Kỳ vọng thị trường bất động sản 'rã đông'

Các nút thắt đang dần được tháo gỡ

Theo ông Barry Weisblatt – Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán VNDirect, mặc dù rủi ro thanh khoản thị trường BĐS còn rất cao, nhưng giai đoạn khó khăn nhất đã qua. Các hệ số về khả năng thanh khoản đang đã được cải thiện nhẹ trong quý II/2023.

Nếu so sánh với giai đoạn 2011-2013, các doanh nghiệp BĐS hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn nhiều trong khi tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn. Hệ số thanh toán nhanh của các doanh nghiệp giai đoạn hiện tại cũng lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS trong giai đoạn 2011-2013.

Tuy nhiên, ông Weisblatt cũng lưu ý, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất. Điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011.

Thời gian qua, với sự vào cuộc và hỗ trợ của Chính phủ và các cơ quan quản lý, nhiều doanh nghiệp đã chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó, áp lực đáo hạn trái phiếu giảm đi đáng kể, đặc biệt với các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về dòng tiền.

Áp lực chi phí lãi vay của các doanh nghiệp phát triển BĐS đã phần nào hạ nhiệt bởi chính sách nới lỏng tiền tệ. Tuy nhiên, theo chuyên gia của VNDirect, lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực BĐS vẫn ở mức cao 13-14% một năm. Do đó, thị trường BĐS sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%.

Ông Weisblatt cho biết, trong nửa đầu năm 2023, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp BĐS đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP của Chính phủ.

Tuy nhiên, thanh khoản doanh nghiệp BĐS vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường.

Tỷ lệ các dự án đang gặp vương mắc tại các thành phố lớn. Nguồn: VNDirect

Về vấn đề pháp lý, theo ông Weisblatt cho rằng, Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực BĐS khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024-2025.

“Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách để hỗ trợ thị trường, tuy nhiên những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất, nhằm thúc đẩy những phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà”, chuyên gia của VNDirect nhận định.

Nhà đầu tư nên chọn những doanh nghiệp uy tín

Về triển vọng thị trường BĐS nhà ở, các chuyên gia phân tích của VNDirect cho rằng, thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới. Sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối năm 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn.

Tuy nhiên, có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2013, đó là ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy, VNDirect cho rằng, thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn.

Cũng theo chuyên gia của VNDirect, nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp uy tín thể hiện được những thế mạnh như: Có quỹ đất lớn; đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý; có cơ sở hạ tầng và sẵn sàng ra chào bán trong giai đoạn 2023-2025.

Ngoài ra, doanh nghiệp phải có sản phẩm phát triển tập trung vào phân khúc bình dân, tầm trung; có khả năng tăng trưởng lợi nhuận và năng lực mở rộng phạm vi hoạt động với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để có năng lực vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường.

Hiện nay, bên cạnh gói tín dụng ưu đãi cho các dự án NƠXH, các cơ quan quản lý cũng đang nỗ lực tái cân bằng nguồn cung cầu trên thị trường BĐS dân cư. Chính phủ đã cam kết đến năm 2030 sẽ xây dựng hơn 1 triệu căn NƠXH và nhà ở cho công nhân để đáp ứng nhu cầu của phân khúc nhà bình dân và nhà cho người có thu nhập thấp.

Theo đó, NƠXH có thể trở thành phương án “cứu cánh” dòng tiền cho các nhà phát triển BĐS với gói tín dụng lãi suất thấp. Trong đó, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng giống như “cơn mưa giữa trời nắng hạn”, có thể giải tỏa khó khăn cho người mua nhà. Nhiều doanh nghiệp phát triển BĐS sẽ tận dụng việc tham gia phân khúc này để hỗ trợ cho dòng tiền doanh nghiệp.

Từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp đầu ngành như Tập đoàn Hưng Thịnh, Vinhomes, Novaland, Becamex IDC, Hòa Bình… đã công bố xây dựng hàng trăm nghìn căn NƠXH, nhà ở bình dân cho công nhân và người thu nhập thấp.

Ở chiều ngược lại, chuyên gia của VNDirect cũng cảnh báo về rủi ro như: Các thủ tục pháp lý xử lý chậm hơn dự kiến; lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, chưa thật sự hấp dẫn với người mua nhà và các DN phát triển BĐS...

Bên cạnh đó, có thể thị trường BĐS sẽ phục hồi yếu hơn dự kiến về mặt giá và khối lượng giao dịch. Trong bối cảnh đó, đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư chứng khoán, ông Weisblatt cho rằng có thể cân nhắc một số cổ phiếu để đưa vào danh mục theo dõi như: NLG, VHM, KDH và DXG.

Hoàng Minh