướng, hạn chế tình trạng đầu cơ hoặc thổi giá bất động sản. Đồng thời, hệ thống thuế đất và thuế thừa kế được thiết kế để điều tiết sở hữu và sử dụng đất, tránh tập trung quá mức vào một số ít cá nhân hay tập đoàn. Chính nhờ sự kết hợp linh hoạt giữa cơ chế thị trường và sự can thiệp hợp lý của Nhà nước, Nhật Bản duy trì được sự ổn định của thị trường đất đai ngay cả trong những giai đoạn biến động mạnh, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội và bền vững trong quản lý tài nguyên đất.

Singapore

Singapore là một trong những quốc gia có cơ chế quản lý và định giá đất đai đặc thù nhất thế giới, bởi phần lớn diện tích đất tại đây thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Khoảng 90% quỹ đất được nhà nước nắm giữ và chỉ cho phép cá nhân, tổ chức sử dụng thông qua các hợp đồng thuê có thời hạn, phổ biến nhất là 99 năm đối với đất ở, ngắn hơn đối với đất thương mại hoặc công nghiệp. Cơ chế này giúp chính quyền duy trì quyền kiểm soát tuyệt đối đối với sự phát triển đô thị và điều tiết thị trường bất động sản một cách hiệu quả.

Việc định giá đất ở Singapore được thực hiện bởi Cơ quan Tái phát triển Đô thị (Urban Redevelopment Authority – URA) cùng các cơ quan chức năng liên quan. URA thường xuyên tổ chức đấu giá công khai để phân bổ quyền sử dụng đất cho các dự án thương mại và nhà ở, trong đó giá trúng thầu phản ánh trực tiếp nhu cầu và sức cạnh tranh của thị trường. Ngoài đấu giá, chính phủ còn ban hành bảng giá đất chuẩn, được cập nhật định kỳ, làm cơ sở cho việc tính thuế, bồi thường và các giao dịch thứ cấp. Hệ thống này đảm bảo rằng giá đất không chỉ phản ánh cung cầu thị trường mà còn phù hợp với định hướng phát triển đô thị lâu dài của quốc gia.

Singapore là một trong những quốc gia có cơ chế quản lý và định giá đất đai đặc thù nhất thế giới. Ảnh: The Straits Times.

Một đặc điểm quan trọng trong cơ chế định giá đất của Singapore là sự minh bạch. Chính phủ công bố chi tiết kết quả đấu giá, dữ liệu giao dịch và chỉ số giá đất, cho phép người dân và nhà đầu tư dễ dàng theo dõi diễn biến thị trường. Song song với đó, các công cụ thuế như thuế trước bạ, thuế tài sản và các chính sách hạn chế sở hữu bất động sản đối với người nước ngoài cũng được áp dụng để kiểm soát giá cả và hạn chế đầu cơ. Cơ chế này góp phần giữ cho thị trường bất động sản Singapore ổn định, tránh tình trạng tăng giá quá mức gây bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở.

Chính nhờ sự kiểm soát chặt chẽ của nhà nước, kết hợp giữa đấu giá công khai, bảng giá chuẩn và hệ thống thuế điều tiết, Singapore đã xây dựng được một mô hình định giá đất hiệu quả, vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách, vừa hỗ trợ mục tiêu quy hoạch đô thị bền vững. Đây là kinh nghiệm đặc biệt đáng chú ý cho các quốc gia đang tìm cách cân bằng giữa phát triển thị trường bất động sản và lợi ích xã hội lâu dài.

Thanh Bình