Lãi suất ưu đãi cho người trẻ mua nhà: làm thế nào để thành công?

"Gỡ khó" an cư cho người trẻ

Theo nội dung được Ngân hàng Nhà nước đưa ra, người vay mua nhà dưới 35 tuổi sẽ được hưởng mức lãi suất thấp hơn bình quân 2% trong 5 năm đầu và thấp hơn 1% trong 10 năm tiếp theo so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bằng Việt Nam đồng (VND) hiện hành tại các ngân hàng thương mại. Dự kiến, chính sách này sẽ được triển khai ngay trong năm 2025, tập trung vào các đối tượng là người trẻ có nhu cầu mua nhà ở thực.

“Đây là lần đầu tiên tại Việt Nam, một chương trình tín dụng có định hướng rõ ràng về độ tuổi nhằm hỗ trợ một nhóm dân cư cụ thể tiếp cận nhà ở. Chính sách này thể hiện một cách tiếp cận mới, vừa thúc đẩy tiêu dùng, vừa góp phần giải bài toán nhà ở cho người trẻ – một trong những nhóm dễ bị tổn thương bởi giá nhà tăng nhanh trong khi tích lũy chưa đủ lớn” - chuyên gia tài chính – ngân hàng TS Cấn Văn Lực đánh giá.

Thời gian gần đây, giá nhà ở trên địa bàn cả nước liên tục tăng cao, cụ thể trong giai đoạn 2019 – 2024, giá căn hộ tăng trung bình 11%/năm, trong khi thu nhập bình quân của lao động trẻ chỉ tăng 5 – 7%. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng bị nới rộng, khiến khả năng sở hữu nhà của người dưới 35 tuổi trở nên ngày càng mong manh. Do đó, mức lãi suất ưu đãi sẽ giúp giảm gánh nặng trả nợ hàng tháng, tạo điều kiện cho người trẻ dễ dàng tiếp cận tín dụng hơn.

Người trẻ tại các đô thị ngày càng khó khăn trong việc tạo lập chỗ ở.

Theo đánh giá, với việc Ngân hàng Nhà nước dự thảo quy định mức lãi suất ưu đãi đối với gói tín dụng mua nhà dành cho người trẻ sẽ mang lại “cú hích kép” cho thị trường nhà ở và công tác an sinh xã hội. Về mặt vĩ mô, chính sách này có thể vừa thúc đẩy thanh khoản thị trường BĐS, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý; vừa góp phần vào mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội, hướng tới phát triển bền vững.

Đối với các ngân hàng thương mại, việc cho vay có hỗ trợ lãi suất từ Nhà nước cũng giúp mở rộng tệp khách hàng mới trong khi vẫn đảm bảo kiểm soát rủi ro tín dụng nhờ có cơ chế hỗ trợ một phần từ ngân sách. Về phía người dân, nhóm người trẻ – nhất là lao động tại đô thị, sẽ có cơ hội sở hữu nhà sớm hơn mà không cần phải đợi đến giai đoạn tích lũy đủ lớn. Trong 5 năm đầu vay, mức ưu đãi giảm tới 2% lãi suất có thể giúp người vay tiết kiệm hàng trăm triệu đồng chi phí lãi vay.

“Đây là bước đi đúng hướng trong bối cảnh thị trường BĐS đang cần phục hồi nhưng lại thiếu lực cầu thực. Nếu có thêm dòng tiền ưu đãi đến từ nhóm người trẻ mua nhà, các chủ đầu tư sẽ có thêm động lực để điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, giảm dần sự lệch pha cung – cầu như hiện nay” - ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam nhìn nhận.

Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có những lo ngại nhất định khi trên thị trường nhà ở hiện nay vẫn thiếu cơ sở dữ liệu và sản phẩm phù hợp. Bên cạnh đó, hiện nay thị trường vẫn đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền (dưới 2 tỷ đồng/căn). Các dự án tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc trung cấp, chưa đáp ứng đúng nhu cầu của người vay theo diện hỗ trợ.

Ngoài ra, trong bối cảnh lãi suất cơ bản đang có xu hướng tăng trở lại trên thị trường quốc tế, việc duy trì ưu đãi lãi suất trong 15 năm đòi hỏi một cam kết ngân sách lớn và ổn định – điều không dễ trong điều kiện ngân sách Nhà nước còn nhiều áp lực về chi thường xuyên và đầu tư công.

“Chính sách nào cũng cần được thiết kế với lộ trình rõ ràng và cơ chế thực thi chặt chẽ, điểm yếu lớn nhất của chính sách lãi suất ưu đãi hiện nay là chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ để xác định đúng đối tượng người vay. Thế nào là người dưới 35 tuổi đủ điều kiện vay mua nhà? Có cần phải là người chưa từng sở hữu nhà? Hay chỉ cần chứng minh thu nhập? Ai sẽ xác minh mục đích sử dụng nhà ở là “để ở” chứ không phải đầu tư hoặc cho thuê? Nếu không làm rõ các tiêu chí này, chính sách có thể bị lợi dụng” - chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển cảnh báo.

Cần làm rõ nguồn lực, cơ chế kiểm soát và định hướng lâu dài

Các chuyên gia đều cho rằng, việc công bố lãi suất ưu đãi là một chuyện, nhưng để đưa chính sách vào đời sống cần một lộ trình cụ thể, rõ ràng, bao gồm: Xác định nguồn lực tài chính để bù lãi suất, ai sẽ chi trả phần chênh lệch lãi suất 2% và 1% cho các ngân hàng? Nếu lấy từ ngân sách, cần công khai quy mô hỗ trợ, đối tượng và thời hạn chi trả;

Đồng thời, cần thiết lập tiêu chí minh bạch, chặt chẽ, trên cơ sở xây dựng hệ thống dữ liệu về người vay, có thể kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư quốc gia để xác minh độ tuổi, thu nhập, tình trạng nhà ở, các tiêu chí cần đảm bảo chống trục lợi chính sách; và khuyến khích phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp, việc này cần đồng bộ chính sách này với các chương trình phát triển nhà ở giá rẻ, cải cách thủ tục cấp phép dự án nhà ở thương mại giá hợp lý để tạo “đầu ra” cho dòng vốn ưu đãi.

Chính sách ưu đãi tài chính cho người trẻ mua nhà cần được giám sát chặt chẽ để tránh biến tướng.

“Chính sách tín dụng ưu đãi cho người trẻ chỉ thành công nếu song hành với cải cách thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng, cải thiện môi trường phát triển nhà ở giá rẻ. Nếu không, đây sẽ lại là một đợt “bơm tiền” vào phân khúc trung cấp – cao cấp, đẩy giá nhà lên cao hơn nữa” - PGS.TS Trần Kim Chung – nguyên Phó Viện trưởng Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM) cho hay.

Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, để đảm bảo tính khả thi và tránh “đầu voi đuôi chuột”, Chính phủ nên bắt đầu bằng chương trình thí điểm cơ chế này tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... nơi có đông người trẻ sinh sống và nhu cầu nhà ở cao. Từ đó, có thể đánh giá định kỳ, điều chỉnh linh hoạt các thông số về thời hạn vay, mức ưu đãi, đối tượng được hưởng.

“Bên cạnh hỗ trợ lãi suất, cần cân nhắc chính sách bảo lãnh tín dụng cho người vay là lao động tự do hoặc thu nhập không ổn định vốn là nhóm khó chứng minh tài chính, nhưng lại chiếm tỷ trọng lớn trong lực lượng lao động trẻ. Đồng thời, để có thể quản lý một cách hiệu quả cần kết hợp các công cụ fintech, dữ liệu số và trí tuệ nhân tạo để xét duyệt hồ sơ tự động, giảm thiểu thủ tục hành chính và rủi ro gian lận” - ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

Các chuyên gia đều cho rằng, chính sách ưu đãi lãi suất cho người trẻ mua nhà nếu được triển khai bài bản, có lộ trình và sự phối hợp giữa các bộ ngành, ngân hàng và doanh nghiệp BĐS sẽ là một bước đi quan trọng trong hành trình xây dựng thị trường nhà ở bền vững và công bằng hơn. Nhưng bên cạnh những kỳ vọng, chính sách này cũng đặt ra những vấn đề cần được làm rõ và tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo tính bền vững và khả thi trong thực tiễn, nếu thiếu đồng bộ và thiếu minh bạch, chính sách dễ bị méo mó, trở thành gánh nặng ngân sách và không đạt được hiệu quả như kỳ vọng.

Doãn Thành