Lại 'nóng'' thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản

“Giữ đất càng ngắn, thuế càng cao”

Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản: Cần có lộ trình rõ ràng, tránh gây "sốc" thị trường. Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN

Thời gian qua, giá nhà đất tại Hà Nội, Thành phố (TP) Hồ Chí Minh và các vùng lân cận tăng “nóng”, gây ra những lo ngại về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Chính phủ đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu việc đánh thuế bất động sản nhằm mục đích bình ổn giá. Tuy nhiên ở góc độ khác, bất động sản lại đang đóng vai trò nòng cốt, một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế Việt Nam.

Nhiều ý kiến tranh luận, làm thế nào để có giải pháp đánh thuế thông minh, vừa thu ngân sách, vừa điều tiết thị trường mà không làm "gãy" đà phát triển của ngành?

Trước thông tin sửa đổi Luật, một nhà đầu tư bất động sản thâm niên “lướt sóng” than thở: “Nghe nói sắp sửa đổi Luật, không còn chuyện chỉ đóng 2%, theo đó phải khai lợi nhuận từng đồng; giữ đất càng ngắn, thuế càng cao. Thế này thì khó… lướt rồi”. Vấn đề này đang phản ánh đúng tâm lý của một bộ phận nhà đầu tư hưởng lợi lớn từ việc mua bán nhanh, chốt lời sớm.

Không phải đến bây giờ, việc nghiên cứu, ban hành chính sách hạn chế tình trạng “đầu cơ, lướt sóng” và khuyến khích sử dụng đất đai hiệu quả mới được đưa ra. Vấn đề này đã từng đề cập cách đây nhiều năm. Lâu nay, chuyện thu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản của các cá nhân vốn đơn giản, cứ 2% trên giá bán là thu, bất kể người bán lời hay lỗ, mục đích “đầu cơ” hay mua để ở. Như vậy, người “lướt sóng” cũng như người mua để ở đều bị cào bằng. Thuế trở thành một khoản chi phí cố định và hiển nhiên, không đủ sức làm thị trường "hạ nhiệt''.

Điểm mới đáng chú ý trong đề xuất Dự thảo sửa Luật lần này của Bộ Tài chính là, nếu chưa thể tính thuế theo phần lãi thì sẽ áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Tức là "giữ đất càng ngắn, thuế càng cao - càng", “lướt” nhanh, càng phải đóng thuế tăng. Cụ thể, với bất động sản chuyển nhượng sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm, mức thuế dự kiến là 10%; từ 2 đến dưới 5 năm là 6%; từ 5 đến dưới 10 năm là 4% và từ 10 năm trở lên, mức thuế giảm xuống còn 2%. Cách làm này theo các chuyên gia bất động sản không mới, được nhiều quốc gia sử dụng để hạn chế đầu cơ.

Nhà ở xã hội của HUD tại Thành phố Nha Trang.

Đề cập tới vấn đề này, Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn, đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Luật Thuế TNCN hiện quy định thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, ông Cao Anh Tuấn cho rằng, có nhiều ý kiến đề xuất cần nghiên cứu quy định thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế.

Cụ thể, thu thuế TNCN theo mức 20% trên thu nhập tính thuế. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ đi giá mua bất động sản và các chi phí liên quan. Tiếp thu các ý kiến này, tại hồ sơ dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế), Bộ Tài chính đang đưa ra thêm phương án thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản theo thuế suất 20% trên thu nhập chịu thuế.

Điều tiết thuế nhưng tránh làm "gãy" đà phát triển ngành

Trao đổi với phóng viên báo Tin tức và Dân tộc, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, Nhà nước cần có giải pháp đánh thuế thông minh, vừa thu ngân sách, vừa điều tiết thị trường mà không làm "gãy" đà phát triển của ngành.

Ông Nguyễn Anh Quê kiến nghị, cần đánh thuế với bất động sản thứ hai trở đi nhưng chỉ tập trung vào bất động sản là đất ở, nhà ở. Lý do là loại hình này ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách an sinh nhà ở của Nhà nước và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Thực tế cho thấy, giá nhà đất ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng 30 - 300% trong thời gian qua, khiến giấc mơ an cư của nhiều người trở nên xa vời.

“Nếu một người có hai bất động sản mà một bất động sản do bố mẹ để lại với mục đích thờ phụng, bất động sản đó nên được miễn thuế. Tuy nhiên, nếu có từ ba bất động sản nhà ở, đất ở trở lên và bất động sản thứ ba trở đi vẫn với mục đích thờ cúng, vẫn phải đóng thuế. Đối với trường hợp mua bất động sản cho con, cần thực hiện các thủ tục cho tặng để đảm bảo minh bạch và đúng quy định”, ông Nguyễn Anh Quê cho biết.

Về mức thuế, đại diện VNREA cho rằng, nên áp dụng thuế lũy tiến theo số lượng bất động sản nhà ở, đất ở hoặc lũy tiến theo giá trị bất động sản đó. “Tôi đề xuất bất động sản thứ nhất được coi là tài sản cơ bản, có thể áp mức thuế thấp hoặc miễn. Từ bất động sản thứ hai trở đi, mức thuế có thể khởi điểm từ 2% giá trị chuyển nhượng, cứ mỗi bất động sản tăng thêm sẽ tăng 2% với mức cao nhất là 10%”, ông Nguyễn Anh Quê đề xuất.

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA).

Để hạn chế “đầu cơ, lướt sóng”, ông Nguyễn Anh Quê đề xuất mức đánh thuế dựa theo thời gian chuyển nhượng. Cụ thể, dưới 6 tháng là 6%; dưới 12 tháng nhưng từ đủ 6 tháng 5%; dưới 18 tháng nhưng từ đủ 12 tháng 4%; dưới 24 tháng nhưng từ đủ 18 tháng 3%; trên 24 tháng 2%.

“Mức thuế này sẽ khuyến khích nhà đầu tư giữ bất động sản lâu dài, giảm thiểu tình trạng mua bán chớp nhoáng gây biến động thị trường. Tôi đề xuất áp dụng từ năm 2028 do hiện chúng ta chưa có đầy đủ dữ liệu về đất đai trên phạm vi cả nước. Việc áp dụng đột ngột có thể gây ra những cú sốc, thậm chí là ‘gãy’ thị trường bất động sản. Từ nay đến đó, chúng ta cần có một quá trình chuẩn bị kỹ lưỡng về cơ sở dữ liệu, hạ tầng công nghệ”, ông Nguyễn Anh Quê cho biết.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững và đảm bảo chính sách phúc lợi về nhà ở, một số chuyên gia kinhtế cho rằng, Chính phủ cần đặc biệt đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Đây là giải pháp căn cơ để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình, giảm áp lực lên phân khúc nhà ở thương mại và góp phần bình ổn thị trường.

Minh Phương/Báo Tin tức và Dân tộc