Quy hoạch đô thị đang vẽ lại 'bản đồ giá trị' bất động sản

Kinh tế vĩ mô và cải cách thể chế tạo nền tảng phục hồi

Tại Hội nghị Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 16/7, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và đang dần phục hồi, song vẫn cần thêm những động lực mới để tăng trưởng ổn định và bền vững.

Theo TS. Cấn Văn Lực, xây dựng và kinh doanh bất động sản hiện đóng góp khoảng 10% GDP, đồng thời có tác động lan tỏa tới nhiều ngành kinh tế như vật liệu xây dựng, tài chính - ngân hàng, lao động và dịch vụ. Diễn biến của thị trường chịu ảnh hưởng đồng thời bởi 6 nhóm yếu tố, gồm kinh tế vĩ mô; thể chế và quản lý nhà nước; quy hoạch, hạ tầng; tài chính; cung - cầu thị trường và mức độ minh bạch của thông tin.

Hội nghị Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, ngày 16/7. Ảnh: Batdongsan.com.vn

Trong bối cảnh quốc tế còn nhiều biến động, kinh tế thế giới giai đoạn 2026 - 2027 được dự báo tăng trưởng chậm hơn, lạm phát vẫn đối mặt với nhiều áp lực, lãi suất giảm chậm, đi cùng với những rủi ro về địa chính trị, thương mại và chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, xu hướng gia tăng đầu tư vào hạ tầng, chuyển đổi xanh, chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo vẫn mở ra nhiều cơ hội cho các nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.

Ở trong nước, nền kinh tế tiếp tục duy trì nhiều điểm sáng. Tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm đạt 8,18%; xuất khẩu tăng 21%; vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện đạt hơn 13 tỷ USD. Cùng với đó, tiêu dùng, đầu tư và dịch vụ đều phục hồi tích cực, trong khi lạm phát, tỷ giá và nợ xấu vẫn được kiểm soát.

Một trong những động lực quan trọng nhất của thị trường thời gian qua, theo TS. Cấn Văn Lực, là quá trình hoàn thiện thể chế. Nhiều luật, nghị quyết và nghị định mới đã được ban hành nhằm tháo gỡ các vướng mắc về đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đồng thời, Chính phủ đang quyết liệt xử lý hơn 3.300 dự án tồn đọng, góp phần khơi thông nguồn cung và tạo thêm dư địa cho thị trường. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng cũng được điều chỉnh theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà.

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ ra những thách thức hiện hữu. Giá bất động sản vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân; nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội còn hạn chế; doanh nghiệp vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng trong khi các kênh vốn dài hạn như quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản (REITs) hay trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng.

Theo chuyên gia, để thị trường phát triển bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, phát triển thị trường vốn, thúc đẩy các quỹ đầu tư bất động sản, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, minh bạch; đồng thời nâng cao năng lực quản trị, quản lý rủi ro và hướng doanh nghiệp tập trung vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Quy hoạch quyết định sự dịch chuyển của dòng vốn và giá trị bất động sản

Ở góc độ quy hoạch, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, quá trình tái cấu trúc đô thị sẽ trở thành yếu tố quyết định sự dịch chuyển của dòng vốn và giá trị bất động sản trong những năm tới.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, quá trình tái quy hoạch đang trở thành xu hướng tất yếu khi các đô thị lớn phải giải quyết đồng thời 3 vấn đề, gồm sự xuống cấp của khu vực trung tâm cũ, áp lực dân số và yêu cầu tạo ra các cực tăng trưởng kinh tế mới.

Kinh nghiệm từ Thượng Hải (Trung Quốc) và Seoul (Hàn Quốc) cho thấy, các đô thị thành công đều phát triển theo mô hình đa cực. Sau khi tái cấu trúc khu vực trung tâm, các thành phố này từng bước hình thành những trung tâm tài chính, công nghiệp, logistics, giáo dục và công nghệ mới, đồng thời dịch chuyển dân cư, việc làm và các hoạt động sản xuất ra khu vực vệ tinh.

Theo chuyên gia, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng đang đi theo hướng này. Vai trò của khu vực trung tâm vẫn rất quan trọng, nhưng sẽ không còn tập trung toàn bộ chức năng kinh tế như trước. Thay vào đó, mỗi khu vực sẽ đảm nhận một chức năng riêng, từ công nghệ, giáo dục đến logistics, tài chính, công nghiệp, tạo nên mạng lưới đô thị đa trung tâm.

Đối với Hà Nội, việc phát triển các tuyến vành đai, metro cùng hệ thống đô thị vệ tinh sẽ góp phần giảm áp lực cho khu vực nội đô, đồng thời mở ra không gian tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, bài học lớn nhất từ Thượng Hải không phải là mức tăng giá nhà khoảng 13 lần trong hơn 2 thập kỷ, mà là việc quy hoạch đã tạo ra sự dịch chuyển hợp lý của dân cư, việc làm và hạ tầng, từ đó hình thành nhu cầu thực và giá trị bền vững cho bất động sản.

Theo đó, cơ hội của nhà đầu tư trong giai đoạn tới không nằm ở việc chạy theo thông tin quy hoạch, mà ở khả năng nhận diện đúng những khu vực có tiến độ hạ tầng rõ ràng, chức năng kinh tế cụ thể và khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp trong dài hạn.

Các chuyên gia đều thống nhất, khi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, thể chế tiếp tục được hoàn thiện, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và quy hoạch phát huy vai trò dẫn dắt, thị trường bất động sản sẽ có thêm dư địa để phát triển lành mạnh, bền vững và đóng góp tích cực hơn cho tăng trưởng kinh tế./.