Lãi suất cho vay bất động sản 'âm thầm' tăng trở lại và thử thách cho thị trường

Bất động sản vốn là lĩnh vực hưởng lợi rõ nét nhất khi dòng tiền rẻ được bơm vào nền kinh tế, nhưng cũng là thị trường chịu tác động mạnh nhất mỗi khi chi phí vốn tăng.

Sau giai đoạn dài duy trì ở mức thấp, lãi tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đang nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo xu hướng tăng của lãi suất cho vay.

Áp lực mới trên thị trường bất động sản

Theo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA), từ đầu tháng 10 đến nay đã có 6 ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất tiết kiệm, chủ yếu ở kỳ hạn ngắn để thu hút dòng tiền từ tổ chức và người dân. Một số ngân hàng triển khai chương trình cộng thêm lãi suất hoặc tặng suất quay thưởng, cho thấy nhu cầu cạnh tranh nguồn vốn đang gia tăng.

Song song với đó, tín dụng bất động sản tiếp tục có dấu hiệu tăng nóng. Đến ngày 31-7, tín dụng bất động sản đã chiếm 23,87% tổng dư nợ nền kinh tế, dự báo chạm 24% vào cuối quý 3. Đơn cử như Techcombank công bố tỉ trọng cho vay bất động sản hiện lên tới 33,82% tổng dư nợ.

Đến cuối quý III, dư nợ tín dụng bất động sản toàn hệ thống ước tính đã vượt mốc 4,1 triệu tỉ đồng, tăng gần 19% so với đầu năm 2024, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (ước đạt gần 14% tính đến hết quý III).

Trong bối cảnh đó, NHNN Khu vực 2 vừa phát đi cảnh báo về rủi ro cho vay đặt cọc bất động sản cho thấy cơ quan quản lý đã nhận diện xu hướng rủi ro mới. Đáng chú ý, dòng vốn tín dụng đang dịch chuyển mạnh sang phân khúc kinh doanh bất động sản, tăng 23,87% so với cuối 2024, vượt xa tốc độ tăng trưởng của tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng bất động sản (tăng 12,04%).

Lãi vay mua nhà tăng khiến áp lực tài chính đối với người mua nhà ngày càng lớn. Ảnh: T.L

“Điều này phản ánh không chỉ nhu cầu thị trường phục hồi mà còn một cơ chế chuyển giao rủi ro có chủ đích. Tức là, các ngân hàng chuyển một phần rủi ro thanh khoản từ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sang cho vay có tài sản bảo đảm. Động thái này giúp chủ đầu tư tạm thời ổn định thanh khoản nhưng cũng làm tăng mức độ rủi ro tập trung trong bảng cân đối của tổ chức tín dụng” - VNBA nêu quan điểm.

Đứng từ góc độ của người vay, chị Thảo (phường Tân Sơn Nhất) cho biết mình đang có khoản vay mua nhà 10 tỉ đồng tại một ngân hàng thương mại, đang hưởng mức lãi ưu đãi 7,5%/năm đến hết tháng 12. Điều khiến chị lo lắng là ngay sau thời gian ưu đãi, khoản vay sẽ chuyển sang lãi thả nổi.

Trước đây, khi mặt bằng lãi vay còn thấp, lãi suất sau ưu đãi của khoản vay được ước tính duy trì quanh mức 10,5%/năm. Tuy nhiên, với xu hướng tăng lãi suất huy động và tín dụng mua nhà đang được siết lại, chị Thảo cho rằng mức lãi suất thả nổi sắp tới khó lòng giữ được như kỳ vọng ban đầu.

Tại các ngân hàng thương mại, mặt bằng lãi suất cho vay sản xuất kinh doanh vẫn đang được giữ ở mức cạnh tranh, không biến động so với đầu năm, riêng mảng tín dụng bất động sản xu hướng tăng đã bắt đầu xuất hiện.

Lãi cho vay mua nhà hiện đã nhích thêm khoảng 0,5 - 1,5 điểm phần trăm so với đầu năm. Theo đó, mức lãi ưu đãi dành cho khách hàng vay mua nhà đang dao động quanh 6,5% - 7%/năm, giữ cố định 12 hoặc 18 tháng. Thời gian này ngắn hơn so với việc giữ cố định 2 năm hoặc 3 năm như giai đoạn trước.

Thanh khoản suy giảm, doanh nghiệp đối mặt rủi ro kép

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản, lĩnh vực vốn phụ thuộc nhiều vào tín dụng đang lo ngại phải đối mặt với một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết: Thực tế cho thấy, khi lãi vay tăng, người mua nhà sử dụng vốn vay bắt đầu cân nhắc lại kế hoạch tài chính vì chi phí trả nợ tăng. Nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn khi biên lợi nhuận khó bù đắp được chi phí vốn, kéo theo thanh khoản thị trường suy giảm. Điều này khiến doanh nghiệp phát triển dự án đối mặt rủi ro kép: dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp.

Không chỉ vậy, lãi suất cho vay tăng còn làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và triển khai dự án mới của doanh nghiệp. Trong giai đoạn thị trường trầm lắng, ngân hàng thường siết chặt tiêu chuẩn cho vay, buộc nhiều doanh nghiệp phải án binh bất động để tránh rủi ro, nhất là khi chi phí đất đai và xây dựng liên tục leo thang. Hệ quả là nguồn cung trung hạn có nguy cơ suy giảm đáng kể.

Ông Đính cũng nhấn mạnh tác động lan tỏa lên chi phí đầu tư công và hạ tầng, đó là giá vật liệu, nhân công và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng khiến tiến độ nhiều dự án trọng điểm bị chậm lại. Điều này làm suy yếu kỳ vọng tăng giá ở các khu vực được dự báo hưởng lợi từ hạ tầng, khiến nhà đầu tư thứ cấp lâm vào thế khó xoay xở.

Trước bối cảnh đó, VARS khuyến nghị người mua nhà để ở khi tận dụng mặt bằng lãi suất vẫn còn thấp so với các chu kỳ trước, cần kiểm soát đòn bẩy tài chính ở ngưỡng an toàn, không vượt 50% giá trị tài sản. Đồng thời, người mua cũng nên chọn lọc các dự án của chủ đầu tư uy tín, tiềm lực mạnh và pháp lý minh bạch để giảm thiểu rủi ro.

Với doanh nghiệp, nâng cao năng lực tài chính và đa dạng hóa kênh huy động vốn thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, được xem là yếu tố sống còn. Phát triển sản phẩm sát nhu cầu thực, kiểm soát hàng tồn kho và tối ưu tiến độ thi công sẽ giúp doanh nghiệp duy trì sức chống chịu khi chi phí vốn gia tăng.

Theo các chuyên gia kinh tế, khi dòng vốn rẻ đang rục rịch "đóng cửa", thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới, nơi khả năng quản trị rủi ro, sức khỏe tài chính và chiến lược vốn sẽ phân hóa mạnh mẽ giữa các chủ thể tham gia. Lãi suất tăng đang tạo ra phép thử lớn, nhưng cũng là cơ hội tái cấu trúc cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn trong những năm tới.

THÙY LINH