Kinh nghiệm quốc tế về sở hữu chung cư có thời hạn: Quyền tài sản mới là 'chìa khóa'

Cần hiểu đúng bản chất của "chung cư có thời hạn"

Theo TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, để nhìn nhận đúng đề xuất quy định thời hạn sử dụng đối với chung cư, cần phân biệt rõ ba khái niệm thường bị đánh đồng: niên hạn công trình, quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất.

Ông cho rằng, nhà chung cư là công trình xây dựng nên đương nhiên có tuổi thọ, niên hạn sử dụng và phải được kiểm định để đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa quyền sở hữu căn hộ hoặc quyền sử dụng đất của người dân tự động chấm dứt khi công trình hết niên hạn.

Kinh nghiệm của nhiều quốc gia cho thấy, điều quan trọng không nằm ở việc quy định chung cư có thời hạn bao nhiêu năm, mà là cơ chế bảo đảm quyền tài sản của người dân khi công trình hết niên hạn sử dụng.

Theo chuyên gia, thời gian qua nhiều người hiểu cụm từ "chung cư có thời hạn" theo nghĩa sau 50 hoặc 70 năm sẽ mất nhà, mất luôn quyền tài sản. Đây là cách hiểu chưa chính xác.

Bản chất, nhà chung cư cũng như các công trình xây dựng khác đều có tuổi thọ thiết kế. Theo thời gian, kết cấu chịu lực, hệ thống điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, thang máy và các hạng mục kỹ thuật sẽ xuống cấp. Vì vậy, việc quy định niên hạn sử dụng công trình nhằm phục vụ công tác kiểm định, bảo trì, cải tạo hoặc xây dựng lại là yêu cầu cần thiết để đảm bảo an toàn cho cư dân.

Tuy nhiên, niên hạn của công trình không nên được hiểu là thời hạn của toàn bộ quyền tài sản đối với căn hộ.

Đối với chung cư được xây dựng trên đất ở sử dụng ổn định, lâu dài, người mua không chỉ sở hữu căn hộ mà còn có quyền sử dụng chung đối với phần đất xây dựng và các diện tích sở hữu chung theo quy định pháp luật. Vì vậy, khi công trình hết niên hạn hoặc không còn đảm bảo an toàn, vấn đề đặt ra là cải tạo hoặc xây dựng lại công trình, chứ không phải mặc nhiên chấm dứt quyền tài sản của người dân.

Theo TS Trần Xuân Lượng, định hướng quy định thời hạn sử dụng chung cư xây mới cần được hiểu chủ yếu là quản lý vòng đời công trình, tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, tái thiết chung cư cũ, thay vì chuyển toàn bộ chung cư sang mô hình "sở hữu có thời hạn".

Mỗi quốc gia có một mô hình khác nhau

Theo chuyên gia, kinh nghiệm quốc tế cho thấy không có một mô hình chung cư có thời hạn áp dụng chung cho mọi quốc gia, bởi điều này phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai, quỹ đất và chiến lược phát triển đô thị.

Tại Singapore, phần lớn nhà ở được phát triển trên cơ sở quyền sử dụng đất có thời hạn, phổ biến là 99 năm. Đây là mô hình quản lý quỹ đất nhằm bảo đảm Nhà nước có thể tái sử dụng đất cho các thế hệ sau. Tuy nhiên, quốc gia này cũng xây dựng hệ thống quy hoạch, tái phát triển, bồi thường và hỗ trợ tái định cư rất đồng bộ. Vì vậy, theo ông, không thể chỉ nhìn vào con số 99 năm để áp dụng máy móc vào Việt Nam.

Trong khi đó, tại Trung Quốc, người dân sở hữu căn hộ nhưng quyền sử dụng đất ở có thời hạn. Dù vậy, pháp luật nước này quy định quyền sử dụng đất ở được gia hạn tự động, qua đó bảo đảm tính ổn định của quyền tài sản và hạn chế tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Còn tại Anh và xứ Wales, nhiều căn hộ được giao dịch theo mô hình sở hữu có thời hạn gắn với hợp đồng thuê đất. Thực tế cho thấy, khi thời hạn còn lại ngắn, giá trị căn hộ thường giảm và chi phí gia hạn tăng cao. Chính vì những bất cập này, Anh đang cải cách theo hướng kéo dài thời hạn sở hữu, tăng quyền lợi của người mua và thúc đẩy mô hình sở hữu lâu dài đối với các dự án chung cư mới.

"Từ kinh nghiệm quốc tế có thể thấy, điều quan trọng không phải quy định thời hạn bao nhiêu năm, mà là sau khi công trình hết niên hạn thì quyền tài sản của người dân được bảo đảm như thế nào; ai chịu chi phí xây dựng lại; cư dân được bồi thường, tái định cư hay tiếp tục sở hữu ra sao?", TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.