Kỳ vọng nguồn cung bất động sản cải thiện, giá sát thực tế từ 2025

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội.

Thưa bà, giá chung cư trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng hay có sự điều chỉnh ra sao?

Bà Đỗ Thu Hằng: Chúng tôi nhận thấy ngay sau Tết, thị trường chung cư nhận được nhiều sự quan tâm và có sự tăng đột biến về giá. Tuy nhiên, tại thời điểm quý II/2024, giá chung cư ở Hà Nội đã giảm hơn so với thời điểm quý I.

Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư có mức tăng trưởng trung bình đến 25% so với cùng kỳ năm ngoái, thậm chí căn hộ hạng B hoặc hạng C có mức tăng trưởng cao hơn đến 27 - 29%.

Câu hỏi đặt ra là trong thời gian sắp tới, khi mà Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở được thông qua thì giá căn hộ có tiếp tục tăng hay có sự điều chỉnh? Chúng tôi cũng xin chia sẻ rằng, nghiên cứu về xu hướng giữa các kênh đầu tư, cộng với hạn chế về nguồn cung vào thời điểm hiện nay, sự mất cân bằng về nguồn cung sản phẩm trên thị trường vẫn chưa có thể giải quyết được trong năm 2024.

Bởi lẽ, chúng ta đang phải chờ những văn bản hướng dẫn của luật cho Hà Nội cũng như các địa phương. Đối với Hà Nội cũng cần phải có thời gian mới giải quyết được nguồn cung ra thị trường.

Như vậy, giá nhà chưa thể có sự điều chỉnh nhanh. Tại Hà Nội, nhiều căn hộ có mức giá cao trên 70 triệu đồng/m2 trong tổng số 18 dự án. Chúng tôi nhận thấy rằng, giá các căn hộ trên thị trường sơ cấp đa phần đã phản ánh được đúng sản phẩm, chất lượng của sản phẩm. Còn một tỉ lệ rất nhỏ đang có hiện tượng đẩy giá.

Hiện nay, các căn hộ trên thị trường đang ở mức giá cao. Thị trường căn hộ sơ cấp có giá trung bình 65 triệu đồng/m2. Trong quý II/2024, chúng tôi nhận thấy nguồn cung mới không có sản phẩm có giá dưới 45 triệu đồng/m2.

Chúng tôi nhận định trong thời gian sắp tới, giá căn hộ có sự điều chỉnh nhưng không thể điều chỉnh nhanh được. Bởi lẽ, nguồn cung mới, một trong những vấn đề có thể nói là chưa được giải quyết trong ngắn hạn. Hiện nay, mọi người vẫn đang cân nhắc xu hướng là đầu tư vào phân khúc căn hộ hay các kênh đầu tư khác như là vàng, chứng khoán hoặc gửi tiền ngân hàng.

Phân tích mức tăng trưởng đầu tư trong vòng mười năm qua, chúng tôi nhận thấy rằng, bất động sản bao gồm biệt thự liền kề, căn hộ vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong tương quan so với các dòng sản phẩm khác. Nhu cầu đối với dòng sản phẩm căn hộ để bán trong thời gian sắp tới vẫn nhiều, do đó xu hướng điều chỉnh đưa mức giá về ổn định sẽ chưa thể nhanh.

Bà có dự báo gì về giá nhà tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong các tháng tiếp theo?

Bà Đỗ Thu Hằng: Thị trường biệt thự và nhà liền kề Hà Nội trong thời điểm quý II/2024, chúng tôi nhận thấy thị trường vẫn chưa có những cái dấu hiệu phục hồi. Giá đang tăng và đứng ở mức cao nhưng thực ra thanh khoản cũng không phải tốt.

Số lượng căn bán được trên thị trường sơ cấp vẫn rất hạn chế. Trong khi đó, các thị trường lân cận vẫn có những lượng cung được ra thị trường với mức giá cạnh tranh thì vẫn có thể bán được. Do đó, chúng tôi nhận thấy, thị trường biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội vẫn đang đứng ở ngưỡng cao và cũng ảnh hưởng rất nhiều đến tính thanh khoản.

Trong thời gian từ nay đến cuối năm, giá biệt thự và nhà liền kề Hà Nội chưa thể điều chỉnh nhanh được. Nó cũng tương tự như phân khúc chung cư, thị trường biệt thự và nhà liền kề thường có sự phục hồi chậm. Hiện giá biệt thự và nhà biệt kề đang ở ngưỡng cao, thanh khoản không tốt buộc các chủ đầu tư sẽ phải có điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn.

Đối với chung cư, trong nửa đầu năm 2024, số lượng căn hộ bán được là trên 10.000 căn - một số cao hơn so với cả con số đó của năm 2023. Tính theo từng quý, chúng tôi nhận thấy rằng, thị trường đã có sự phục hồi đối với chung cư, nhưng biệt thự và nhà liền kề thường sẽ có mức phục hồi sau.

Đặc biệt, khi các luật mới đã được thông qua, thị trường đang chuyển mình sang một chu kỳ mới dẫn đến câu chuyện thị trường vẫn đang chờ đợi những văn bản hướng dẫn. Mặc dù các doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu kế hoạch chuẩn bị cho việc tung hàng, sản phẩm mới.

Theo một nghiên cứu của Savills, từ năm 2025, nguồn cung mới sẽ được giải quyết và mức giá sẽ được điều chỉnh về sát với thực tế hơn.

Thưa bà, luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8 sẽ tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới ra sao?

Bà Đỗ Thu Hằng: Ba luật mới có hiệu lực sớm hơn chắc chắn sẽ giúp cho thị trường phục hồi sớm hơn. Luật đã có những quy định rõ ràng hơn. Do đó, mọi thứ trong thời gian tới sẽ trở nên bài bản hơn. Luật mới có tính đến đảm bảo lợi ích của người mua nhưng cũng sẽ làm cho chủ đầu tư phải thực hiện nghiêm chỉnh hơn liên quan đến việc phát triển dự án, huy động vốn, đặt cọc cũng như hoàn thành các nghĩa vụ tài chính trước khi có thể tung sản phẩm ra thị trường.

Điều này dẫn đến câu chuyện bản thân chủ đầu tư cũng sẽ phải hoàn thành nhiều thủ tục hơn, thời gian có thể phải kéo dài hơn, dẫn đến câu chuyện nguồn cung mới cũng cần phải có thời gian.

Ngoài chuyện có văn bản hướng dẫn thì bản thân chủ đầu tư cũng cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Một trong những thách thức đối với chủ đầu tư và nó cũng sẽ ảnh hưởng đến tốc độ phục hồi của thị trường. Mặc dù chúng ta nhìn thấy thị trường đã chuyển sang một chu kỳ mới theo hướng tích cực hơn nhưng cũng cần phải có thời gian để hướng tới sự phát triển bền vững.

Xin cảm ơn bà!

Hồng Hạnh