Kỳ 1: Giải mã cơn sốt đất

Bất động sản là thị trường đầy tiềm năng và đang được nhiều người xem là kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay đang bị “méo mó” sau những chiêu trò gây ra cơn sốt ảo chớp nhoáng, bất thường.

Chạy theo dự án

Từ giữa năm 2021, cơn sốt đất tại vùng ven TP. Pleiku và một số địa phương trong tỉnh bắt đầu diễn ra và kéo dài đến cuối năm 2022. Là người chuyên kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Tuấn Hải (phường Hoa Lư, TP. Pleiku) phân tích: Sở dĩ cơn sốt đất diễn ra là vì giai đoạn 2021-2025, tỉnh Gia Lai công bố nhiều dự án trọng điểm về cơ sở hạ tầng, nhiều con đường huyết mạch liên huyện, liên xã được nâng cấp, đầu tư mới. Những tập đoàn lớn đăng ký và thực hiện đầu tư nhiều dự án về nông nghiệp, du lịch, bất động sản đã tạo ra làn sóng mua đất đầu cơ.

Bên cạnh đó, sau dịch Covid-19, người dân các tỉnh, thành phố lớn như: TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương vừa trải qua cách ly lâu ngày, không khí ngột ngạt nên có xu hướng tìm kiếm căn nhà thứ 2 đất rộng gần hồ, suối, có vườn. Gia Lai có diện tích đất thổ cư rộng, khí hậu ôn hòa, mát mẻ, giá đất còn rẻ, lại có Cảng Hàng không Pleiku nên trở thành một trong những lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư.

Những khu vực đất có view đẹp ở vùng ven TP. Pleiku được các nhà đầu tư tìm mua nhiều trong thời kỳ cao điểm. Ảnh: L.A

Cũng chuyên kinh doanh bất động sản, anh Nguyễn Văn Hóa (phường Phù Đổng, TP. Pleiku) cho rằng: Sau dịch Covid-19, hoạt động sản xuất kinh doanh bị đình trệ, chính sách tín dụng của các ngân hàng thương mại cũng ưu đãi hơn nên một bộ phận người kinh doanh tập trung dòng tiền vào thị trường đầu cơ đất theo kiểu “lướt sóng”, tạo cho thị trường này thêm nhộn nhịp, dẫn đến giá đất tăng nhanh. Đồng thời, giai đoạn này, tại thị trường các tỉnh miền Đông Nam Bộ, Nam Trung Bộ và các tỉnh khu vực phía Bắc, cơn sốt đất diễn ra sớm hơn, giá tăng mạnh, sản phẩm giá rẻ khan hiếm nên các nhà đầu tư chuyển hướng tìm đến vùng Tây Nguyên nói chung và Gia Lai nói riêng với quỹ đất đang còn nhiều, giá thấp để đầu tư.

Ngoài những nguyên nhân khách quan thì nguyên nhân chính tạo nên cơn sốt đất là từ lực lượng rất đông các nhân viên môi giới đất tự phát, không chuyên trên địa bàn tỉnh liên kết với nhau để thành lập các hội nhóm kinh doanh bất động sản. Những nhà môi giới này tung tin lên các trang mạng xã hội về các dự án đầu tư còn trên giấy và tự đẩy giá đất lên nhằm ăn chênh lệch, tạo ra thị trường ảo, từ đó tạo nên cơn sốt đất ở Gia Lai.

“Tạo sóng” để ăn theo

Sau khi các nhà đầu tư bất động sản đổ về Gia Lai khiến nhu cầu mua bán đất tăng cao thì những “cò đất” trên địa bàn tỉnh cũng xuất hiện. Trong giai đoạn này, người người, nhà nhà quay cuồng bàn tán chuyện buôn đất, bán đất. Nhiều nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài tỉnh sử dụng bản đồ quy hoạch sử dụng đất và liên tục thông tin về những dự án còn trên giấy để đẩy giá đất lên cao nhằm “lướt sóng” kiếm lời khiến thị trường bất động sản trở nên méo mó.

Người dân tại xã Biển Hồ đo đất bán rẫy cho nhà đầu ngoài tỉnh để trồng các loại cây công nghiệp. Ảnh: L.A

Điển hình cho cơn sốt đất tại vùng ven TP. Pleiku trong thời gian này là việc Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố phối hợp với Doanh nghiệp đấu giá tư nhân Đại Phát tổ chức đấu giá 104 lô đất tại phường Chi Lăng có tổng diện tích hơn 17.000 m2 với giá khởi điểm 21,7 tỷ đồng. Trong các phiên đấu giá diễn ra từ ngày 25 đến 26-3-2022, 104 lô đất đã được bán với tổng giá trị hơn 101 tỷ đồng, tăng 365% so với giá khởi điểm. Trong đó, lô trúng cao nhất là 3,12 tỷ đồng (diện tích 209 m2, gấp hơn 10 lần so với giá khởi điểm); lô trúng thấp nhất 760 triệu đồng (diện tích 132 m2, gấp hơn 4,4 lần so với giá khởi điểm).

Tuy nhiên, sau đó, UBND TP. Pleiku đã có văn bản hủy kết quả trúng đấu giá đối với 29 lô đất trong đợt đấu giá này do không thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng thời hạn. 29 lô đất bị hủy kết quả này có giá trị hơn 30 tỷ đồng do 11 người ở TP. Pleiku và Đak Lak, Đak Nông, Đà Nẵng, Nghệ An, Kon Tum tham gia đấu giá.

Ngoài ra, cơn sốt đất cũng diễn ra ở các vị trí như: khu vực Dự án quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Gia Lai (huyện Đak Đoa); khu vực xã Biển Hồ (TP. Pleiku); khu vực Biển Hồ chè, núi lửa Chư Đang Ya (huyện Chư Păh); khu vực đồi thông xã Ia Dêr (huyện Ia Grai)… Tại các khu vực này, giá đất tăng chóng mặt, đặc biệt là những lô đất được “cò đất” quảng cáo là view ruộng, view núi lửa, view hồ… Theo đó, giá đất quanh các vị trí trên được “thổi” lên từ 6 đến 7 lần so với giá trị thực.

Anh N.V.B. (phường Yên Thế, TP. Pleiku) là người môi giới đất cho biết: “Tôi làm môi giới đất được 7 năm nay nhưng chưa bao giờ thấy giá đất lên cao như năm 2021 và 2022. Trong giai đoạn này, nhiều khách hàng ở các tỉnh thành khác tìm về “săn” đất đẹp. Nhiều người dân trên địa bàn tỉnh, đặc biệt là tại TP. Pleiku cũng mua đất đầu cơ hoặc tham gia hoạt động môi giới để kiếm thêm thu nhập nên thị trường bất động sản sôi động hơn. Thường sau khi làm việc với chủ đất để nhận rao bán và thống nhất phần trăm hoa hồng hoặc đặt cọc giữ đất, những người môi giới như chúng tôi cũng đẩy thêm một vài giá để kiếm thêm. Thời điểm đó, có tuần, tôi môi giới thành công 3 lô đất và hưởng chênh lệch gần 100 triệu đồng. Tuy nhiên, tình trạng đền cọc, bỏ cọc cũng xảy ra nhiều vào thời điểm đó vì giá được đẩy lên cao nên chưa bán được đúng thời hạn cam kết với chủ đất”.

Người dân đối chiếu hồ sơ để làm các thủ tục chuyển nhượng đất. Ảnh: Đức Thụy

Cơn sốt đất ở vùng ven TP. Pleiku và một số địa phương khác trong tỉnh không kéo dài. Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản bắt đầu rơi vào cảnh ảm đạm. “Hiện nay, lượng giao dịch giảm từ 50% đến 80% so với năm ngoái. Giao dịch chủ yếu hiện nay là từ nhu cầu thật, người dân mua đất xây nhà ở hoặc canh tác nông nghiệp và một phần những nhà đầu tư vay ngân hàng không đủ tiền trả lãi nên bán lỗ để rút vốn. Dòng tiền bên ngoài vẫn còn đầu tư về Gia Lai nhưng đa số mua hoặc thuê đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm. Còn về đất vùng ven vẫn còn người ngoài tỉnh mua nhưng chủ yếu để xây nhà chứ không có yếu tố đầu cơ”-ông Nguyễn Tuấn Hải thông tin thêm.

Ông Nguyễn Đình Sơn-Trưởng phòng Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng) cho rằng: Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 5 sàn giao dịch bất động sản nhưng hoạt động cầm chừng, thiếu ổn định. Hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt; hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường. Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro. Đặc biệt, doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng; một số nhà đầu tư có tiềm lực về tài chính chủ yếu đầu tư theo hướng đầu cơ.

Tại một số địa phương có nguy cơ xảy ra tình trạng vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản như: doanh nghiệp chuyển nhượng đất đai, thực hiện quy hoạch và dự án kinh doanh bất động sản trái quy định; giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý, gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế-xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

NHÓM PHÓNG VIÊN