Kỳ 3: Nguyên nhân dẫn đến tình trạng thổi giá rồi bỏ cọc

Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) - góp phần chấn chỉnh lại hoạt động đấu giá tài sản

Một khu đất đấu giá tại huyện Thanh Oai, Hà Nội cũng xảy ra hiện tượng trả giá bất thường trong phiên đấu giá. Ảnh: Hồng Khanh

Xuất phát từ việc định giá khởi điểm quá thấp

Có thể thấy, đấu giá đất đã góp phần "khơi thông" nguồn cung nhà ở để phục vụ nhu cầu của người dân, nhưng kết quả đấu giá ở một số nơi bị "đẩy" lên ở mức quá cao, thậm chí ở mức "không tưởng", không phản ánh đúng giá trị thực khiến thị trường bất động sản Hà Nội phát triển "ảo". Giá trúng và số lượng người tham gia, đăng ký mua hồ sơ lên tới con số hàng nghìn đã lập những kỷ lục mới trong đấu giá đất.

Theo như ý kiến từ nhiều người dân, hình thức đấu giá nhiều vòng hiện nay chưa thực sự phù hợp, có phiên đấu giá kéo dài xuyên đêm, gây tốn kém và mệt mỏi cho cả đơn vị tổ chức cũng như người dân. Các phiên đấu giá nên áp dụng phương thức đấu giá một vòng, xác định người trúng giá bỏ giá từ cao xuống thấp, tương ứng với số thửa đất. Đặc biệt, số tiền đặt cọc phải nâng cao hơn, bởi quy định tiền đặt cọc tương ứng 20% giá trị thửa đất, trong khi giá khởi điểm rất thấp, dẫn đến nhiều người chấp nhận rủi ro bỏ cọc.

Trở lại vụ việc tại phiên đấu giá đất ở huyện Sóc Sơn, một đấu giá viên ở Hà Nội cho biết, quy định phải qua 6 vòng đấu giá bắt buộc mới được coi là trúng đấu giá làm hạn chế giá được trả trong trường hợp trên thực tế có người có thể trả cao hơn, có khả năng dẫn đến giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Và điều này dẫn đến việc tại vòng 5 có người trả cao nhất, vòng 6 không có người trả giá nên cuộc đấu giá không thành mà không thể tịch thu tiền đặt trước của người cố tình thổi giá như vụ việc trả 30 tỉ đồng/m2 ở huyện Sóc Sơn hoặc của những người có hành vi “hợp tác” với nhau cố tình không trả giá để phá cuộc đấu giá. Một điểm nữa là bước giá lại cao hơn giá khởi điểm. Cũng cần xem xét thêm về việc định giá khởi điểm có quá thấp so với giá trị thị trường. Điều này cho thấy quy định về bước giá nên cụ thể và chặt chẽ hơn.

Thực tế, quy chế đấu giá cho phép trả tối thiểu 6 vòng là đang có bất cập, bởi lẽ nhiều phiên đấu giá đã xác định được người trúng đấu giá từ 2-3 vòng đầu, không cần đến 6 vòng. Đồng thời, nguyên tắc trả giá là phải trả giá từ giá khởi điểm trở lên, giá vòng sau phải trả cao hơn giá của vòng trước. Việc trả giá 30 tỉ đồng/m2 rồi vòng cuối cùng xin không trả giá tiếp dẫn đến không ai có thể trả giá cao hơn, kéo theo cuộc đấu giá bất thành. Tùy thuộc vào kết quả xác minh mà người trả giá cao bất thường sẽ có những chế tài xử lý khác nhau.

“Theo tôi để đảm bảo các cuộc đấu giá được diễn ra thành công, công khai, minh bạch thì cần có các giải pháp như: đưa ra giá khởi điểm của tài sản sát với thị trường sẽ làm tăng số tiền đặt trước; quy định thêm các trường hợp người đấu giá mất tiền cọc nếu vi phạm (ngoài các trường hợp quy định trong Luật Đấu giá tài sản) và tăng chế tài xử phạt với người có hành vi cản trở hoạt động đấu giá. Quy định hiện nay tại điểm b khoản 1 Điều 23, Nghị định 82/2020 (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 117/2024) chỉ phạt tiền từ 7-10 triệu đồng là chưa đủ sức răn đe”, một đấu giá viên ở Hà Nội chia sẻ.

Cần có chế tài xử lý nghiêm trường hợp phá phiên đấu giá

Để ngăn chặn tình trạng này, các chuyên gia cho rằng, các đơn vị tổ chức đấu giá cần rà soát chặt chẽ, đảm bảo mọi quy trình, thủ tục đấu giá tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, các cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục có biện pháp điều chỉnh kịp thời khi phát hiện những dấu hiệu bất thường; sớm xem xét, điều chỉnh về cơ chế, chính sách, có những quy định chặt chẽ hơn để khắc phục những vấn đề tồn tại, bất cập trong đấu giá đất.

Chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh cho rằng, việc thổi giá rồi bỏ cọc cho thấy đấu giá đất đang bộc lộ nhiều điều bất thường, cần có các quy định điều chỉnh kịp thời. Việc tham gia đấu giá có nghĩa là tham gia giao dịch mua bán nên cần phải có ràng buộc. Có thể cấm người bỏ cọc không được tham gia đấu giá trong vòng 3 - 5 năm và ngoài tiền cọc bị mất còn bị phạt thêm tiền. Việc không quy định chặt chẽ trách nhiệm dân sự đối với hành vi bỏ cọc thì đấu giá đất sẽ còn phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro, bất ổn, rất khó kiểm soát.

Ngoài ra, theo TS Lê Đăng Doanh, bảng giá đất hiện nay các địa phương đang áp dụng chưa sát giá thị trường nên dẫn đến giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Giá khởi điểm thấp kéo theo số tiền đặt cọc thấp và sẽ phải đấu giá nhiều vòng gây mất thời gian, tiền bạc cho khâu tổ chức. Có nguy cơ nảy sinh một số hệ lụy như có khả năng thông đồng, dìm giá làm Nhà nước thất thu nhưng cũng là cơ hội để cho giới đầu cơ lũng đoạn thị trường vì không ai biết được giá trị thật của lô đất đó là bao nhiêu. Vậy nên khi đưa một sản phẩm ra bán đấu giá phải xác định giá trị thật của tài sản đó. Chỉ được xem là bình thường khi tài sản đưa ra đấu giá, giá trúng chỉ bằng giá khởi điểm hoặc nhích thêm một chút tùy vào thị trường và nhu cầu của người mua.

Đồng quan điểm, PGS. TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá, Bộ Tài chính đề xuất: “Cần có chế tài riêng với những nhà đầu tư bỏ cọc như cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc phiên khác về sau. Quy định cũng cần bổ sung thêm phần thiệt hại, chi phí phải bồi thường khi bỏ cọc, gồm chi phí tổ chức đấu giá lại, để tăng tính răn đe với nhóm nhà đầu tư này”.

Nghiêm trị các hành vi trục lợi từ các cuộc đấu giá đất

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời…

Có thể thấy, mặc dù theo quy định giá trị tiền đặt cọc tối đa là 20% nhưng ở không ít địa phương việc xác định giá khởi điểm vẫn còn thấp, quá chênh với thực tế nên giá trị tiền cọc so với mức giá đất sau khi phiên đấu giá kết thúc chỉ ở mức 3-5%, thậm chí có trường hợp chỉ tương ứng với 1%… Đây được cho là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên.

Bởi vậy, các chuyên gia cho rằng, nếu giá cọc trên 20% giá trị thực tế của những lô đất đã trúng thì sẽ hạn chế được những người bỏ cọc, tránh gây ảnh hưởng kết quả trong các phiên đấu giá nhằm trục lợi. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần vào cuộc làm rõ động cơ, mục đích của những vụ việc đấu giá đất có dấu hiệu bất thường. Thậm chí, tùy thuộc vào tính chất vụ việc cơ quan chức năng cần làm rõ có hay không việc thổi giá, phá hoại các phiên đấu giá nhằm trục lợi.

(còn nữa)

Thái An