Lãi suất khó giảm mạnh, chuyên gia dự báo bất ngờ về bất động sản cuối năm

Lãi suất khó giảm mạnh, nhà đầu tư cần tính toán cơ cấu tài chính

Tại hội nghị “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026” ngày 16/7, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản hiện chịu tác động của 6 nhóm yếu tố, gồm kinh tế vĩ mô; pháp lý và môi trường quản lý, giám sát; quy hoạch, đô thị hóa và phát triển cơ sở hạ tầng; tài chính; quan hệ cung - cầu, giá cả; công nghệ và dữ liệu thị trường.

Theo ông Lực, trong nhóm yếu tố tài chính, không nên chỉ nhìn vào tín dụng ngân hàng mà còn phải tính đến thuế, phí, thị trường trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư và cả tài sản mã hóa trong thời gian tới.

Đề cập đến diễn biến lãi suất, ông Lực đánh giá mặt bằng lãi suất hiện ở mức cao hơn trước do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất là nhu cầu vốn của nền kinh tế tăng mạnh khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế được nâng lên, kéo theo tăng trưởng tín dụng và các kênh dẫn vốn đều mở rộng.

Bên cạnh đó, nhiều kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản, các kênh đầu tư mới như tài sản mã hóa hay khởi nghiệp trở nên hấp dẫn hơn, buộc các ngân hàng phải tăng sức cạnh tranh trong huy động vốn.

Dù tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng và chờ đợi, nhưng thị trường bất động sản vẫn được kỳ vọng sẽ ấm lên vào những tháng cuối năm. Ảnh: Hoàng Hà

Cùng với đó, số liệu 6 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tín dụng tăng 7,7%, trong khi huy động vốn chỉ tăng 5,5%, phản ánh nhu cầu thanh khoản và nhu cầu huy động vốn để cho vay của các ngân hàng thương mại vẫn rất lớn.

Tuy nhiên, từ khoảng tháng 4 đến nay, dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cùng nỗ lực của các ngân hàng thương mại, mặt bằng lãi suất đang được giữ ổn định.

Ông Lực dự đoán lãi suất thời gian tới sẽ không tăng thêm, song nếu giảm cũng chỉ giảm nhẹ ở một số phân khúc, dự án ưu tiên hoặc nhóm khách hàng tốt. Theo ông, rất khó kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh, quay trở lại mức thấp như trước đây.

Trong bối cảnh đó, ông khuyến nghị nhà đầu tư và doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ cơ cấu tài chính, tính toán hợp lý giữa vốn tự có và vốn vay khi đầu tư bất động sản.

Thị trường vẫn trong giai đoạn thăm dò, kỳ vọng khởi sắc cuối năm

Đánh giá triển vọng thị trường, TS Cấn Văn Lực nhận định, về dài hạn, bất động sản sẽ phát triển theo hướng phân hóa, sàng lọc và bền vững hơn.

Trong ngắn hạn, 6 tháng tới vẫn là giai đoạn chờ đợi, dù thị trường được dự báo sẽ ấm lên vào những tháng cuối năm.

Điều này đến từ việc mặt bằng lãi suất dần ổn định, các vấn đề về quy hoạch, hạ tầng và đền bù ngày càng rõ ràng hơn, bộ máy chính quyền các cấp vận hành thông suốt hơn, cùng với nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung.

Tuy nhiên, ông nhận xét thị trường vẫn thiếu nguồn cung ở phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Theo kết quả khảo sát, mức chi hợp lý để trả gốc và lãi mua nhà khoảng 30-40% thu nhập hằng tháng. Nếu vượt quá 40%, rủi ro sẽ gia tăng đối với cả người mua nhà và hệ thống tài chính.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn, nhận định thị trường vẫn trong giai đoạn thăm dò. Nguyên nhân là các chính sách, đặc biệt liên quan đến quy hoạch, đang tiếp tục hoàn thiện, khiến tâm lý nhà đầu tư còn thận trọng và mang tính phòng thủ.

Trong khi đó, ông Lê Văn Hóa, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Phương Trường An, cho rằng nhà đầu tư đang chờ đợi một chu kỳ phát triển mới của thị trường khi quy hoạch trở nên rõ ràng và minh bạch hơn. Theo ông, chu kỳ mới của thị trường bất động sản sẽ phát triển bền vững và bài bản hơn.